Retailspecial: winkelvernieuwers bieden kijkje in de keuken

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, maart 2016

Door Gabriëlle Klaver

Het lijkt weer wat beter te gaan in de detailhandel. De omzetgroei die in 2014 is ingezet – na twee jaar van dalingen – is doorgezet in 2015 (2,2% hoger dan 2014). Goed nieuws voor eigenaren van winkelcentra en binnenstadslocaties, zo lijkt het. Enige probleem: de omzetgroei heeft vooral online plaatsgevonden en in het food-segment.

De groei van het online shoppen is met 21,9% wederom spectaculair. Van de € 95 mrd aan omzet in 2015 wordt 8,9% nu online in het winkelwagentje gedaan (7,6% in 2014, cijfers GfK). Die groei is vooral afkomstig van veel meer online kopen van food, speelgoed en mode; de groei van diensten als eventtickets en reizen groeide ‘slechts’ met 10,3%.

De omzetverdeling in de mode – voor de grote winkelgebieden de belangrijkste trekker – vertoonde afgelopen jaar ook een opmerkelijke beweging. Ten eerste deed het modische segment niet mee met de opleving van de detailhandelsbestedingen: er werd gemiddeld 1% minder aan uitgegeven in 2015. Dat komt doordat vooral vrouwen het afgelopen jaar de hand op de knip hebben gehouden. Ten tweede werden de kleding en schoenen die wel werden gekocht, steeds meer online gekocht. Terwijl de mode-aankopen in de fysieke winkels met 2% daalde, werd er online juist 15% meer gekocht. Daarmee wordt inmiddels 16% van de mode online gekocht in plaats van in het winkelcentrum.

Food als trekker

Gelukkig was er het segment food, dat het wel goed deed en passanten toch naar de winkelgebieden trok. De vraag is echter hoe lang het duurt voordat de online retailers ook daar grip op krijgen. Hoewel er online slechts ruim € 700 mln aan food/nearfood wordt omgezet, is die omzet in 2015 wel met ruim 40% toegenomen. En in het laatste kwartaal (met de kerstdagen), nam de online omzet zelfs met 54% toe.

Werk aan de winkel dus voor winkelvastgoedeigenaren. Het weglekken van omzet naar het online kanaal is immers niet de enige uitdaging waar de detailhandel voor staat. Vergrijzing en verstedelijking zorgen evenzeer voor grote veranderingen. Het aanbod winkelruimte is in 2015 weliswaar gestabiliseerd (Locatus), maar de gemiddelde passantenstroom nam in 2015 nog steeds af (met 1,1%, City Traffic). Eigenaren moeten investeren in hun vastgoed om hun marktaandeel überhaupt op peil te houden.

Vernieuwing van winkelgebieden

Reden voor de IVBN en Neprom om in samenwerking met PropertyNL tijdens een congres voorbeelden van vernieuwing van winkelgebieden op een rij te zetten. Buiten de plannen voor factory outlet centers her en der en Leidsche Rijn centrum, zijn er geen plannen voor nieuwe winkelcentra meer in de maak. Herontwikkeling is nu het adagium. Tijdens het congres boden eigenaren en ontwikkelaars een kijkje in de keuken van hun herontwikkelingen; aan bod kwamen De Barones in Breda, Kalvertoren Amsterdam, Heuvelgalerie Eindhoven, Koningshoek Maassluis, Holland Outlet Mall Zoetermeer, Hofpassage Enschede, Westerhaven Groningen, Amadeus Den Haag en Grote Marktstraat Den Haag.

Iedere herontwikkeling blijkt maatwerk, maar toch zijn er ook trends te destilleren. Zo wordt horeca steeds belangrijker. Voor de grotere centra, die het niet alleen moeten hebben van boodschappen doen, draait alles om beleving. Een dagje winkelen is immers veel meer dan alleen maar kleren kopen. Reden voor CBRE GI om voor de Heuvelgalerie in Eindhoven het Italiaanse eetconcept Vapiano aan te trekken. In de binnenstad van Den Haag trekt Marks & Spencer veel bezoekers met de Food Hall op de begane grond en het M&S Café op de derde etage.

Het mooie is dat het met de horeca de laatste tijd wel goed gaat. Het afgelopen jaar hebben alle segmenten in de horeca een gemiddelde omzetstijging van 6,5% (CBS) laten zien. Met aan kop de snackbars, die in het laatste kwartaal van het jaar een groei van 8,1% lieten zien.

Een andere trend is de nog steeds groeiende vraag naar grootschalige units. Dat blijkt ook uit de cijfers van PropertyNL: vijf jaar geleden bedroeg de gemiddelde transactieomvang voor winkels ruim 300 m²; in 2015 zijn we richting gemiddeld 500 m² gegaan. Ook deze trend heeft alles met beleving te maken: retailers hebben meer ruimte nodig voor het bieden van beleving, waardoor ze hun merk beter kunnen neerzetten.

Shoppers kijken niet omhoog

Bij veel herontwikkelingen wordt ruimte gevonden door van een nadeel een voordeel te maken. Het blijkt dat winkelende Nederlanders niet omhoog kijken: winkelingangen op de eerste verdieping worden standaard genegeerd. Daarom wordt bij veel vernieuwingen de kans gegrepen om winkelingangen alleen op de begane grond te plaatsen en de eerste verdieping bij die winkel trekken. Dat doet onder andere 3W bij De Barones in Breda en bij de Kalvertoren in Amsterdam.

De vraag is natuurlijk hoe de aanmodderende winkelmarkt het aanzicht van de winkelstraten gaat veranderen en wat de huurprijzen gaan doen. Het CBS berekende dat er in de eerste twee maanden van 2016 ruim 120 retailers failliet zijn verklaard, het hoogste aantal in een jaar tijd. Aan de andere kant: van de top-20 retailers in de markt voor kleding en schoenen hebben 12 retailers beter gepresteerd dan het marktgemiddelde (GfK). In deze groep bevinden zich spelers uit diverse segmenten: zowel de boven- als de onderkant van de markt en zowel online als offline en multichannel spelers. Voor winkelvastgoedeigenaren is het dus alleen maar een kwestie van het selecteren van de winnaars.