Top Woningontwikkelaars: Minder procedures, meer bouwen

Woningontwikkelaars willen wel, maar het zoeken naar geschikte locaties en tijdrovende procedures zitten hen in de weg

Door Lucas Ligtenberg
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 17 juli 2020

Al een paar jaar leven er onder woningontwikkelaars dezelfde klachten over de markt: lange procedures en gebrek aan locaties. Dat geldt ook weer voor 2019. De vraag naar woningen trekt tegelijkertijd elk jaar verder aan. Dat is deels een vervangingsvraag, deels een vraag naar grotere woningen en deels een vraag die het gevolg is van demografische ontwikkelingen: de bevolking groeit en de huishoudens worden kleiner. Op dit moment is er volgens Capital Value, dat permanent onderzoek doet naar woningbeleggingen, een tekort van 331.000 woningen, en dat loopt nog op naar 360.000 in 2022. Er is nog jaren woningnood.

Stijgers en dalers
Op de jaarlijkse lijst van Nederlandse woningontwikkelaars voert Bouwfonds Property Development, onderdeel van Rabobank, opnieuw de lijst aan – zij het met behoorlijk minder woningen dan een jaar eerder, 4589 tegen 5470 vorig jaar. VolkerWessels is nummer twee, met juist aanzienlijk meer verkochte woningen: 2728 tegen 2140. Opvallende derde is Vorm, dat in 2019 een aantal geheid grote woningontwikkelaars, zoals AM (BAM), Amvest, Heijmans en TBI, achter zich liet en ruim 20% verkocht meer dan een jaar eerder. Ook over 2018 verkocht Vorm al ruim 20% meer dan over 2017. Van Wijnen verkocht 24 minder woningen dan vorig jaar, maar zakt van 6 naar 9. Een opvallende daler is ook Blauwhoed, dat vorig jaar nog op de lijst stond met 1676 woningen en nu met 349. Blauwhoed heeft wel 1839 woningen opgeleverd in 2019. Het gebeurt echter wel vaker dat partijen die een groot project van enkele honderden woningen verkopen aan een belegger hoog op de lijst komen te staan en het jaar daarop terugvallen, doordat zich niet opnieuw een dergelijke verkoop voordeed.

845.000 nieuwe woningen
De komende tien jaar moeten er 845.000 nieuwe woningen bij komen om te voorkomen dat het woningtekort verder oploopt. Dat is een van de belangrijkste conclusies in het rapport ‘Staat van de woningmarkt 2020’ van het ministerie van Binnenlandse Zaken. In het jaarlijkse rapport, waarvan de laatste editie half juni uitkwam, staan de belangrijkste ontwikkelingen in de woningmarkt van het afgelopen jaar. Het rapport is door minister Ollongren aangeboden aan de Tweede Kamer.
Het afgelopen jaar zijn er 71.500 nieuwbouwwoningen gebouwd, bleek al uit eerder bekend geworden cijfers. Daarbovenop kwamen nog eens 10.000 woningen die zijn ontstaan door het ombouwen van bestaande gebouwen. Daarmee was 2019 nog een relatief goed jaar. In het algemeen wordt 80.000 woningen per jaar genoemd als streefcijfer om de gigantische achterstand weg te werken en gelijke tred te houden met de groei van de bevolking.
Voor de productie dit kalenderjaar zijn wel voorspellingen gedaan, maar het is een lastige klus door de invloeden van stikstof, PFAS en corona. Vlak voor de coronamaatregelen van kracht werden, bracht de EIB (Economisch Instituut voor de Bouw) het rapport ‘Woningbouw 2020–2023’ uit, met daarin enkele voorspellingen. ‘De maatregelen rond stikstof kunnen niet voorkomen dat de nieuwbouw van woningen op korte termijn terugvalt’, aldus de auteurs. ‘Tegelijkertijd verwacht het CBS een sterke toename van het aantal huishoudens. In de periode 2020–2023 zullen naar verwachting netto 230.000 woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd, terwijl het aantal huishoudens met bijna 335.000 zal toenemen.’

Spanning
Het EIB berekent dat voor 2020 het werkelijke aantal ontwikkelde nieuwbouwwoningen op 57.000 zal liggen, terwijl gegeven de omstandigheden het streven van de overheid 75.000 is. De spanning op de woningmarkt zal volgens de EIB de komende jaren hierdoor toenemen. Met beleidsmaatregelen kan daar wel iets aan worden gedaan, maar beleid heeft vaak tijd nodig, zodat de maatregel van nu pas over een x aantal maanden effect heeft.
Terloops noemt de EIB in zijn rapport dat de vergunningverlening in 2019 in het eerste kwartaal is tegengevallen. Dit was nog voor PFAS of stikstof op ieders lippen bestorven lag. Hoe is die hapering te verklaren? Het is onduidelijk: krapte aan de arbeidskant, traagheid bij de overheden, gebrek aan locaties, overgang naar gasloos? Zomaar opeens stokt het, zonder voorspelbare redenen. Dat is niet wat de overheid wil, niet wat de markt wil, en toch gebeurt het. Griezelig is dat zoiets de komende jaren natuurlijk ‘zomaar’ weer kan gebeuren. Over heel 2019 werden uiteindelijk 55.000 vergunningen verleend. Dat werpt zijn schaduw vooruit, omdat dit getal pakweg anderhalf jaar later zijn weerslag heeft in het aantal gebouwde woningen. In 2018 waren er nog 77.000 bouwvergunningen! De vrees leeft dan ook dat de nieuwbouwwoningproductie dit jaar onder de 70.000 blijft.

