Column Jeppe de Boer: Vastgoed gaat door een historische overgang

Met zijn markante kop, driedelige maatpakken en naar achter gekamde grijze manen is Roger Orf een opvallende verschijning. Een verschijning uit een andere tijd, die zo uit een oude film over Wall Street lijkt te zijn gestapt. Het beeld wijkt weinig af van de werkelijkheid, want Orf hoorde bij de eerste Amerikanen die hun geluk en fortuin kwamen zoeken in Europees vastgoed. Onder de vlaggen van Goldman Sachs, Citigroup en Apollo Global Management wist hij zo’n 30 jaar lang succesvol mee te surfen op de golf van dalende rentes en stijgende vastgoedprijzen. Zijn succes werd deze maand gevierd op de ULI-conferentie in Brussel, waar Orf de prestigieuze ‘Life Time Achievement Award’ kreeg.

De award voor Orf was zeker verdiend, maar lijkt ook het einde van een tijdperk te markeren. Orf was jarenlang een van de voortrekkers van de Amerikaanse private-equity cultuur in Europees vastgoed. Een cultuur die steeds dominanter werd, met spelers als Blackstone, LaSalle en Goldman Sachs, die jarenlang de grootste dealmakers waren. Door slim gebruik van veel vreemd vermogen en een hoge transactiesnelheid, maakten ze rendementen van meer dan 20% voor hun beleggers. Wat niemand zei, maar iedereen wist, is dat de rentemarkt 30 jaar lang de beste vriend van private-equity was. Het financieren van vastgoed werd steeds goedkoper, waardoor beleggers bijna ieder jaar meer konden betalen voor vastgoed. Wie het meeste leende, profiteerde het meest van dit spel zonder nieten.

Het tijdperk van almaar dalende rentes ligt nu echt achter ons. Dit roept de vraag op hoe private-equity spelers straks nog hun hoge rendementen kunnen maken. Orf hoeft zich vast geen zorgen meer te maken, maar de unieke periode waarin hij zo succesvol werd, lijkt echt voorbij.

Wij zijn getuigen van een historische overgang voor de vastgoedindustrie. Vertrouwde patronen vervagen snel in een nieuwe wereld met hogere rentes en forse inflatie. Veel bestaande businessmodellen zullen vastlopen. Nieuwe successtrategieën moeten zich gaan aandienen, maar zijn amper nog in zicht. Onveranderd is de gigantische rol die deze industrie moet spelen bij de essentiële vragen van deze tijd: energietransitie en betaalbare woningen voor iedereen. Zelden waren de bedreigingen, de uitdagingen, de risico’s en de kansen zo groot.

Op de Brusselse ULI-conferentie leken de nieuwe contouren van de vastgoedindustrie al een beetje in beeld te komen. Na twee jaar corona waren de ULI-bezoekers, voor mijn gevoel, jonger, diverser en meer Europees. Ook de toon en inhoud van de sessies was anders dan eerst: meer aandacht voor maatschappelijke impact en duurzaamheid, minder borstklopperij over de gaafste deals en hoogste rendementen.

Het doorzetten van deze veel maatschappelijker focus, kan zeker helpen bij het herstel van vertrouwen tussen de vastgoedindustrie en overheden. Dit is hoognodig, want ook gemeenten en provincies zullen de bakens moeten verzetten. Opgepompte grondprijzen en onredelijke bouweisen stonden snelle nieuwbouw al steeds meer in de weg. Met oplopende financierings- en bouwkosten zullen veel projecten nu simpelweg wegvallen. Overheden zullen hun grondprijzen dus moeten aanpassen aan de nieuwe realiteit. Daarnaast zullen ze veel meer ruimte moeten bieden aan innovatie en standaardisatie. Alleen met snellere en goedkopere bouwtechnieken kunnen we betaalbaar en duurzaam blijven bouwen.

Tenslotte zal deze periode veel vragen van pensioenspaarders en beleggers in vastgoed. Deze groep is vaak gewend geraakt aan een forse jaarlijkse waardegroei. Bij lagere rendementen kan het enthousiasme voor de sector snel bekoelen. Zeker als straks de rente op spaargeld weer gaat toenemen. Het wordt voor de hele industrie dus extra belangrijk om nieuwe en jongere beleggers aan boord te brengen. Partijen met een oprechte nadruk op duurzaamheid en maatschappelijke impact zullen hierbij beslist in het voordeel zijn. Hoog tijd dus voor nieuwe rolmodellen.

Jeppe de Boer is founding partner van Masterdam