Directeur Enno Otten van COD/Borghese maakt zich zorgen over de vele ambities die in woningbouwprojecten op elkaar worden gestapeld
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 17 juli 2020
COD en Borghese ontwikkelden altijd vooral commercieel vastgoed, maar de laatste jaren blijken jullie ook veel aan woningontwikkeling te doen. Hoe is dat gekomen?
‘Bij Borghese waren we voor de crisis van 2008 altijd wel actief in woningen. Maar toen we in 2010 piepend en krakend de verkoop van ons laatste woningbouw project startten, met veel vertraging, waren we er helemaal klaar mee. We hadden echter nog een positie in Utrecht-centrum, die we uitontwikkelden. In 2013 verkochten we die voor een deel aan een particuliere belegger en hielden we een deel zelf, en toen merkten we dat de woningen fantastisch verhuurden. Dat bleek dus een heel goede businesscase. Ook bleek dat institutionele beleggers steeds meer interesse kregen voor zulke woningen.
Vanaf toen is dat onze strategie geworden: we ontwikkelen binnenstedelijk en verkopen aan een institutionele belegger. Greenfield-woningontwikkelingen en grondgebonden woningen die vooral verkocht worden aan particulieren doen we niet. Dat is een vak apart en vergt bovendien een langere doorlooptijd. Dat geldt ook voor grondbanken en dergelijke, zaken die samenhangen met ontwikkelen in de buitengebieden.
Ik schat dat het aandeel woningontwikkeling nu ruim 50% van onze portefeuille is. We willen liever geen kleinere projecten doen, hoewel we net een beperkt aantal appartementen in het project Hof aan de Prinsengracht hebben opgeleverd. Sprokkelen heeft echter niet onze voorkeur, we prefereren een paar grote projecten tegelijkertijd.
De grote projecten acquireren we via ons netwerk: particulieren en makelaars die ons weten te vinden. Ook beginnende ontwikkelaars, vaak eenpitters, komen soms met goede ideeën. Binnen ons team werken we selectief aan tenders. Het is uitdagend voor de organisatie om eraan mee te doen en het prikkelt onze creativiteit. Aan de andere kant is het tijdrovend en de slagingskans is beperkt – bij tenders is immers vaak veel concurrentie. Dus het acquireren van projecten via tenders heeft niet onze voorkeur.’
Werken jullie veel samen met andere partijen?
‘Ja, we worden veel benaderd en we werken veelvuldig samen met co-ontwikkelaars en in partnerships met beleggers. Dat doen we onder andere in Spot in Amsterdam Zuidoost en in onze projecten in Den Haag en Amsterdam-Noord. Qua risicoprofiel kunnen we de projecten meestal zelf aan, maar als we het idee hebben dat activiteiten complementair zijn, dan werken we graag samen. Soms zoeken we actief de samenwerking met buur-ontwikkelaars op, omdat we denken dat we een beter verhaal hebben naar de gemeente als we samen optrekken.’
COD/Borghese is gelieerd aan Pleijsier Bouw. Zijn jullie er om bouwstroom te leveren voor Pleijsier?
‘Nee, we hebben zeker geen gedwongen winkelnering. COD en Borghese hebben andere aandeelhouders dan Pleijsier Bouw. Winno Pleijsier is weliswaar zowel aandeelhouder van Pleijsier Bouw als van COD/Borghese, maar Timeless van de familie Van Veggel is alleen aandeelhouder van COD. Dat alleen al zorgt ervoor dat het niet in elkaar overloopt.
Wel is het zo dat Pleijsier Bouw best wat projecten van ons gebouwd heeft. En het is handig om gebruik te maken van de technische expertise bij het beoordelen van projecten: dan kun je er net wat beter doorheen kijken. Maar ik moet zeggen dat het ook verfrissend is om met andere bouwers samen te werken. Daar leren we veel van.’
Hoe financieren jullie de woningprojecten?
‘Bij het acquireren kopen we meestal aan uit eigen middelen. We kunnen heel snel schakelen, en dat is vaak een groot voordeel. Als het project op de tekentafel vorm heeft gekregen en de vergunningen rond zijn, verkopen we het met forward funding aan een institutionele belegger. Daar zit ongeveer een halfjaar of langer tussen. Ook maken we gebruik van bancaire financieringen. Dat kon bijvoorbeeld bij Spot, omdat we daar via de kantoorhuurders cashflow op hebben zitten.
We merken nu niet echt dat financieringen moeilijker te krijgen zijn. Banken gaan voor wat betreft woningprojecten gewoon door, er is hoogstens een kleine opslag. Bij institutionele beleggers zien we ook geen terugtrekkende bewegingen. De pensioengelden moeten nog steeds belegd worden.’
Wat denk je van de nabije toekomst voor het ontwikkelen?
‘Het is een onzekere tijd, dus we zitten wel vaker bij elkaar om onze projecten te bespreken. Logistiek blijft het wel goed doen: de e-commerce drijft daar de groei. De hotelmarkt is nu slecht, maar dat geeft misschien ook wel kansen. Voor wat betreft kantoren: niemand weet welke kant dat op gaat.
De woningmarkt loopt voor wat betreft de vraag wel door. Onze pijplijn is goed gevuld, maar vol zitten we natuurlijk nooit. Van PFAS (grond vervuiling) en PAS (stikstof) hebben we, omdat we alleen binnenstedelijk werken en bijna alleen herontwikkelingen doen, weinig last.
Wat het ontwikkelen van woningen echter wel steeds lastiger maakt, is het stapelen van voorwaarden. Ik vraag me af of al die ambities samen niet te hoog gegrepen zijn. Zo is er de wens om voor een brede doelgroep te bouwen, van sociaal tot midden en duur. Verder moeten de materialen duurzaam zijn, het project klimaatadaptief, gasloos en met scherpe EPC-normen. Al die eisen samen zijn een uitdaging om te managen. Als je daar dan de hoge bouwkosten bij optelt, zul je merken dat veel projecten niet van de grond kunnen komen.
Wij kunnen ons in al die ambities afzonderlijk heel goed vinden, maar het is de combinatie die het lastig maakt. Ik denk dat de politiek, waar die ambities geformuleerd worden, zich dat niet altijd realiseert. Dat de kosten naar beneden gaan omdat de bouwkosten gaan dalen, is volgens mij ijdele hoop. Juist door al die eisen zijn de materialen en bouwprocessen veel duurder geworden en zullen de kosten ook in een crisis nauwelijks dalen.’
Nummer 10 in woningontwikkeling
COD/Borghese heeft in 2019 1646 woningen verkocht, een toename van bijna 55% ten opzichte van het jaar ervoor. Met deze enorme sprong is COD/Borghese de tiende woningontwikkelaar van Nederland geworden. Projecten waarin de woningen werden verkocht zijn onder meer De Meester in Haarlem (transformatie van de Ambachtsschool), Spot in Amsterdam Zuidoost (transformatie van 6 kantoorgebouwen), Bethelpark in Delft, High Park in Arnhem en Maanplein in Den Haag.
Gerelateerde artikelen:
