Er is qua ruimtelijke ordening niets nieuws onder de zon, betoogde Co Verdaas, hoogleraar Gebiedsontwikkeling bij de TU Delft, op het Nationaal Congres.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 25 oktober 2019
‘Al eeuwenlang zijn we bezig met het inrichten van het land en leveren we daarbij soms letterlijk strijd met de elementen. Daar komt de term polderen vandaan, want die strijd kun je alleen winnen als je goed samenwerkt.’
Verdaas begint met een terugblik op hoe Nederland zich in de loop der tijd heeft ontwikkeld. ‘Door de eeuwen heen waren alleen de zandgronden veilig en stabiel genoeg om te wonen, totdat in de 16e eeuw de eerste polder werd aangelegd. In de 17e eeuw volgde de Beemster en daarna werd onder andere het Haarlemmermeer drooggelegd.’ Met een kaart van Nederland uit 1950, 1980 en 2010 is duidelijk te zien hoe snel het stedelijk gebied is gegroeid. De opgave tot 2030 is om er nog 700.000 woningen bij te bouwen, tot 2040 zelfs 1 mln. Een derde daarvan zal hoogstedelijk zijn, een derde suburbaan en een derde buitenstedelijk of landelijk. Verdaas wil de strijd om de ruimte in een breder perspectief plaatsen en stelt dat het maatschappelijk debat moet gaan over de vraag wat voor kwaliteit van leven we willen. ‘Nederland is een planologisch paradijs; vanuit de hele wereld komen mensen kijken hoe we ons land inrichten. De kwaliteit van de leefomgeving wordt steeds belangrijker voor investeerders en het is niet vanzelfsprekend dat die op orde blijft.’
De hoogleraar verwacht dat de strijd om de ruimte zal toenemen. ‘De vraag is waarmee we over 20, 30 of 40 jaar ons geld zullen verdienen. PAS (Programma Aanpak Stikstof) is de uiting van de strijd die we uit de weg zijn gegaan. In 2009 waren het Diederik Samsom en CDA-kamerlid Ger Koopmans die met dit plan kwamen. Ze hebben daarmee het probleem voor zich uit geschoven. Nu moeten er echte keuzes gemaakt worden.’
Hoewel de landbouw het meest bijdraagt aan de stikstofuitstoot, is ook het wegverkeer verantwoordelijk. Het aantal auto’s is de voorbije decennia explosief gestegen, tot 490 per 1000 inwoners nu. De opkomst van autodelen ten spijt zal deze trend volgens Verdaas doorzetten. ‘Het is een illusie om te denken dat dit met beleidsmaatregelen te keren is. De snelle technologische ontwikkeling van de auto geeft stof tot nadenken. Misschien moeten we de auto veel slimmer gebruiken en bieden elektrische of waterstofauto’s de oplossing.’
Ook de snelle veranderingen in retailland en de zeespiegelstijging zijn zaken waarmee we rekening moeten houden. In de Verenigde Staten is zichtbaar geworden dat de private fondsen voor het eerst meer investeren in de hogerop gelegen gebieden dan in de delta. En 8 jaar geleden kwam in Nederland de energietransitie nog in geen enkel akkoord voor; nu zetten alle overheden daar op in.
Verdaas presenteert een afwegingskader en adviseert om met elkaar in gesprek te blijven en ‘cyclisch adaptief te plannen’. Door te schakelen tussen de businesscase en het proces en de organisatie en zo nodig tijdens de rit de bakens te verzetten, bouw je voldoende flexibiliteit in het planproces. Verdaas: ‘Het is als biljarten op open zee: het is niet makkelijk, maar het is wel te gidsen. De regionale schaal wint aan belang, ook vanwege de energietransitie. Dit is een regionale opgave, bijvoorbeeld als een bedrijvenlocatie wordt ingezet om warmte te produceren voor een woonbuurt. Bij de ruimtelijke ordening gaat het om veel meer dan de rode functies; je moet bij een ontwikkelingslocatie goed kijken naar de positie in het grotere verband. Het verhaal moet kloppen; je moet kunnen uitleggen waarom je iets doet. Anders roept een project alleen maar weerstand op.’
De Honig-fabriek in Nijmegen is een mooi voorbeeld van een project waar gedurende het proces de bakens zijn verzet, vindt Verdaas. Het bedrijfscomplex langs de Waal zou aanvankelijk gesloopt worden om plaats te maken voor woningbouw. Door de crisis stokte de gebiedsontwikkeling en kregen de gebouwen een tijdelijke functie. Het Honig-complex is sindsdien een succes met tal van creatieve en startende bedrijven, horeca en cultuur. ‘Het is een hippe plek geworden en een icoon in de stad. De gemeente heeft besloten de fabriek niet te slopen en woningen er omheen te ontwikkelen. Ze heeft wel fors moeten afschrijven op de grondexploitatie. Bij de start van de planontwikkeling is geen maatschappelijke kosten/baten-analyse gemaakt, waardoor er weinig waarde werd gehecht aan behoud van het industrieel erfgoed. Het is beter dit aan de voorkant wel te doen.’
Lees hier de belangrijkste conclusies van de dag
Gerelateerde artikelen:
