Column Johan Conijn: Economische bezwaren tegen koopfonds grotendeels fictie

Toen onlangs het Nationaal fonds betaalbare koopwoningen werd gepresenteerd, was de benodigde leestijd nog niet voorbij of de veroordelingen vlogen al in het rond. Er zou met subsidie voor koopstarters weer olie op het vuur worden gegooid. De koopstarters gaan andere potentiële kopers verdringen. En het zou tot prijsopdrijving leiden. Nu het stof wat is neergedaald, kan worden bezien wat het voorstel daadwerkelijk behelst.

In februari vorig jaar stelden 35 organisaties de Actieagenda wonen op, met daarin de aanbeveling om een koopfonds in te stellen. Met de al bestaande koopstartregeling zouden meer betaalbare koopwoningen kunnen worden gerealiseerd. Ook de projectontwikkelaars, waarvan sommige de koopstartregeling al gebruiken, steunden dit idee van harte. Het koopfonds zou een revolving fund moeten worden. In vervolg hierop is in het coalitieakkoord afgesproken dat er een nieuwe vorm van premie A-woningen dient te komen om starters te helpen een woning te kopen.

Nu is er dan het Nationaal fonds betaalbare koopwoningen om hier een begin mee te maken. Ook dit koopfonds maakt gebruik van de koopstartregeling. Deze regeling is een variant op al langer bestaande koopconstructies van Verkoop onder Voorwaarden. In dit geval koopt de starter de woning tegen de marktwaarde, maar een deel van de koopsom – 20–30% – is pas verschuldigd bij verhuizing. Hiermee bespaart de koopstarter op de rentelasten. Tegenover dit voordeel staat het nadeel dat de koopstarter de aanbieder moet laten delen in de waardeontwikkeling van de woning. Geen subsidie dus, maar een financieringsconstructie. Om deze regeling te kunnen aanbieden heeft het koopfonds een startkapitaal nodig om de eerste koopstarters het steuntje in de rug te geven. Vervolgens kan het als revolving fund gaan functioneren: als het nog verschuldigde deel van de koopsom met een deel van de waardeontwikkeling terug wordt ontvangen, komt dit weer beschikbaar voor de volgende koopstarter.

Het bezwaar dat de koopstarter dan een andere potentiële koper verdringt, vloeit voort uit de opvatting dat woning naar de hoogst biedende koper dient te gaan. Alsof alle potentiële kopers in een rij staan op volgorde van hun mogelijkheid om te betalen. De kopers die vooraan in de rij staan, krijgen als eerste een woning, en zo verder, totdat er geen beschikbare woningen meer zijn. Niet voldoende mogelijkheden om te betalen? Pech, dan moet je wachten op de volgende ronde. Iedere geslaagde koper verdringt zo een andere potentiële koper.

Dit principe is de kern van het marktmechanisme en kan een goed systeem zijn om schaarse goederen toe te wijzen. Er zijn echter maatschappelijke en politieke overwegingen om op de woningmarkt in voorkomende situaties van dit principe af te wijken. Het is een afweging tussen economische en maatschappelijke rationaliteit. Daarbij is het niet zo dat de economische rationaliteit altijd aan het langste eind trekt. Dat het koopfonds de koopstarters op een hogere plaats in de rij zet, is dan een gewenst resultaat.

Deze verschuiving in de rij van kopers kan dan effect hebben op de koopprijs. Niet dat de koopstarter zelf meer biedt; aan de koopstarter wordt de woning tegen de getaxeerde marktwaarde verkocht. Het prijseffect kan het gevolg zijn van de potentiële kopers die door de koopstarter een ronde moeten wachten. Ze hadden de woning kunnen kopen en zullen de volgende keer wellicht net iets meer gaan bieden.

Om twee redenen zal het prijseffect echter beperkt zijn. De potentiële kopers die achter het net visten, zijn de kopers die in de rij staan en die de marktwaarde nog net hadden kunnen betalen. Veel mogelijkheden om meer te betalen hebben deze kopers niet. Bovendien is het aantal koopstarters op het totaal aantal kooptransacties zeer beperkt. Economische bezwaren tegen het koopfonds: feit of fictie? Wat mij betreft grotendeels fictie.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam