De voornaamste rol van een kantoor is volgens columnist Tom Berkhout een plek om bevlogen leiders en collega’s die je verder helpen te ontmoeten.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 24 november 2023
Het hybride werken is niet meer weg te denken uit Nederland. Kantoorslaven hebben ervan geproefd en willen niet meer anders. In Amerika verplichten werkgevers hun werknemers weer om naar kantoor te komen, maar het is nog maar de vraag of Nederlandse werkgevers dat gaan doen en of werknemers dat zouden pikken.
In de vastgoedsector wordt al geruime tijd gespeculeerd over welke consequenties het hybride werken uiteindelijk voor de kantorenmarkt zal hebben. Kunnen huurders toe met veel minder meters? Wat willen die jonge professionals, die werkgevers zo graag aan zich willen binden in de ‘war on talent’? Hoe moeten verhuurders daarop inspelen? Het ligt voor de hand om – dicht bij huis – een ‘quick fix’ te zoeken in een guitige fysieke werkomgeving. De makelaarsorganisatie Zadelhoff duidde lang geleden deze trend met de treffende leus: ‘van buffelkantoor naar knuffelkantoor’. Het kantoorvolkje kreeg een mooie speeltuin aangeboden: ‘spontane ontmoetingsplekken’, kroelwanden, tafeltennistafels, lounge-bankjes, kekke stoeltjes, schommels, een barista, Fender-gitaren en meer van dat fraais. Zo houden we de hipsters wel tevreden: we richten het kantoor ‘effe anders’ in en klaar is Kees, volgende project.
Er is behoorlijk wat wetenschappelijk onderzoek verricht naar de fysieke inrichting van het kantoor. Maar alleen kijken naar de fysieke omgeving blijkt heel oud denken te zijn. Het afgelopen jaar is onder de vlag van het Zadelhoff Nyenrode Instituut voor vastgoedonderzoek onderzoek verricht naar de rol van hybride werken bij het aantrekken en behouden van jonge kenniswerkers. Op 8 november is daarover op Nyenrode een seminar gehouden onder de titel: The smell of the place. De vraag luidde: wat is het (relatieve) belang van een ‘empowering office’ voor de waardering voor het kantoor, zelf-determinatie en bevlogenheid van werkenden? De onderzoekers maakten meteen duidelijk waar het in werkelijkheid om gaat: de nestgeur van het kantoor. Die moet vertrouwd zijn. Zoiets als van een heel lange vakantie terugkomen en eindelijk weer de vertrouwde geur van je woning opsnuiven en je vrienden en familie zien: ‘ja, eindelijk, we zijn weer thuis’.
Wat nu te doen? Laten we eens beginnen met de ‘werkwaarden’ van de jongeren van generatie Y (1981–2000) en Z (2001–2010). Belangrijke waarden voor deze jongeren zijn persoonlijke ontwikkeling, flexibiliteit en persoonlijke relaties. Ze zoeken een rolmodel in hun leiders en willen door hen gezien en begeleid worden. Dat is het allerbelangrijkste. Het gaat helemaal niet om het mooie kantoor. Maar dat fysieke kantoor moet toch aan aardig wat basisvoorwaarden voldoen om aantrekkelijk te zijn. Het moet voor alles flexibel zijn. Aanpasbaar aan de werkzaamheden: overleggen (groot en klein, formeel en informeel), gasten ontvangen, ontmoetingen faciliteren, privacy en afzondering, concentratieplekken, rustige plekken en drukke plekken, ontspanningsruimten (alleen en samen), horeca, sporten. In dit beeld paste de bijdrage aan het seminar van Lizette Engelen, workplace specialist bij Ericsson, die op een pracademische wijze onderzoek doet naar het welbevinden van kantoorgebruikers. Ze vertelde dat ze op gezette tijden met kantoorgebruikers in gesprek gaat om te toetsen of de ruimte en de faciliteiten nog wel voldoen aan de wensen. Ook zij benadrukte de voornaamste rol van het kantoor: een ontmoetingsplek met bevlogen leiders en collega’s die je verder helpen.
Zijn er dan veel meer meters nodig dan vroeger door al die wensen? Vroeger gingen we standaard vijf dagen per week naar kantoor. Uit het Nyenrode-onderzoek komt naar voren dat jongeren en ouderen nu evenveel werken vanuit huis, ruim twee dagen per week. Jongeren willen méér uit huis werken (twee dagen) dan ouderen (1,6 dagen). Kantoorslaven die vijf dagen per week op kantoor moeten of willen zitten, dat zal het vermoedelijk niet meer worden. Of die extra ruimtebehoefte door hybride werken dat compenseert? De tijd zal het leren. Duidelijk is wel dat mensen een kantoor maken of breken.
Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit
