Onderzoek logistiek 2020: Geen lockdown voor logistiek

Met een fenomeen als corona had op 1 januari van dit jaar niemand rekening gehouden. Toch blijkt dit na het eerste halfjaar bij uitstek de factor te zijn geweest die het meest van invloed was op de bewegingen in de markt van de logistiek, zowel up als down. Toen de lockdown inging en steeds meer mensen vanaf huis gingen werken, groeide het belang van de logistiek. Meer mensen bestelden producten online, en klanten die al vertrouwd waren met het kanaal gingen meer kopen.
Investeringen in Europees industrieel en logistiek vastgoed zijn volgens vastgoedadviseur CBRE in de eerste helft van 2020 op jaarbasis met 10% toegenomen. Met een toename van 10% groeien deze investeringen harder dan de gehele beleggingsmarkt in Europa. Die groeide in zijn totaliteit met 2%. Daarmee heeft het beleggen in industrieel en logistiek vastgoed de trend uit 2019 vastgehouden.

Krimp in opname
In de eerste helft van 2020 is echter ook slechts 1 mln m² logistiek vastgoed verhuurd of voor-verhuurd, zo blijkt uit cijfers van CBRE. Daarmee was sprake van een daling met 17% ten opzichte van dezelfde periode in 2019. De krimp viel nog mee door de forse groei van de foodsector. Een terugloop van de activiteit op de logistieke markt lag volgens CBRE door de uitbraak van corona in de lijn der verwachting.
De opname daalde in bijna alle sectoren, met één prominente uitzondering: logistieke bedrijven in de foodsector. Deze huurden de afgelopen tijd juist meer ruimte. In de eerste helft van 2020 zorgden zij voor 25% van het opnamevolume, ongeveer vijf keer zoveel als in dezelfde periode in 2019. Bedrijven in andere sectoren stelden beslissingen over logistieke huisvesting en toekomstige uitbreiding juist uit door onzekerheid over toekomstige order- en goederenvolumes. Zo daalde de opname vanuit third-party logistieke dienstverleners (3PL’ers) in de eerste helft van 2020 met ongeveer 40%.

Structurele kracht
Toch ziet Jim Orsel, director Industrial & Logistics bij CBRE, bij de presentatie van de cijfers de toekomst van logistiek vastgoed positief in. ‘Online retailers – vooral binnen de foodsector, maar ook daarbuiten – hebben in de weken na de eerste coronamaatregelen topdrukte ervaren, waardoor er tijdelijke vraag naar extra ruimte was.’ E-commerce blijft volgens hem een structurele kracht achter de vraag naar logistiek vastgoed. ‘Het aandeel van e-commerce in de totale winkelverkopen in Nederland is groeiend, en de coronacrisis zal deze trend waarschijnlijk versterken.’
Ook JLL verwacht een snel herstel naar precoronaniveaus voor de logistieke sector. De opname trekt vooral aan door e-commerce en supermarkten. De huren op A-locaties stijgen als gevolg van de aanhoudende vraag naar last-mile faciliteiten. Ook over de light industrial sector is JLL positief: ondanks corona is de opname in het tweede kwartaal van 2020 toegenomen. Volgens CBRE zag Nederland voor logistiek de op een na snelst stijgende huurprijzen in het EMEA-gebied, na Hamburg. Dat meldde de vastgoedadviseur eerder deze maand.
Een woord dat het afgelopen halfjaar rondzong in de logistiek was ‘nearshoring’, productie zo dicht mogelijk bij huis tegen zo laag mogelijke kosten. Mondiale transportmogelijkheden zijn prachtig, maar is het noodzakelijk dat goederen van de andere kant van de wereld komen? Toen bleek dat mondkapjes vooral uit China moesten komen en de vraag ernaar het aanbod oversteeg, ontstond de roep om productie ervan dichter bij huis. Mondkapjes en andere relatief arbeidsintensieve producten kunnen dan ook beter uit Marokko of Oekraïne komen dan uit Zuidoost-Azië.

Aanhoudende vraag
Een van de spelers op de markt voor logistiek ontwikkelen en beleggen is het Belgische WDP (zie ook het artikel op pagina ...). Het bedrijf zag aan het einde van het tweede kwartaal zijn activiteiten sneller dan verwacht herstellen, zo liet het weten bij de bekendmaking van de halfjaarcijfers, en ziet een aanhoudende vraag naar logistieke ruimte. Het illustreert wat corona ons al heeft laten zien: supermarkten en logistiek vastgoed spinnen er garen bij. De schok die corona teweegbracht is van voorbijgaande aard. Toen gebruikers na de instelling van de lockdown weer opkrabbelden, wreven ze zich de ogen uit: er was werk aan de winkel. Typerend was dan ook dat Lidl, in Zuidwest-Nederland een vaste klant van WDP, uitweek naar DHG omdat het op korte termijn logistieke ruimte nodig had die DHG vrijwel direct kon leveren.
Een trend die zich ook na 2019 voortzet, is dat buitenlandse beleggers de ene na de andere grote logistieke ontwikkeling opslokken. Nuveen, HansInvest, Canadese REIT’s, Deka en Hines waren allemaal weer actief bij het aankopen van logistiek vastgoed.
En het zegt niet alles, maar de tien grootste beleggingstransacties van het eerste halfjaar van 2020 evenaren in metrage nagenoeg de tien grootste beleggingstransacties van geheel 2019. Dat belooft nog wat voor geheel 2020.

Vertrouwen
Aan de gebruikerskant valt het op dat twee partijen – Crocs en Plus – er in dit eerste halfjaar voor kozen zelf iets te laten bouwen. Niet tevreden met wat beschikbaar was of werd aangeboden, besloten ze hun eigen gang te gaan. Dat wijst op vertrouwen in het eigen bedrijf en de vooruitzichten, maar ook in het marktconforme karakter van het pand dat ze laten neerzetten. Ze vertrouwen er immers op dat er alsnog een belegger interesse zal tonen of dat er bij gewijzigde marktomstandigheden een koper bereid zal zijn een goede prijs voor het pand te betalen. Niet voor niets meldde JLL al dat in de tweede helft van 2020 beleggers weer in groten getale zullen investeren in logistiek en verwacht het dat het aantal sale-en-lease-backtransacties zal toenemen.
Volgens de voorspellingen op basis van het eerste halfjaar zal geheel 2020 geen groter beleggingsvolume in logistiek vastgoed laten zien dan 2019 – plusminus € 2,5 mrd – maar dat zijn slechts voorspellingen. Markten laten zich wat dit betreft graag verrassen.