Regiospecial Brabant: ‘Tilburg wordt aantrekkelijker voor ontwikkelaars’

Randstedelingen die voor rust en betaalbare woningen naar Brabant uitwijken, verkozen tot voor kort Den Bosch en Breda. Maar de laatste jaren is ook Tilburg in beeld gekomen, merkt Berend de Vries. Als wethouder (D66) sinds 2010 heeft hij economie, ruimtelijke ordening, Brabantstad en grote ontwikkelprojecten in zijn portefeuille. De hoogopgeleide starters van boven de rivieren komen ook af op hoogwaardiger werkgelegenheid. Traditioneel staat Tilburg bekend om textiel-, maakindustrie en logistiek, nu profileert de stad zich ook met datatechnologie, ict en kunstmatige intelligentie. Rond het spoor komt een heus innovatiedistrict, waar bedrijfsleven en wetenschap samenwerken aan nieuwe toepassingen.

Druk op de woningmarkt
Voor al die nieuwkomers moeten er woningen zijn, niet alleen in de aloude nieuwbouwwijkjes aan de rand van de stad, maar ook kwaliteitsappartementen in het centrum. Daar zijn nu ook de middelen voor. De Vries: ‘Het gaat goed met de economie in Tilburg, ook wij voelen druk op de woningmarkt. Met de meterprijzen zaten we jarenlang in de onderste regionen, die stijgen nu. Ook de woninghuren stijgen hier nog, als een van de weinige gebieden in Nederland. Dat maakt de stad aantrekkelijker voor ontwikkelaars.’ En het treft: voor verdichting in het stadscentrum komt ruimte doordat het winkelgebied krimpt. De winkels concentreren zich op een kleiner stuk grond en de gaten die aan de randen vallen, bieden ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Zo komen op het Koningsplein, ten zuiden van het hoofdwinkelgebied, twee nieuwe appartementengebouwen. De bestaande panden van Amvest en woningcorporatie TBV Wonen worden gesloopt of herontwikkeld.
Gaan die winkeliers uit eigen beweging op een kluitje zitten? ‘Dat lost de markt op’, zegt De Vries. ‘We geven geen verhuissubsidie. Dat is ook niet nodig, corona versnelt het proces.’ Tilburg is volgens de wethouder minder hard getroffen door omvallende retail dan steden in de omgeving. Niet alleen is de gemeente al zeker zes jaar bezig het winkelgebied te verkleinen, bovendien is zij toch al niet gewend aan veel toeristen, anders dan bijvoorbeeld Den Bosch. ‘Wij missen het toeristisch winkelen dus niet. Daardoor is de impact van corona minder groot.’ Wat misschien ook scheelt: de concurrerende megamall die OVG ooit wilde neerzetten net ten noorden van de stad, werd ruim tien jaar geleden door de inwoners weggestemd.

Woondeal
Voor nieuwe woningen is ook ruimte op verschillende transformatiegebieden in Tilburg, zoals de voormalige NS-werkplaats Spoorzone bij het CS, het gebied langs de twee andere Tilburgse stations en Stappegoor aan de uiterste zuidrand van de stad, nu nog het domein van zwembad, ijsbaan en campus van Fontys Hogescholen. Voor dat laatste gebied heeft de gemeente ruim €10 mln aan rijkssubsidie aangevraagd in het kader van de Woningbouwimpuls, voor de bouw van 1000 extra appartementen. De Vries verwacht eerdaags bericht. Het is geen vreemde gedachte dat het Rijk over de brug komt, want Tilburg is betrokken bij de door minister Ollongren geïnitieerde Woondeals. In Eindhoven is zo’n deal al gesloten, voor Tilburg hoopt De Vries daar dit jaar op. ‘Het wordt tijd. Het plan is dat wij dan ook substantieel gaan bijdragen aan de landelijke woningbouwopgave van een miljoen woningen.’
Voor die extra woningen zoekt Tilburg opvallend actief de regio op. Wethouder De Vries is met gedeputeerde Erik Ronnes van de provincie Noord-Brabant trekker van de regionale verstedelijkingsstrategie. Met Breda en kleinere gemeenten in de omgeving wordt gezocht naar goede bouwlocaties. ‘Je kunt de stad niet simpelweg groter en groter maken, dat heeft consequenties voor de leefbaarheid. Kenmerkend voor Brabantse steden is het vele groen rondom. Om die natuurgebieden te behouden, kijken we ook wat we kwijt kunnen in de nabijgelegen dorpen.’

Samen optrekken
Scherpe onderlinge concurrentie heeft plaatsgemaakt voor gebroederlijk optrekken, ook bij het aantrekken van bedrijvigheid. In de Spoorzone is inmiddels bedrijfsverzamelgebouw Plan-t van bijna 11.000 m² geopend, net als de tot cultuurcentrum met openbare bibliotheek verbouwde oude Locomotiefhal, de LocHal. ‘Die is al wereldberoemd’, aldus de wethouder. Het grootste deel moet er nog komen, maar dat is ‘oneerbiedig gezegd een invuloefening’. Zo bouwt SDK Vastgoed aan een hippe Young Professional Campus. De gemeente ontwikkelt en financiert samen met Fontys Hogescholen een pand voor MindLabs, een broedplaats voor kunstmatige intelligentie (ofwel AI). Universiteit, hbo- en mbo-opleidingen gaan daar samenwerken met bedrijven. In het geplande nieuwe Kenniskwartier rond het westelijke treinstation bij de universiteit zijn er overigens nog kansen genoeg voor ontwikkelaars die brood zien in Tilburg, laat de wethouder vallen.
Dat AI-thema houdt Tilburg niet voor zichzelf. De Vries: ‘We werken samen met Breda. Als steden moeten we ons niet tegen elkaar afzetten. Pakken we dit soort thema’s samen aan, dan staan we sterker en hebben we internationaal een steviger propositie.’ Ook voor andere sectoren trekt De Vries regionaal op. Zo voert Tilburg voor de logistieke sector een gezamenlijk acquisitiebeleid met onder meer Waalwijk. Vorig jaar werden de twee steden samen uitgeroepen tot Logistieke Hotspot van het Jaar door vakwebsite Logistiek.nl.

Onzichtbare verdozing
Want hippe thema’s zijn mooi, maar Tilburg blijft ook een industrie- en logistiekstad. Het was juist de logistiek die in coronajaar 2020 van geen wijken wist, zegt De Vries. ‘De corporates waren wat terughoudender in het afnemen van kantoormeters, maar de logistiek liep door. Verschillende bedrijven hebben zich hier afgelopen jaar gevestigd. Al gebiedt de eerlijkheid te vermelden dat de meeste contracten al voor corona waren getekend.’ Verschillende bestaande bedrijfspanden werden omgevormd tot logistiek vastgoed. Op het noordelijke industrieterrein Kraaiven verrijst een nieuw distributiecentrum van 45.000 m² voor sportketen Decathlon, dat vorig jaar het eerste deel betrok. In dezelfde buurt zit sinds zomer 2019 warenhuis de Bijenkorf, met een DC van 82.000 m². Het Tilburgse HVBM Vastgoed deed er zijn best op: geen saaie doos, maar een tamelijk elegant antraciet pand met rijen witte vensters.
Verdozing is wel een issue, erkent De Vries. ‘De kritiek op veel logistieke panden is terecht, de kwaliteit spat er doorgaans niet vanaf. We houden daar rekening mee bij de ontwikkeling van Wijkevoort, een nieuw bedrijventerrein.’ Dat moet energieneutraal worden met ongeveer tachtig hectare aan bedrijfskavels, in het zuidwesten van de stad aan de A58. Hoe dan? ‘Traditioneel zijn zichtlocaties een asset voor bedrijven. Daar willen we vanaf, we passen die gebouwen liever in het landschap in. Door veel groen er omheen zijn ze straks niet meer zichtbaar vanaf de weg.’
De gemeente zit nu nog middenin de ruimtelijke procedures en verwacht dat de grond op zijn vroegst volgend jaar uitgeefbaar is. Staan partijen al te trappelen? ‘Ja’, zegt De Vries. ‘Maar we gaan wel andere eisen stellen, aan het type bedrijven, hoe een gebouw eruit ziet en hoe duurzaam het wordt. We selecteren bedrijven die een positieve bijdrage aan ons ecosysteem leveren, bijvoorbeeld met werkgelegenheid voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Door de druk op de markt, kán dat nu ook.’