Column Johan Conijn: Een tijdbom voor de corporatiesector

Aedes heeft aangeboden een bijdrage te leveren aan de vermindering van het verlies aan koopkracht van de minima. Het gaat om een gemiddelde huurverlaging van € 57 per maand in 2023 voor huurders met een inkomen niet hoger dan 120% van het minimuminkomen, die een huur betalen van meer dan € 550 per maand. Dat is geen verlichting op heel korte termijn, maar de problemen met de koopkracht zullen volgend jaar niet voorbij zijn, zodat het een welkome aanvulling vormt voor deze minima. Naar verwachting zullen 540.000 huurders profiteren van deze huurverlaging

De huurverlaging is overigens niet extra, maar lag, als onderdeel van de nationale prestatieafspraken, al in de planning voor 2024. Deze afspraken zijn gemaakt in ruil voor het afschaffen van de verhuurderheffing. Hierbij stonden de corporaties met hun rug tegen de muur. De politiek wilde dat er een forse prijs zou worden betaald voor de afschaffing van de verhuurderheffing. Zonder afspraken zou die afschaffing in gevaar komen. In juni hebben Aedes en het ministerie voor VRO overeenstemming bereikt over de nationale prestatieafspraken voor de corporatiesector.

De nationale prestatieafspraken sluiten aan bij de ambities van Hugo de Jonge. Het gaat dan onder meer om 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 huurwoningen in het middensegment, die in de jaren tot en met 2030 gerealiseerd moeten worden. Ook krijgt de verduurzaming van de corporatievoorraad prioriteit. In 2028 mogen er geen corporatiewoningen meer zijn met een energielabel E, F of G, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de vermindering van de energiearmoede. De verlaging van de huur voor de minima naar € 550 per maand, aanvankelijk in 2024, is ook onderdeel van de gemaakte afspraken, en zal als het aan Aedes ligt een jaar vervroegd worden.

Deze verlaging staat niet op zichzelf. Ze is onderdeel van een voorgenomen hervorming van de huurtoeslag in 2024. De hoogte van de huurtoeslag is dan niet meer gebaseerd op de feitelijke huur, maar op een stelsel van genormeerde huren. Volwassenen van 21 jaar of ouder hebben een normhuur van € 520 per maand. Als de huur hoger is dan die € 520, vergoedt de huurtoeslag het deel daarboven niet meer. Dat deel komt dan volledig voor rekening van de huurder. Door de huren boven € 550 per maand te verlagen, hebben minima er geen last van dat de huurtoeslag de hogere huur niet meer compenseert.

Het is de combinatie van de huurverlaging naar € 550 per maand met de invoering van de normhuren, die een tijdbom voor de corporaties vormt. Er zal grote maatschappelijke en politieke druk ontstaan om het niet bij een incidentele verlaging te laten. Het is ook niet logisch dat in 2023 de huur voor de minima maximaal € 550 per maand zal zijn, en dat die regel de jaren daarna bij nieuwe verhuringen niet meer zou gelden. Woningzoekenden met een laag inkomen zullen de woningcorporaties erop aanspreken dat ze recht hebben op een huur niet veel hoger dan de normhuur. Als die woningen niet beschikbaar zijn, moet de huur maar worden verlaagd, zal de opvatting zijn. Daarmee dreigt het lagere huurniveau structureel te worden.

Als bij woningcorporaties voor de minima een huurplafond van € 550 per maand zou gaan gelden, heeft dat grote consequenties. De financiële doorrekening van de prestatieafspraken is al redelijk optimistisch, met een renteniveau voor woningcorporaties van 1,8% in 2022 en een veronderstelde verlaging van de rente naar 1,4% in 2024. Als daar een lager huurniveau bijkomt, zal bij de gemiddelde woningcorporatie het afgesproken investeringsprogramma financieel niet meer realiseerbaar zijn. Betaalbaarheid is belangrijk, maar de rekening kan niet alleen bij woningcorporaties neergelegd worden.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam