Top-50 Woningontwikkelaars 2023: Van Wijnen zet vaart achter de woningbouw

Van Wijnen eindigt elk jaar hoog in de lijst van woningontwikkelaars. De bouwonderneming timmert onder meer aan de weg door geheel volgens de normen van Hugo de Jonge twee derde van zijn afgeleverde woningen betaalbaar te maken. Daarnaast was het vorig jaar ook nog eens de winnaar van de eerste Re-Use Award, dus kampioen in transformaties. Dat valt op.

Diverse programma’s

Wat verder opvalt, is dat Van Wijnen met diverse programma’s vindingrijkheid koppelt aan een hogere woningproductie. Die programma’s bestrijken de gehele keten.

Elke woningontwikkelaar heeft te maken met dezelfde factoren die het werk bemoeilijken. De ‘magische’ 100.000 – het aantal te realiseren woningen per jaar – is ver weg. Daarom is het streven van marktpartijen om de eigen productie op te vijzelen toe te juichen.

Het bedrijf is ver met de industriële productie van woningen die in een fabriek in onderdelen worden voorbereid. Het gaat om circa 4000 woningen per jaar. Daarnaast assisteert Van Wijnen gemeenten met procedures rond het ontwikkelen en bouwen van woningen. Met zijn Snel Thuis-aanpak moet dat proces sneller verlopen. Van Wijnen pakte bovendien het idee op van het EIB (Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid) om kleinschalig snel woningen toe te voegen aan de randen van steden en dorpen: ‘straatje erbij’. Tenslotte werkt het bedrijf in samenwerking met Funda en twee architectenbureaus aan ‘Alles op een rijtje’, dat moet zorgen voor meer woningen die aansluiten op de vraag.

All-electric woningfabriek

Van Wijnen heeft allereerst ruim € 150 mln geïnvesteerd in een all-electric woningfabriek. De fabriek, die in 2021 werd opgeleverd, staat in Heerenveen en is om te beginnen al gasloos gebouwd met aandacht voor duurzame materialen. De geproduceerde fabriekswoningen worden door Van Wijnen op de markt gebracht onder het label Fijn Wonen. Ze zijn duurzaam en hebben daardoor een minimale impact op het milieu. Het fabrieksmatig bouwen van de woningen zorgt voor aanzienlijk minder CO2-uitstoot.

Menso Oosting is directeur van Fijn Wonen en is al zes jaar betrokken bij Fijn Wonen. Daarvoor werkte hij 13 jaar in de corporatiesector, waar hij veel belangstelling kreeg voor versnelling van de woningbouw. ‘Toch moet dat niet leiden tot ‘dertien in een dozijn’-woningen’, zegt Oosting telefonisch vanuit Heerenveen. ‘Ik wil veel variatie in de woningen en tegelijkertijd meer kwaliteit.’ Oosting ziet een woning als een ‘integraal product’, dat ‘zeer vergaand kan worden gepersonaliseerd’. Fijn Wonen begon ooit met drie grondgebonden woningtypes. Inmiddels zijn dat er acht, die te verkrijgen zijn in 22 uitvoeringen en met miljoenen opties. Ook zijn er de appartementen, en dan gaat het de hoogte in: woontorens met 14 verdiepingen en galerijflats met 8 woonlagen behoren tot de mogelijkheden. Voor de appartementen kan de klant kiezen uit 32 basisplattegronden. Uiteindelijk leidt dat tot miljoenen variaties.

Slimme technologie

Dit gaat nauwelijks meer over stenen, maar over slimme technologie op alle niveaus: planning, productie en assemblage. In de productiefase gaat het volgens Oosting om ‘vergaande efficiëntie’. Allereerst in de fabriek in Heerenveen, maar vervolgens ook op locatie. Het is zaak zoveel mogelijk in de fabriek te ‘bouwen’ en op locatie enkel nog te assembleren. Volgens Oosting doen in de fabriek 50 personen het werk waar in de ‘traditionele’ bouw 1350 mensen voor nodig waren. Op de bouwplaats komen daar nog de assemblageploegen bij, maar duidelijk is een enorme arbeidstijdreductie en dus een lagere kostprijs.

Fijn Wonen is onderdeel van Van Wijnen, maar de fabriek levert aan iedereen in Nederland. ‘Wij doen veel zaken met woningcorporaties, maar ook met commerciële partijen, zoals ontwikkelaars of beleggers die grond hebben en noem maar op’, zegt Oosting. ‘Vanwege de efficiëntie leveren we bij voorkeur projecten vanaf 20 woningen, maar die kunnen overal komen te staan. We werken aan projecten van Vlissingen tot Maastricht en Amsterdam.’ Fijn Wonen heeft geen filialen in den lande, maar werkt samen met de 27 Van Wijnen-locaties in het land.

Voorbereidende assistentie

Heerenveen is een geschikte locatie, mede omdat Fijn Wonen nauw samenwerkt met VDL Smart Spaces, dat 200 meter verderop zit. VDL, beter bekend van zijn bus- en autoproductie, levert zogeheten 3D-modules voor de woningen met de complete installatie, badkamers en een deel van de hal. De woningen, die in delen naar hun locatie gaan, worden ter plekke in één dag afgebouwd. ‘Vooraf is er wel de voorbereiding: het uitgraven en geschikt maken van de bouwlocatie’, zegt Oosting. ‘En na de assemblage duurt het drie weken voor mensen de woning in gebruik kunnen nemen.’

Om woningen die snel in elkaar kunnen worden gezet ook daadwerkelijk snel te mogen bouwen, helpt Van Wijnen gemeenten via het eigen programma Snel Thuis bij het verkorten van de procedures. De klacht is bekend: het is geen uitzondering meer dat er wel tien jaar kan zitten tussen het plan voor een woning en het moment dat de sleutel in het slot gestoken kan worden. ‘Wij zien vooral middelgrote en kleine gemeenten enorm worstelen’, zegt Oosting. ‘We hebben ontwikkelaars in huis die weten wat nodig is om woningen snel te realiseren.’ Uiteraard hoopt Van Wijnen dat de gemeente die de voorbereidende assistentie krijgt van het bedrijf ook overgaat tot gunning aan hetzelfde bedrijf, maar dat is geen must. Oosting: ‘We zijn ons bewust van het Didam-arrest, dus het kan anders lopen. We houden ons aan de regels en gaan uit van onze eigen kracht.’

Het weerhoudt Van Wijnen er zeker niet van om gemeente-ambtenaren te helpen bij het doen van onderzoek, indien nodig het bestemmingsplan te veranderen en het organiseren van bewonersavonden. Voorbeelden waar dat met succes is toegepast zijn onder meer Heerenveen en Dijk en Waard (Noord-Holland).

Straatje erbij

In 2022 bracht het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) een rapport uit over kleine, groene woonlocaties. Volgens de onderzoekers konden op veel plaatsen aan de randen van steden en dorpen extra woningen worden gebouwd. Het zogeheten ‘straatje erbij’ hoefde niet grootschalig, zodat bestaande voorzieningen en infrastructuur voldoen. Daarnaast zou een norm van maximaal 15 woningen per hectare niet worden overschreden. Kernwoorden daarbij: ‘landelijk wonen, natuurrijk wonen en natuurinclusief wonen’. Het EIB werkte het idee uit voor Noord-Holland en de uitkomst was dat daar plaats was voor 300.000 extra woningen. 300.000! Om aan te sluiten bij de vraag en de uitwerking ook in andere opzichten realistischer te maken, kwam men tot een herberekening van 74.000. En dat was nog maar één provincie. Nog een conclusie van de EIB-onderzoekers: mik op kleinere locaties, want dan gaat de realisatie sneller.

Van Wijnen hield onlangs een enquête en ongeveer 1600 ondervraagden ondersteunen het idee massaal. Ook Oosting omarmt het idee volmondig.

Zo komen oplossingen dichterbij. Wie de programma’s van Van Wijnen onder elkaar zet, ziet dat ze de hele woningbouwketen bestrijken. De locaties zouden de randen van steden en dorpen kunnen zijn, waar met snelle procedures groen licht wordt verkregen voor het versneld realiseren van woningen uit de fabriek.

Woonwensen

Rest alleen nog het realiseren van woningen waar in de markt behoefte aan is. Funda maakte onlangs de resultaten bekend van een onderzoek naar de woonwensen op basis van zoekgedrag op Funda.nl. Doel was om te zien of vraag en aanbod in voldoende mate op elkaar aansluiten, en dat lijkt niet het geval. ‘Er is op de huizenmarkt een mismatch tussen vraag en aanbod’, zei Joost Dop, topman van Funda. De meeste zoekacties zijn volgens de data van Funda gericht op woningen onder de drie ton, terwijl de gemiddelde verkoopprijs op € 394.000 zit. Kleine woningen onder 75 m² zijn het populairst, maar dat behelst slechts 14% van het aanbod. Veel mensen willen gelijkvloers wonen, en dat is een belangrijke reden om te verhuizen. Ze zijn op zoek naar licht, duurzaamheid, ruimte en willen een praktische woning.

Vandaar de vraag van Van Wijnen aan twee architectenbureaus – Heren 5 Architecten en Dingeman Deijs Architects – om woningen te ontwerpen waar vraag naar is. Zij kwamen met ‘Alles op een rijtje’: een ontwerp voor de klassieke huizenrij van 7 woningen, maar ze verwerkten daar 14 woningen in van vijf verschillende typen. De kleinere oppervlaktes zorgen voor een betere betaalbaarheid. Omdat de woningen drie lagen hebben, kunnen er bovendien meer mensen op minder grond. Door realisatie van de woningen zou wederom een stukje van de puzzel worden gelegd, want meer woningen is goed, maar meer passende woningen is beter.