Het beleggingsvolume op de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt is in het derde kwartaal met 38% ingezakt vergeleken met een jaar eerder, blijkt uit cijfers van MSCI. In Duitsland en Frankrijk ging het nog beroerder: daar halveerden de volumes.
In het derde kwartaal van 2026 bedroeg het Nederlandse transactievolume op de commerciële markt € 2,4 mrd, een daling van 38% ten opzichte van dezelfde periode in 2025. De daling is een forse dip na een positief eerste halfjaar. Mede daardoor is het transactievolume op de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt in de eerste negen maanden van 2026 met € 10,1 mrd nog altijd 14% hoger dan in dezelfde periode vorig jaar. Van de zes grootste Europese vastgoedmarkten laat alleen Spanje over de eerste negen maanden een sterkere groei zien.
Nederlandse steden maken opmars
In Amsterdam ging het beleggingsvolume 17% omhoog ten opzichte van de eerste negen maanden van 2025, tot € 2,9 mrd. Daarmee klimt de hoofdstad van de tiende plaats in 2025 naar de zevende plaats op de ranglijst van grootste Europese vastgoedmarkten. Ook Den Haag en Rotterdam stijgen op de Europese ranglijst. Het transactievolume in Den Haag is over de eerste negen maanden 40% hoger met € 1,4 mrd, Rotterdam boekt 35% groei tot € 1,3 mrd.
Europees beleggingsvolume laagste sinds 2023
MSCI analyseert in de Europe Capital Trends transacties met commercieel vastgoed. Het Europese transactievolume lag in het derde kwartaal op € 43,0 mrd, 24% lager dan in dezelfde periode van 2025. Daarmee bleef het volume 29% achter bij het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar en 33% bij het tienjaarsgemiddelde voor het derde kwartaal. Over de eerste negen maanden boekt Europa een min van 3%, met in totaal € 160 mrd aan vastgoedbeleggingen.
De verkoop van individuele vastgoedobjecten daalde met 31% ten opzichte van het derde kwartaal van 2025, tot € 24,7 mrd. Transacties op ondernemingsniveau vormden de enige categorie waarin groei werd geboekt. Het volume daarvan steeg met 20% tot € 7,1 mrd. 'We moeten terug naar 2013 om een vergelijkbaar zwakke periode te vinden.'
Forse krimp in Duitsland en Frankrijk
Duitsland en Frankrijk hebben het zwaar: het transactievolume is bij de oosterburen in het derde kwartaal 47% lager uitgepakt dan een jaar eerder: er werd € 5,5 mrd in bedrijfsmatig vastgoed gestoken. Over de eerste negen maanden bedraagt de daling 18%. Met € 25,1 mrd is Duitsland nog altijd de tweede vastgoedmarkt in Europa. Frankrijk boekte een terugval van 49% tot € 3,8 mrd in het derde kwartaal en 12% tot € 17,2 mrd over de eerste negen maanden.
Het Verenigd Koninkrijk hield zich iets beter staande. De Britse markt, de grootste van Europa, profiteert van de vraag naar logistiek en industrieel vastgoed en woningen, die samen goed zijn voor iets meer dan 40% van het transactievolume in het derde kwartaal. Desondanks noteren ook de Britten een daling (11%), met € 13,1 mrd in het derde kwartaal. Over de eerste negen maanden komt het volume op € 38,7 mrd, een min van 12%.
Zweden is de enige markt in de Europese top 5 waar het transactievolume in het derde kwartaal toenam. De stijging bedroeg 27% ten opzichte van dezelfde periode in 2025. Investeringen van meer dan € 2 mrd in woningen gedurende de zomer droegen bij aan het totaal van € 4,0 mrd.
Minder transacties in kantoren, winkels en logistiek vastgoed
Het Europese transactievolume in kantoren daalde in het derde kwartaal naar het laagste niveau sinds 2009, ondanks enkele grote transacties. De aanvangsrendementen op kantoren in het centrum van Londen stegen met 80 basispunten ten opzichte van het derde kwartaal van 2025 en bereikten daarmee volgens MCSI het hoogste niveau sinds 2010. In het centrum van Parijs zijn de aanvangsrendementen op kantoren inmiddels lager dan het rendement op tienjarige Franse staatsobligaties.
De woningsector en het zorgvastgoed, waaronder seniorenhuisvesting en verzorgingsinstellingen, laten een groeiend transactievolume zien over de eerste negen maanden.
Tom Leahy, hoofd vastgoedonderzoek EMEA bij MSCI, noemt het derde kwartaal 'een van de zwakste perioden ooit voor de Europese vastgoedmarkt'. 'De sterke stijging van de obligatierentes heeft een duidelijk effect gehad op de transactieactiviteit. Daardoor is er nog meer onzekerheid ontstaan over de prijsvorming in een markt die al moeite heeft zich aan te passen aan een snel veranderende geopolitieke en macro-economische omgeving.'
Verkopers stellen vraagprijs bij
Volgens Leahy is de aankoopprijs in deze fase een van de belangrijkste factoren die het beleggingsrendement bepalen. 'De afgelopen jaren hadden verkopers er belang bij hun vastgoed aan te houden, in de hoop dat de waarde zich zou herstellen richting het niveau van voor 2022. Maar er zijn signalen dat steeds meer eigenaren hun vastgoed nu prijzen op een niveau waarvoor ze denken het daadwerkelijk te kunnen verkopen, in plaats van op een niveau waarvoor ze het misschien zouden kunnen verkopen.'
