Column Tom Berkhout: EBA-terreur in taxatieland

Wie aan de geldkraan kan draaien, heeft het economisch vaak voor het zeggen. Dat geldt zeker voor vastgoed en vastgoedfinanciers. Financiers hebben de mogelijkheid om veel af te dwingen, puur door marktmacht. Aan de andere kant geldt natuurlijk ook: wil je het bankenspelletje niet meespelen, dan moet je maar ergens anders je heil (= geld) zoeken. Maar ja, zoveel alternatieven zijn er ook weer niet. ‘Rekken en erbij blijven’ als strategie is niet aan de orde als de banken iets in hun kop hebben.

En de banken hebben veel noten op hun zang gekregen na de financiële crisis van 2007, toen ze onder een vergrootglas werden gelegd en strengere regels opgelegd kregen. De EBA (Europese Bankautoriteit), als hoeder van de Europese banken, greep de kans om zijn macht te doen gelden en ontwikkelde rigide richtlijnen voor het toezicht op banken. De autoriteit ontwikkelt technische standaarden en richtlijnen voor het toezicht. Kortom: ze hebben wat in de melk te brokkelen als het om vastgoedfinancieringen gaat. De autoriteit zit bomvol met kantoorhoudende beleidsmakers, macro-economen en econometristen die weinig op lijken te hebben met menselijke waarnemingen in het veld. Ze willen portefeuillerisico’s gestandaardiseerd (met één liniaal) benaderen, waarbij het gebruik van valide data voorop staat. Hun beroep is zich zorgen maken: risico’s moeten tegen zo laag mogelijke kosten uit portefeuilles worden geklopt. De Nederlandse banken moeten volgen, daar is geen ontkomen aan.

Dat levert in taxatieland de nodige wrevel op, want de rol van de taxateur wordt ernstig gemarginaliseerd door die EBA-regels. Dat kost omzet. Neem nou de discussie rond woningfinancieringen, waarbij nu al jaren enorm wordt gesteggeld over de rol die de taxateur (nog) speelt rond modelwaardes. In de kern wil de EBA, laten we het gewoon maar zeggen zoals het is, de taxateur geen rol meer laten spelen. ‘De waarde’ – welke definitie daarvoor geldt weten we nog steeds niet – moet via ‘geavanceerde statistische modellen’ op een ‘voorzichtige wijze’ benaderd worden voor niet-zakelijk vastgoed in goed ontwikkelde en volwassen vastgoedmarkten. Een mond vol. In Nederland mag een taxateur dan in vogelvlucht, zonder fysieke inspectie, de modelwaarde afzegenen en daarmee is zijn rol uitgespeeld. Nu is het risico van woningfinancieringsportefeuilles de afgelopen decennia uiterst gering gebleken, dus vanuit bankenoptiek is die benadering voorstelbaar. Maar wat nou als een individuele consument zich vertilt aan een te hoge financiering op een overgewaardeerd pand dat niet fysiek is opgenomen? Snijverlies?

Een ander EBA-speeltje is ‘prudent value’ en ‘prudent valuation’. Het begrip ‘prudent value’ verwijst naar de waarde die financiële instellingen toekennen aan bepaalde activa of passiva op hun balans met inachtneming van prudent-conservatieve waarderingscriteria – whatever that may be. De waardering moet verwachtingen van prijsstijgingen uitsluiten en moet worden aangepast om rekening te houden met de mogelijkheid dat de huidige marktprijs aanzienlijk hoger is dan de waarde die duurzaam zou zijn gedurende de looptijd van de lening. Nationale toezichthouders moeten richtlijnen verstrekken waarin prudente waarderingscriteria worden uiteengezet als die nog niet bestaan onder nationale wetgeving. Als een marktwaarde kan worden bepaald, mag de waardering niet hoger zijn dan de marktwaarde.

Tja, wat moeten de taxateurs, het NRVT en de brancheorganisaties hier nou helemaal mee? Het doet me denken aan de liquidatiewaarde die vroeger van de taxateur werd gevraagd. Hoeveel geld brengt het pand ergens in de toekomst op, wanneer de bank moet liquideren? Deze invulling van het begrip is terecht de nek omgedraaid, want de taxateur kan en mag geen toekomstige prijs schatten. Hij kent immers die markt niet. Ik zou zeggen: óf de banken maken zelf een prudent geachte afslag op de marktwaarde (–30%, huppetee?) of ze geven taxateurs gerichte instructies om de ‘prudente waarde’ (géén prijsschatting) te bepalen. Zo blijft iedereen rolvast. Ook weer opgelost.

De IVSC en Tegova moeten eens uit hun schulp kruipen en niet elke richtlijn proberen bij te buigen naar een factuur voor een taxateur. Dat is een kansloze positie. Maak duidelijk wat de rol van de taxateur is en waar zijn verantwoordelijkheid stopt.

Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit