Dudok maakt slagen met bestaand vastgoed

Op de dag van het interview is Dordrecht in een feestelijke stemming. Ook rond het monumentale kantoor van Dudok Real Estate aan de Houttuinen worden onder een aangenaam zonnetje de laatste voorbereidingen getroffen voor een driedaags muziekfestival met podia door heel de stad. De stemming in vastgoedland is echter wel eens beter geweest. Het chagrijn over de Wet betaalbare huur is nog lang niet weggeëbd onder woningbeleggers, en dan opent het Financieele Dagblad die dag ook nog eens met het nieuws dat de behoefte aan kantoorruimte structureel kleiner wordt.

Op de vraag of hij nog schrikt van het laatste, antwoordt Ewald Dudok, oprichter van Dudok Real Estate, bedachtzaam, maar gedecideerd ontkennend. ‘Ik schrik sowieso niet zo snel van zulke berichten, omdat we vanuit onze strategie hoofdzakelijk anti-cyclisch beleggen. Wij stappen in segmenten en gebouwen op het moment dat anderen er juist uitstappen, vanuit de gedachte dat wij er perspectief in zien.’

Jullie hebben onlangs het Weenahuis in Rotterdam gekocht, waarin wat kantoorruimte zit, nadat jullie eind vorig jaar een stukje verder op het Weena de Weenatoren kochten. Wat is daar het perspectief dan van?

‘We geloven sterk in de potentie van de stad Rotterdam als een plek waar mensen graag willen zijn. Zeker voor jonge mensen heeft de stad een enorme groeipotentie, misschien nog wel meer dan Amsterdam. Het is een stuk lastiger om in de hoofdstad een betaalbare plek voor jezelf te vinden dan in Rotterdam. Er liggen enorme kansen om het Weena en omgeving op een goede manier te verdichten, met woningen, maar ook met kantoorruimte en andere functies, zoals een hotel. De gemeente ziet die potentie ook. Met de vergroening van het Hofplein wordt dit een heel aantrekkelijke plek voor bewoners, bezoekers en mensen die in de stad werken.’

Is het motief achter de aankoop van de Weenatoren anders dan bij die van het Weenahuis?

‘De toren hebben we echt als eindbelegging gekocht. Het Weenahuis zien we als een project waarmee we een slag kunnen maken. Bovendien beschikt het pand over veel, deels onbenutte, parkeerruimte. Dat is heel wat waard in het centrum, en het voorziet in parkeergelegenheid die we even verderop bij de Hofbogen tekort komen. Door het Weenahuis hebben we nu een mooi rijtje in het verlengde van Rotterdam Centraal.’

Er lijkt nu schot te komen in de ontwikkeling van het dakpark boven de Hofbogen. Beschouw je het nog steeds als een trophy asset of lig je ’s nachts nog wel eens wakker van wat er allemaal boven op jouw bezit gaat plaatsvinden?

‘Een dakpark van bijna twee kilometer lang is vooral uniek voor Nederland. Daar lig ik niet wakker van; daarvoor hebben we de juiste mensen, die dat in goede banen leiden. Ik kan me nog herinneren dat ik jaren geleden een bezoek bracht aan New York en over de High Line liep. Ik was meteen razend enthousiast. Het was niet alleen groen; het deed ook wat met de omgeving, en het ontwerp was ook nog eens van de beroemde Nederlandse landschapsarchitect Piet Oudolf. Zodra ik de kans kreeg om de Hofbogen te kopen, wist ik dat ik moest toeslaan en wie ik zou bellen.’

Gaan jullie het Weenahuis (deels) herbestemmen, bijvoorbeeld naar woningen?

‘Dat is nog niet duidelijk. We hebben het Weenahuis pas net in ons bezit. De komende tijd zullen we in overleg met de gemeente gaan kijken wat er mogelijk is. Sowieso houdt het pand een hotelfunctie op basis van de langjarige huurovereenkomst met de huidige exploitant, Holiday Inn Express. Maar er zit ook wat leegstand in die we graag zouden vullen. We geloven heel erg in value add, het ontwikkelen van monumentaal vastgoed. Dat betekent niet per se dat je een gebouw transformeert, maar vaak ook dat je er iets aan toevoegt, bijvoorbeeld woningen, zoals we hebben gedaan bij de Glasfabriek in Schiedam. Dat is ook de reden dat we een paar jaar geleden Dudok Horeca Groep hebben overgenomen. Hoewel er geen sprake was van verwantschap hebben we nu wel twee complementaire bedrijven onder één naam.’

Is het nog lucratief om woningen mee te nemen in een gebiedsontwikkeling?

‘Gelet op alle eisen die er in recente jaren zijn bijgekomen niet. Dat was voor ons ook wel de reden voor een strategiewijziging. Nu stappen we niet meer in woningprojecten, terwijl we een paar geleden zelfs nog speelden met het idee om een eigen woningfonds in het leven te roepen. We hebben op dit moment nog wel een aantal projecten lopen die al voor alle nieuwe eisen en regels afgestemd waren.’

