Bas Goossens (Explorius): ‘Je kunt echt een hoge kwaliteit leveren zonder extra kosten’

Explorius werd in 2007 als ontwikkeltak opgericht door Nijhuis Bouw en kwam al vrij snel in woelig water terecht: ‘Een halfjaar nadat we waren opgericht viel Lehman Brothers om, dus we gingen van start in de kredietcrisis’, zegt directeur Bas Goossens. ‘We hebben daardoor altijd tegen de stroom in geroeid.’ De ontwikkelaar is vooral actief in Midden- en Oost-Nederland, met wat uitstapjes richting het noorden. Inmiddels is er naast het hoofdkantoor in Rijssen ook een vestiging in Utrecht met sterke groeiambities, maar de roots liggen in Twente.

Veelzijdig

Hoewel Explorius zich nog niet kan meten met de allergrootste ontwikkelaars, beschikt het bedrijf over een behoorlijke pijplijn aan projecten die de komende jaren gebouwd en opgeleverd gaan worden. Volgens Goossens zijn creativiteit en ondernemerschap de sterke punten van Explorius. ‘We zijn veelzijdig qua competenties: we hebben bijvoorbeeld stedenbouwkundigen, mensen met een civieltechnische achtergrond en bouwkundigen in dienst. Daardoor kunnen we in een heel vroeg stadium opgaves goed analyseren en wat ondernemender zijn dan andere partijen.’ Onderscheidend vindt Goossens ook de manier waarop Explorius met mensen omgaat. ‘We hebben een platte organisatie en iedereen voelt zich een beetje eigenaar van het bedrijf.’

Uit de woorden van Goossens spreekt trots, maar dat is niet gangbaar bij Explorius, verzekert hij. ‘Wij Tukkers klappen altijd met de handen in de zak, zeggen we. We maken hier mooie dingen, maar dat vinden we de gewoonste zaak van de wereld.’

Tijd het grootste risico

Projecten worden gefinancierd met eigen vermogen, en dat brengt geld én rust in het bedrijf, zegt Goossens. ‘Daardoor kunnen we grote en complexe projecten tot een goed einde brengen.’ Maar de omloopsnelheid op peil houden is wel een uitdaging. ‘Het plannen is het moeilijkste: hoe zorg je dat een aankoop daadwerkelijk binnen enkele jaren tot wasdom komt? Wat dat betreft hebben we maar één risico te managen, en dat is tijd. Als we geen haast krijgen, komt alles goed.’

Transparant

Daarbij komt de uitdaging om adequaat om te gaan met ontwikkelingen waar je geen grip op hebt, zoals de samenwerking met gemeenten. ‘Uiteindelijk gaat de meeste tijd zitten in de jaren dat je bezig bent een plan te maken, niet in de pakweg twee jaar die een planologische procedure in beslag neemt. Bij de ene gemeente gaat het beter dan bij de andere. Maar je kunt niet harder lopen dan mogelijk is. Ik denk dat het ons helpt dat we heel transparant zijn over berekeningen, kosten en risico’s. Als je probeert een zo transparant mogelijk gesprek te voeren en niet je kaarten voor de borst houdt, worden problemen sneller zichtbaar, krijg je meer begrip voor elkaar en los je samen problemen vaak sneller op. We willen duidelijk zijn over wat wel en niet kan, en dat wordt vaak gewaardeerd.’

Keuzes maken in woningbouw

De woningbouwopgave is groot, en Goossens ziet bij gemeenten dat de wil er is om de bouw te versnellen, maar hij mist soms de verbinding tussen ambtelijk apparaat en de politiek. ‘Als je alle wensen van alle partijen bij elkaar optelt, kom je uit bij iets wat niet haalbaar is. Dan moet je een keuze maken, en het probleem zit in de manier en de snelheid waarmee die afwegingen worden gemaakt. Je kunt niet overal een 10 op scoren. Maar dat is vaak het probleem in Nederland: we willen iedereen tevreden houden.’

Klimaatadaptief bouwen

Centraal bij elke ontwikkeling van Explorius staat volgens Goossens zorgen voor een fijne woonomgeving, waarbij mensen in contact komen met elkaar. ‘Als je daar heel vroeg in het proces aandacht aan besteedt, kost dat niet zo veel méér. Maak ruimte voor groen en bedenk meteen hoe je met de waterberging wilt omgaan. Je kunt echt een hoge kwaliteit leveren zonder dat het veel extra kost.’ Ook complexere oplossingen moet je vroeg adresseren, zegt Goossens. ‘Als je dat niet doet, krijg je later in het proces veel frustratie en extra kosten.’

Hij noemt het voorbeeld van een binnenstedelijk project van 600 woningen in Zwolle, waar Explorius slim omgaat met water: ‘Het lukt ons om daar 254 millimeter waterberging te realiseren. De eis lag hier op 60 millimeter, dus dat is exceptioneel goed. Het regenwater loopt via de daken en een binnentuin naar een wadi. De daktuin speelt daarin een actieve rol: die wordt aangestuurd op basis van weersvoorspellingen en kan het opgevangen water gecontroleerd laten wegstromen vóórdat er een bui valt. Zo spelen we slim in op twee opgaven tegelijk: het vasthouden van water tegen hittestress en het tijdig leeglaten voor waterberging.’ Dat concept trok de interesse van corporaties, waterschappen en ministeries. ‘Ons hoofd Gebiedsontwikkeling heeft thuis met zijn zoons een maquette gemaakt die laat zien hoe water stroomt. Ik vind dat mooi, dat is pure vakliefde.’

Kwaliteitsslag in zorgvastgoed

Explorius ontwikkelt veel zorggerelateerd vastgoed en werkt nu samen met Zorggroep Apeldoorn (ZGA) om verpleeghuis Randerode te herontwikkelen. Die opgave is op veel plekken relevant, zegt Goossens. Veel verpleeghuizen en zorgterreinen zijn verouderd en bieden niet meer de woonkwaliteit die je zou willen. Dat kan anders: ‘In Apeldoorn maken we nieuwe huisvesting voor ZGA en herontwikkelen we samen met hen het omliggende terrein tot een woonwijk voor jong en oud. Zo transformeert een gebied van verpleeghuis naar woongebied met een andere dynamiek. Onze filosofie is dat je gelukkig en gezonder blijft als je onderdeel bent van de samenleving. Als je gezien wordt en dingen om je heen ziet gebeuren, blijf je actiever, en dat draagt bij aan gezonder ouder worden.’

Breder bouwen voor senioren

Overigens is het te zwart–wit gedacht om te veronderstellen dat senioren meteen van een ruime eengezinswoning naar een verpleeglocatie vertrekken, vindt Goossens. Naast het ontwikkelen van nieuwbouw voor ouderen met een zorgvraag realiseert Explorius daarom ook woningen voor senioren zonder zorgvraag. ‘Die doelgroep is jarenlang onderbelicht geweest. Vaak worden zij nu benoemd als de sleutel om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen.’

Als je 60 bent, maak je misschien wel nog twee keer een woonstap. ‘Die doelgroep is hetzelfde als elke andere groep: er zijn mensen met veel geld en mensen met weinig geld; sommigen willen compact wonen, anderen niet. Je kunt senioren niet in één type product vangen. Het gaat erom dat we een breed palet aan woningen kunnen aanbieden, waar ze lang kunnen wonen en waar als het nodig is zorg ook betaalbaar aangeboden kan worden. Niet iedereen hoeft in een hofje te wonen.’

Goossens vindt dan ook dat je moet kunnen afwijken van de standaardsegmentering als je er bewust voor kiest om een andere doelgroep te benaderen. ‘Is het zo slecht om wat meer woningen in het duurdere segment te maken die aansluiten bij de doelgroep als je daar de doorstroming mee op gang kunt helpen?’

Met Zorggroep Apeldoorn bouwt Explorius daarom ook bungalows, kleine en grotere appartementen voor ouderen. ‘Doordat er zorg in de buurt is, kun je die snel aanbieden op het moment dat het nodig is. Die thuiszorg is betaalbaar, omdat die in een kleine straal aangeboden kan worden en niet verspreid over – in dit geval – heel Apeldoorn. Dat draagt ook bij aan het betaalbaarder houden van de zorg.’

Centraal Beheer
Explorius kocht uit de failliete Certitudo-boedel het voormalige Centraal Beheer-pand in Apeldoorn, ook wel het Hertzberg-park genoemd. Het gaat nog wel even duren voordat daar wat nieuws staat, maar er is voortgang, zegt Goossens. ‘De gemeenteraad heeft ervoor gekozen om maximaal in te zetten op transformatie. We zijn nu met Powerhouse, Zus en de gemeente bezig om het gebied rondom het monumentale pand vorm te geven. We zoeken wat meer de hoogte op. Er wordt aan een stedenbouwkundig model gewerkt en het streven is om eind volgend jaar de planologische procedure op te starten.’

Stadscoulissen
Elders in Apeldoorn werkt Explorius op de plek van een voormalige telefooncentrale aan Stadscoulissen. Daar moet vanaf 2027 een levendig en groen stadsdeel komen. ‘Wat nu nog een vergeten achterkant is, wordt het bruisende hart van Apeldoorn’, belooft Goossens.
Op de plek van het voormalige KPN-gebouw ontwikkelt Explorius samen met de gemeente 159 woningen, variërend van sociale huur tot betaalbare koop. Het bestaande KPN-gebouw blijft behouden. Dat moet een creatieve hotspot worden met horeca, werkplekken en ruimte voor cultuur. ‘In samenwerking met Theater Orpheus wordt gedacht aan try-outs, kindertheater en andere culturele activiteiten.’
Minstens 40% van het terrein wordt natuurlijk ingericht, met ruimte voor bomen, biodiversiteit en circulair materiaalgebruik. ‘We benutten kansen om klimaatadaptief en natuurinclusief te bouwen. Parkeren gebeurt grotendeels uit het zicht, zodat mensen de ruimte krijgen.’ Stadscoulissen is een voorbeeld van het vergroten van sociale cohesie, zoals Explorius het voor ogen heeft. ‘De buitenruimte wordt zo ingericht dat mensen er graag verblijven en elkaar ontmoeten. Functies als horeca, cultuur en groen stimuleren spontaan contact en zorgen voor reuring.’

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 21 november 2025