Provada
Hoewel tijdens de virtuele Provada niet voortdurend met getallen werd geschermd, gingen veel bijeenkomsten en gesprekken dieper in op de woningbouw. De markt is zich zeer bewust van de schaarste en deelnemers breken zich het hoofd over hoe de productie kan worden opgevoerd. Als beleggingssegment is er in binnen- en buitenland steeds meer belangstelling voor woningen, en veel ondernemingen zijn in de sector actief.
Niet alleen van de plaatselijke overheid, maar ook van de landelijke overheid wordt meer verwacht. Volgens de econoom Barbara Baarsma van Rabobank heeft het Rijk zijn rol van woningregisseur uit handen gegeven en moet het die terugpakken. Een andere les uit het verleden is volgens haar dat ‘we’ na de vorige crisis zijn gestopt met bouwen. ‘Daarom is de roep nu: blijf bouwen, blijf bouwen!’
Baarsma kreeg bijval van Desiree Uitzetter, voorzitter van de Neprom en directeur gebiedsontwikkeling bij BPD. Ze verwacht regie vanuit het Rijk, maar ook investeringen om vooral het woningtekort en de verduurzaming te organiseren. Uitzetter: ‘De overheid heeft de crisis op de woningmarkt in feite zelf gecreëerd, dus nu ligt er de taak die ook op te lossen.’ Het Rijk kan druk uitoefenen, infrastructuur aanleggen en zich actiever bemoeien met de woningmarkt. Uitzetter spreekt van een middengroep van drie miljoen mensen op de woningmarkt die niet bediend worden.

Geschikte locaties
Tak Lam is sinds een jaar een woningfonds voor Bouwfonds Property Development (BPD) aan het opzetten, en daar moeten in tien jaar ongeveer 15.000 huurwoningen van het middensegment in worden ondergebracht. Een belangrijke, zo niet de belangrijkste, bottleneck hierbij zijn volgens hem geschikte locaties. Dat zijn locaties waar vraag is naar die woningen en waar mensen graag wonen. Gemeenten kunnen volgens Lam een bijdrage leveren door mee te werken aan aanbodvergroting en vlotte bestemmingsaanpassingen.
Tijdens een andere bijeenkomst sprak Daan van der Vorm de mening uit dat het bouwtempo omhoog moet. Ook hij refereert aan het ‘middensegment’ en zegt dat bij Vorm de mantra luidt: sneller, duurzamer, goedkoper. Hij verwacht van de overheid dat procedures worden versneld. Ook blijkt het in de praktijk soms lastig een project rond te rekenen. Een belangrijke factor daarbij zijn de grondprijzen; die zijn volgens Van der Vorm vaak hoog. Om in die omstandigheden kwaliteit te leveren tegen een goede prijs is volume nodig, en dat lukt dan weer niet altijd. ‘De bouwsector bestaat uit veel kleine bedrijven, dus er moet dan meer worden samengewerkt en gebundeld.’
 
Verantwoording
Ruim 70 bedrijven hebben het verzoek ontvangen om hun woningontwikkelingscijfers over 2019 in te sturen. Bijna 70% van de partijen heeft gereageerd. Deelnemers die mogelijk in de top woningontwikkelaars horen, maar niet op tijd hebben gereageerd, zijn: Ballast-Nedam, Boelens de Gruyter, Bouwaccent, BVR Groep, Coen Hagedoorn, VBGroep, De Vries Verburg, Citypads, G&S Vastgoed, Groothuis, Hendriks Bouw en Ontwikkeling, HSB, Hurks, Latei, Maarsen Groep, MSolutions, Mutos, Schagen Groep, Smits Bouwbedrijf, Snippe, Sprangers, VB, Wonam en Zeeman Vastgoed.
Onder verkochte nieuwe woningen vallen nieuwbouw en transformatie van bestaand vastgoed. Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen woningen voor particulieren en woningen voor de verhuur door beleggers, corporaties of de eigen portefeuille. Bij projecten van meerdere partijen gezamenlijk wordt een evenredig deel toegerekend aan de deelnemende partijen.

Top woningontwikkelaars (totaal verkocht in 2019)
1 – BPD: 4589
2 – VolkerWessels: 2728
3 – Vorm: 2714
4 – AM (BAM): 2593
5 – Amvest: 2476
6 – Heijmans: 2128
7 – TBI*1: 1785
8 – Van Wanrooij: 1738
9 – Van Wijnen: 1729
10 – Borghese/COD: 1646
11 – Dura Vermeer: 1268
12 – Trebbe: 915
13 – Plegt-Vos: 856
14 – Klok Groep: 800
15 – Nijhuis Bouw: 761
16 – Roosdom Tijhuis: 707
17 – Ten Brinke: 684
18 – VanWonen: 588
19 – Sustay: 576
20 – ABB: 543
21 – Bemog: 464
22 – Janssen de Jong : 463
23 – Slokker Vastgoed: 366
24 – Blauwhoed: 349
25 – Stebru: 325
26 – Ter Steege: 324
27 – MJ de Nijs Projectontwikkeling: 302
28 – Heembouw: 275
29 – Klaassen Groep: 272
30 – Certitudo: 261
31 – Hendriks Coppelmans Bouwgroep: 256
32 – MRP: 207
33 – Cityside Apartments: 184
34 – De Maese: 183
35 – VDM Woningen: 172
36 – Lingotto: 54
37 – Swentibold: 52
38 – Canopy Investments: 18
39 – Provast: 3
40 – BLVG: 0

*1 Koopmans, Synchroon, ERA Contour