Als toch aardig grote ontwikkelaar in onze jaarlijkse Top-50 lopen jullie niet voorop met je mening over het overheidsbeleid. Een bewuste keuze?

‘Het is niet onze stijl om te blijven ageren tegen plannen die toch wel doorgaan, zoals de Wet betaalbare huur. Dan steek ik mijn energie liever in nieuwe wegen, dingen die nog wel kunnen doorgaan. Dat wil niet zeggen dat ik mijn mening onder stoelen of banken steek. Voor iedere ontwikkelaar is het huidige percentage overdrachtsbelasting een doorn in het oog. Los van het feit dat de verhoging anders dan om budgettaire motieven nauwelijks valt te verklaren, snijd je als overheid ook nog in je eigen vingers. De interesse van investeerders neemt enorm af als je om te beginnen 10,4% moet afrekenen. Dat moet dan in de jaren daarna eerst terugverdiend worden voor je kunt spreken van rendement. Voor er überhaupt sprake is van een huurstroom uit je investering ben je zeker bij woningbouw vaak al jaren verder. Vooral buitenlandse beleggers gaan dan liever een deurtje verder. Het helpt allemaal niet als je de woningnood wilt oplossen.’

Tegelijkertijd zijn de uitdagingen voor de logistieke sector, waar jullie van oudsher ook sterk in zijn, er ook niet minder op geworden. Is er een duurzaam verdienmodel te bedenken?

‘Als je doelt op de verdozingsdiscussie: die gaat goeddeels langs ons heen, omdat wij ook op dit vlak een value-add strategie voeren. We voegen gebruikers en functies toe op bestaande locaties waar we al langer actief zijn, bijvoorbeeld in Moerdijk en op de Maasvlakte. Nog dit jaar hopen we een ontwikkeling in Roosendaal op te leveren, en we hebben er drie in de pijplijn, waaronder één in Dordrecht op Distripark IV en één in Alblasserdam. Dat is niet de locatie die we al verhuurd hebben aan onze voormalige dochter Peute, maar een nieuwe, die direct toegang heeft tot de BCTN-terminal.’

Raakt bijvoorbeeld de discussie over netcongestie jullie dan helemaal niet?

‘Helemaal immuun is geen enkele logistieke ontwikkelaar. Het interessante van dit segment is dat er allerlei maatschappelijke ontwikkelingen in terugkomen waarop we een antwoord moeten vinden, of je het nu hebt over duurzaamheid, de behoefte aan arbeidskrachten of de manier waarop je iedereen huisvest. Vijf jaar geleden pleitte ik al als een van de eersten in de branche voor meer regie. Die wens is deels ingevuld met de terugkeer van de minister van VROM, maar daarmee is de behoefte aan meer regie, die ook gestoeld is op samenwerking met de markt en andere overheden, eerder toe- dan afgenomen.’

Hoe moet ik de overname van het befaamde, maar ook alweer jaren leegstaande hotel Bellevue in je eigen stad duiden?

‘Die is voornamelijk gestoeld op persoonlijke betrokkenheid en liefde voor deze stad. Realistisch gezien ga ik hier niet snel rendement op maken, maar wat mij betreft draait niet alles om geld. Ik kwam in mijn tienerjaren al regelmatig op deze plek, en ik weet nog dat ik me had voorgenomen dat ik Bellevue zou proberen te kopen als ik later serieus in vastgoed zou gaan. Dit is zo’n iconische plek aan het Drierivierenpunt. De afgelopen vier jaar stond het pand helaas leeg en te verloederen in de nasleep van de coronacrisis, wat ook gold voor de horecazaken ernaast. Ik had op het Groothoofd al wat panden in mijn bezit en wil het hele gebied nieuw leven inblazen.’

Een hotel-restaurant op die locatie was al jaren een hachelijke onderneming. Waarom gaat het jou wel lukken?

‘Voorop gesteld dat we het pand nog maar pas een paar maanden in ons bezit hebben en we de komende tijd zullen benutten om plannen te maken, is er ook een flinke renovatie nodig. Wel is al duidelijk dat we het restaurantgedeelte toegankelijker willen maken. Daarbij kan Dudok Horeca Groep ons uiteraard helpen. Of er hotelkamers terugkeren en hoeveel dan, is nog ongewis. Er zijn nu veertien kamers in wat eigenlijk een kruip-door-sluip-door pand is. Om een hotel rendabel te krijgen als volwaardige activiteit heb je 80–100 kamers nodig. Het is echter niet uitgesloten dat we uiteindelijk toch een paar hotelkamers in stand houden, al beginnen we nu met de aanpak van het restaurantdeel. De transformatie van het oude betonnen postkantoor elders in de stad tot onder meer een restaurant en kantoorruimte werd uiteindelijk ook een succes, hoewel er van tevoren veel scepsis was. Je hoeft niet alles zelf te doen, je hebt de juiste ontwikkelaar en de juiste partner nodig.’