Column Tom Berkhout: Dom of slim verduurzamen van gebouwen

Op het innovatiecongres van NVM Business werd deel 2 van de ‘Praktijkhandreiking taxeren duurzaam vastgoed’ gepresenteerd, met als subtitel ‘Van ‘bruin’ naar ‘lichtgroen’, ‘donkergroen’ en gasloos vastgoed’. Deze handleiding is een vervolg op de handleiding die in 2022 verscheen. Toen werden vier kantoren en vier wooncomplexen verduurzaamd naar de stand van 1 januari 2022, dus de stand van de markt vóór het uitbreken van de Oekraïne-oorlog. In de nieuwe handreiking zijn de toen beschreven kantoren en wooncomplexen geüpdatet naar de stand per 1 juli 2023. Ook zijn vier bedrijfsruimte-casussen toegevoegd, omdat bedrijfsruimten van belang zijn voor het MKB. Ten slotte is de optie gasloos toegevoegd.

Een taxateur vragen om uit de marktwaarde een duurzaamheidsbedrag te isoleren, om dat woord maar eens te gebruiken in een andere context, is een onzinnige vraag. Wie een gebouw wil verduurzamen, wil weten wat hij moet doen om zo kostenefficiënt mogelijk een gewenst (label)niveau te krijgen en wat dat oplevert aan rendement en marktwaarde. Daar geeft de handreiking antwoord op. Vermeldenswaardig, maar ook veelzeggend, is dat een heel team aan de handreiking heeft gewerkt: een juriste, een bouw-/installatiekostendeskundige en zes gespecialiseerde taxateurs die de gebouwen van de businesscases uit hun eigen praktijk goed kennen.

Wat blijkt? Verduurzamen blijft, net als vorig jaar, rendabel en in de uitvoering eenvoudiger dan men denkt. Kostbare ‘USS Enterprise’-achtige installaties, met hoge onderhoudskosten en korte gebruiksduren, zijn vaak niet nodig. Het komt al snel neer op een juiste (= economische) selectie van de volgende maatregelen: TL vervangen door LED; enkel/dubbel glas vervangen door HR++; zonnepanelen plaatsen; dak of gevel isoleren; warmtepompen (hybride of elektrisch) installeren. Voor het donkergroen maken van gebouwen levert het stapelen van kleine maatregelen, zoals het goed inregelen van installaties, vaak plusjes op. Gasloos blijkt momenteel zelden een goede optie te zijn. Het is vaak véél duurder dan donkergroen maken, zonder al te veel rendementswinst. Bedenk wel dat we hier geen nieuwe, duurzame gebouwen onder de loep nemen, maar bestaande, bruine gebouwen.

Voor bedrijfsruimten zijn labels niet van toepassing en de investeringen zijn in verhouding tot kantoren en woningen relatief bescheiden. Dat komt doordat die ruimten veelal niet integraal verwarmd of gekoeld hoeven te worden. Het scenario gasloos is door de taxateurs niet toegepast, omdat donkergroen al dicht tegen gasloos aanzit. Verder kunnen dakvlakken van bedrijfshallen zich goed lenen voor een groot aantal zonnepanelen, mits de belasting van het dak dat toelaat. Dat laatste is niet altijd het geval. Die zonnepanelen kunnen een exploitatievariant op zichzelf vormen, waarbij de geldstromen uit subsidies meegerekend moeten worden. Als die exploitatie door een ander gebeurt, levert dat allerlei fiscale en civielrechtelijke hobbels op.

De IRR’s zijn over de hele linie op een behoorlijk hoog niveau, al moet best wel veel uit de eindwaarden komen. Hoe duurzamer, des te hoger de eindwaarden doorgaans geschat worden. De economische beschouwingsperiode van de investeringen is op 15 jaar gezet, zodat die eindwaarden nog gewicht hebben in de DCF-scenario’s. De BAR’en (gebaseerd op huidige prijzen) zijn met de uitkomsten van de DCF-verwachtingen gecheckt. Het lijkt logisch te veronderstellen dat die eindwaarden verhoudingsgewijs hoog zijn in jaar 15, maar toch geven die hoge eindwaarden te denken. Wie weet wat er tegen die tijd speelt? Dat geldt echter ook voor de gebruiksperiode.

Hoe dan ook blijft de conclusie uit de businesscases dat verduurzamen van bruine gebouwen loont. Maar juridische kennis en bouwkundige/installatietechnische kennis is wel broodnodig om onnodige investeringen te voorkomen.

Voor alle investeringen geldt: de kost gaat voor de baat uit. Ook leert de exercitie dat de uitkomst van een investeringsbeslissing voor het ene tijdstip niet gelijk is aan die op een ander tijdstip, maar dat mag geen verbazing wekken. Zo zijn de prijzen voor de ingrepen in één jaar tijd flink gestegen (ruwweg 10%) en de markwaarden gedaald.

De handreiking is te downloaden van de NVM-website.

Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit