Michiel Assink, WDP: ‘De logistiek is nu eenmaal onmisbaar’

Logistieke ontwikkelaar en belegger WDP zette zijn eerste stap in Nederland in 2007 en vestigde zich hier een jaar later. Nu is het bedrijf marktleider en maakt Nederland circa 45% van zijn activiteiten uit, de grootste afzetmarkt van WDP. Het beursgenoteerde bedrijf – Brussel sinds 1999 en Amsterdam sinds 2015 – is actief in de Benelux, Roemenië, Duitsland en Frankrijk. ‘Nederland is een distributieland, dus daar kan een bedrijf als WDP floreren’, zegt Michiel Assink, sinds 2017 algemeen directeur van WDP Nederland. Het marktaandeel van WDP in Nederland is 8%, wat gelijkstaat aan 2,21 mln m². De bezettingsgraad van de 97 gebouwen in bezit van WDP is 99%.

Bedrijvenclusters
WDP, dat zich richt op logistiek en semi-industrieel vastgoed, is aanwezig in heel Nederland en heeft zich nooit geografisch beperkt. Distributiecentra staan van Alkmaar tot Maastricht en van Drachten tot Roosendaal. ‘De locatie is gebonden aan de economische activiteit daar. We moeten rekening houden met wederverhuurbaarheid, mocht een huurder wegvallen en wij op zoek moeten naar een nieuwe gebruiker.’ Daarnaast bouwt WDP graag relaties op met zijn gebruikers, die voor lange tijd op een locatie zitten, zoals Scania in Hasselt bij Zwolle, The Greenery in Barendrecht en logistieke dienstverleners in heel Nederland.
Bij het aangaan van die relaties zijn de bedrijvenclusters belangrijk. In Moerdijk zit bijvoorbeeld veel chemie en gevaarlijke stoffen, rond Utrecht is veel retaildistributie gevestigd. Die regio’s zijn aantrekkelijk voor op maat ontwikkeld vastgoed voor precies die sector. Andere voorbeelden van clusters waarmee WDP werkt zijn farmacie, AGF (aardappelen, groente, fruit), gevaarlijke goederen en e-commerce. De opzet hierbij is om vanaf het eerste begin samen met de klant de plannen te maken, zodat WDP Development bij het ontwikkelen al tegemoet kan komen aan een programma van eisen. WDP houdt na ontwikkeling en bouw het vastgoed in portefeuille en het beheer in eigen hand.
Assink: ‘We kijken naar de klant en die laten we in feite mee-ontwikkelen. Een voorbeeld daarvan is hoe we hebben samengewerkt met The Greenery.’ WDP kocht in 2015 twee locaties van The Greenery in Barendrecht en Breda, dat daarmee zijn financiële positie kon versterken. Op beide locaties werden nieuwe distributiecentra voor The Greenery neergezet, maar WDP kon in Breda ook een nieuw DC voor Lidl realiseren en de site van 17 hectare volledig herontwikkelen. Lidl consolideerde op de locatie in Breda enkele kleinere vestigingen. Het is voor WDP de vierde Lidl-locatie in de Benelux. Dit is de manier waarop WDP graag werkt: investeren in zogeheten ‘brownfields’ en die locaties herontwikkelen en soms iets nieuws realiseren. Tegelijkertijd tekent het de werkwijze van WDP om langdurige relaties met klanten op te bouwen.

Netwerk van klanten
Het investeren in de locatie en in de partijen die gaan huren voor de lange termijn is wat WDP volgens Assink onderscheidt van de ontwikkelende concurrenten. Veel huidige partijen zijn ontwikkelaars die weer doorverkopen aan eindbeleggers, wat weer net anders is dan hoe WDP te werk gaat. WDP bouwt aan een netwerk en investeert in het netwerk van klanten met wie het iets wil opbouwen voor de lange termijn. Het is volgens Assink zelfs bereid te investeren in de logistieke clusters om zo het klantenbestand uit te breiden. Als WDP immers kan laten zien dat het als strategisch partner de efficiëntste DC’s kan ontwikkelen binnen een bepaald cluster, trekt het meer klanten uit dezelfde sector.
Assink heeft wel begrip voor de verdozingsdiscussie, maar vindt het te simpel als mensen de lelijke doos zonder meer afwijzen. De logistiek is nu eenmaal onmisbaar, zoals wel weer bleek tijdens de coronacrisis. Hier en daar zijn er protesten tegen het ontwikkelen van distributiecentra die het landschap zouden ontsieren of het zicht te veel domineren. Assink ziet het vooral als een gevecht om de ruimte in concurrentie met onder meer woningontwikkelaars, de natuur en onder andere de boeren. ‘We zijn een dichtbevolkt land met veel ambitie op veel vlakken’, zegt hij. ‘Maar de bestemde ruimte begint schaarser te worden en de belangen zijn groot in elke sector. Ik geloof dat we zeker moeten blijven investeren in onze infrastructuur, industrie en logistieke sector.’ Die schaarste is volgens Assink bijvoorbeeld zichtbaar rond Utrecht. De prijzen houden daarmee gelijke tred. Als er iets beschikbaar is, volgen ook nog vaak lange procedures, omdat bijvoorbeeld de bestemming moet worden veranderd of niet voldoet.

Langetermijngedachte
Vanuit zijn langetermijngedachte investeert WDP in grondposities en koopt het bestaand vastgoed om daar op termijn iets mee te kunnen doen. Een voorbeeld daarvan is wat WDP in en rond Zwolle heeft gedaan. In 2012 kocht WDP daar een bestaand distributiecentrum van Kuehne & Nagel van 20.000 m². Een jaar later volgde de aankoop van het DC van Wehkamp van 35.000 m². In 2018 werd dit DC uitgebreid met nog eens 25.000 m². Daarnaast nam WDP in 2019 een DC van 52.000 m² van Albert Heijn over. Binnen enkele jaren heeft WDP in Zwolle een dominante positie opgebouwd door zijn aankopen en langlopende huurcontracten.
Juist op dat soort locaties is het aantrekkelijk te blijven investeren in de eigen portefeuille. Bij nieuwbouw worden daken standaard bedekt met zonnepanelen en wordt het interieur efficiënt en duurzaam ingericht om zo besparend mogelijk te kunnen werken. Bestaande gebouwen worden verduurzaamd en waar mogelijk voortdurend verbeterd. ‘We hebben alles in huis voor het hele traject van verwerving, ontwikkeling, belegging, beheer en onderhoud.’

Geen ondergrens
Ondanks de grote metrages die de revue passeren, haalt WDP zijn neus niet op voor kleine DC’s. ‘Er is geen ondergrens; we kijken naar de klant en de logistiek’, zegt Assink. ‘Soms investeren we klein met het oog op uitbreiding. Rond grote steden investeren we in kleinere units, zoals nu in Amsterdam aan de Hornweg in het Westelijk Havengebied, omdat we denken dat daar toekomst ligt.’ Assink heeft het dan over de verdeel- of sorteercentra rond de stad, van waaruit producten naar afnemers gaan. De last-mile discussie is volgens hem een ingewikkelde logistieke opgave: je moet altijd weer uitvinden of het een besparing oplevert of dat de extra overslag toch tot handelingen leidt die extra kosten. Assink: ‘Neem Bleiswijk: zit dat voldoende dicht bij de afzetgebieden Rotterdam en Den Haag en omstreken of heb je toch weer een tussenstation nodig in een stad?’
Zulke vragen worden urgenter nu e-commerce een versnelling heeft gekregen in de coronaperiode. ‘DC’s draaiden als nooit tevoren tijdens de coronacrisis, dus we hebben zeer veel activiteit gezien in het tweede kwartaal’, zegt Assink. ‘Er was sprake van groei in veel sectoren.’ In de regio Ridderkerk en Barendrecht zit een grote AGF-cluster en daar was het druk. De farmaciesector zag meer activiteit en ook e-commerce groeide. De digitalisering in het algemeen is toegenomen; mensen zitten thuis en raken meer gewend aan online bestellen. Dat geldt voor alle leeftijdsgroepen. Het betekent een impuls voor online activiteiten en niet in de laatste plaats voor de verpakkingsindustrie en andere bedrijven in die keten.

Optimistisch
In het eerste halfjaar boekte WDP een winst van € 84,3 mln, 15% hoger dan een jaar geleden. Na het eerste kwartaal maakte WDP bekend voor 2020 op een lagere winst (€ 0,95 tot € 1 per aandeel) uit te komen. Dat wordt hoofdzakelijk gedreven, zo zei het bedrijf in april, door vertraging in de oplevering van projecten in uitvoering, en een stijging in de voorziening van dubieuze debiteuren. Bij de halfjaarcijfers handhaafde WDP die visie, maar merkt het ook op dat het ‘naar het einde van het tweede kwartaal de activiteiten sneller dan verwacht [heeft] zien hernemen’.
Assink blijft optimistisch over de vooruitzichten. Volgens het vierjarenplan 2019–2023 is WDP van plan € 1,5 mrd te investeren en een evenredig deel daarvan komt in Nederland terecht. Nederland is een sterk logistiek land, door zijn ligging, maar ook door de vervoersmogelijkheden over weg, spoor en water. Omdat de concurrentie ook niet stilzit, gaat het erom zo slim mogelijk te werk te gaan. Assink: ‘Er zijn veel vestigingsfactoren die in toenemende mate een grote rol spelen. Geschoold personeel is heel belangrijk en kan het verschil maken, maar daarnaast ook het belang van de afstand tot de afzetmarkt, vaak weer afhankelijk van de soort producten. Locatie – al dan niet multimodaal – is nog steeds belangrijk, maar we zijn al een stuk verder.’

Familiebedrijf
Warehousing & Distribution De Pauw heeft zijn basis in het Vlaamse dorp Wolvertem. De familie De Pauw begon in de jaren ’70 met het bedrijf, dat onder leiding stond van Jos De Pauw. De zoon, Tony De Pauw, heeft nu als belangrijkste aandeelhouder samen met ceo Joost Uwents de leiding over het bedrijf. Bij de beursgang in 1999 verkocht de familie niets van hun belang. Nog altijd heeft de familie De Pauw ongeveer 25% van de aandelen.

Over Michiel Assink
Michiel Assink (43) houdt van het familiekarakter van het bedrijf en omschrijft het contact met de leiding als laagdrempelig en inspirerend. Assink studeerde Commerciële Economie in Groningen en specialiseerde zich in strategische marketing. Hij kon bij vastgoedadviseur CBRE aan de slag, waar hij kantoorgebruikers adviseerde. Na enige tijd stapte hij over naar de afdeling beleggingen. Toen de crisis begon, ging Assink zich bezighouden met de industrieel–logistieke markt. In 2017 vroeg Rien van Ast, toen algemeen directeur, of Assink hem wilde opvolgen.