Column Jeppe de Boer: Het geheim van Wenen

Onze vrienden Astrid en Werner zijn in oktober naar Wenen verhuisd. Na twee weken zoeken vonden ze een leuk appartement van 90 m² in een vooroorlogs gebouw. Als planoloog en uitgever zijn ze geen grootverdieners. Gelukkig is hun maandhuur van € 900 een stuk minder dan wat ze in München betaalden. Astrid en Werner zijn niet hun echte namen, maar ze zijn wel echte mensen en geen bijzondere geluksvogels. In de stad Wenen steekt de woningmarkt gewoon goed in elkaar. Net als Amsterdam heeft Wenen een lange traditie van sociale woningbouw. Net als in Amsterdam bestaat zo’n 60% van de woningvoorraad uit sociale woningen. Hier houden de vergelijkingen op. Voor een buitenlands stel met een middeninkomen zou het in Amsterdam onmogelijk zijn om snel aan een leuk en betaalbaar huis te komen.

Het geheim van Wenen heet nieuwbouw. Dit jaar worden er bijna 20.000 nieuwe woningen opgeleverd in Wenen. Sinds jaar en dag bouwt Wenen meer woningen dan de bevolkingsgroei (13.900 personen in 2021). Een belangrijk deel van de nieuwbouw wordt geholpen door de gemeente. In ruil voor goedkope leningen en lage grondprijzen verbinden ontwikkelaars zich aan betaalbare huren voor lagere inkomens. Wenen heeft ook veel niet-gesubsidieerde bouw. Hier worden huurprijzen bepaald door de markt.

Onze minister voor Volkshuisvesting wil Nederland laten geloven dat hoge huren in Amsterdam en andere grote steden te wijten zijn aan de markt. Aan gewetenloze huisjesmelkers en aan buitenlandse beleggers zoals Blackstone. Deze feitenarme borrelpraat gaat voorbij aan het gegeven dat Amsterdam en andere steden structureel te weinig bouwen. Vanaf 2007 groeide de Amsterdamse bevolking met bijna 10.000 personen per jaar. In dezelfde periode bouwde Amsterdam slechts 5000 woningen per jaar.

Met zijn ‘Programma Betaalbaar Wonen’ zet de minister vol in op minder markt en meer overheidsregie, maar op de woningmarkt is de overheid al overal aanwezig, en zeker in Amsterdam. Denk aan de enorme gereguleerde huursector, aan huursubsidies en hypotheekrenteaftrek. Denk aan grondbeleid, gemeentelijke erfpacht, ruimtelijk ordeningsbeleid, bouwvoorschriften, PFAS en stikstof. Denk aan de onverklaarbare verhuurdersheffing, waarmee de sociale sector al jarenlang uitgekleed wordt.

Ondanks de onderbouwde adviezen van veel marktorganisaties, zoals de IVBN, Aedes en Bouwend Nederland, kiest de minister toch voor verdere regulering van de woningmarkt. Hiermee zet hij in op een ideologische herverdeling van schaarste, en niet op een echte oplossing voor ons woningtekort.

Als de minister naar zijn eigen feiten zou kijken, zou hij zien dat de meeste verhuurders zich fatsoenlijk gedragen en geen misbruik maken van de schaarste. Hij zou ook zien dat het probleem van te hoge huren relatief klein is: 170.000 huishoudens met een minimaal of laag inkomen betalen meer dan 5% boven hun indicatieve huurquote. Dit symptoom zou hij beter kunnen bestrijden door te kijken naar 400.000 scheefwoners in de sociale sector. Alleen met nieuwbouw kunnen deze goed verdienende huishoudens snel doorstromen naar een betere koop- of huurwoning.

Van een minister met de statuur van Hugo de Jonge had ik een slimmer programma verwacht. Als hij had gekeken naar het goede voorbeeld van Wenen, dan zou hij nu komen met goedkope financieringen en lage grondprijzen om de bouw van betaalbare huurwoningen aan te jagen. Dichter bij huis had hij kunnen kijken naar Vlaanderen, waar de markt veel meer ruimte krijgt, waar veel gebouwd wordt en waar woningen zeer betaalbaar zijn. Helaas blijkt deze minister geen belang te hechten aan inzicht en lijkt hij alleen zijn eigen mening kwijt te willen.

Voor het Nederland van onze kinderen is dit woonprogramma zonder plan een ramp. Huizen blijven schaars en duur. Starters en talentvolle nieuwkomers kunnen beter naar Wenen of Antwerpen verhuizen.

Jeppe de Boer is founding partner van Masterdam