Top-50 woningontwikkelaars 2023: Streven De Jonge verder uit zicht

‘Hoe kan het wel en hoe kan het snel?’ Het is het mantra van minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Hoe kan hij zo’n 900.000 woningen realiseren voor het eind van dit decennium? Onvermoeibaar voert hij campagne om zijn doelen te verwezenlijken. Een goed teken is dat iedereen in de sector de boodschap van de minister kent. Daar staat tegenover dat weinigen met verstand van zaken denken dat het doel haalbaar is.

Samenwerken

Op de Provada vorige maand gaf de minister acte de présence. Hij verrichtte de opening en gebruikte de gelegenheid om zijn boodschap opnieuw onder de aandacht te brengen. ‘Wij hebben een verschil te maken in het leven van erg veel mensen’, zei hij. ‘We moeten het woningtekort keren.’ Hij vestigde daarbij onmiddellijk de aandacht op woningen die betaalbaar zijn. ‘Gewone mensen met gewone inkomens kunnen het niet meer betalen’, zei De Jonge, die wil dat overheid en markt samenwerken. In de media wordt de tegenstelling tussen die twee te veel benadrukt, ‘maar ze staan niet tegenover elkaar’, aldus de minister.

De overheid zou te weinig regie hebben genomen en er was jarenlang te veel geloof in de markt. Nu moet daar iets aan gebeuren en volgens De Jonge ‘moeten we het samen doen’: ‘We hebben die opdracht samen.’ De opdracht wordt alleen maar groter, erkende ook de minister, omdat er meer woningen nodig zijn nu de instroom van het aantal migranten hoger is dan verwacht. Ook wordt het ‘alleen maar ingewikkelder’, omdat een stijgende rente en stijgende bouwkosten voor vertragingen zorgen. ‘Er zit nu een rem op de koop’, zei De Jonge, ook al door economische factoren. ‘Onmiskenbaar komt er een dip. Die moet zo kort mogelijk zijn.’

Nog maar eens: ‘Markt en overheid staan aan dezelfde kant’, gaat De Jonge verder. ‘We moeten de ingewikkelde situatie op de markt doorbreken. We kiezen de kant van de woningzoekende.’ Door subsidies kunnen projecten een laatste zetje krijgen, locaties die al bestemd zijn voor woningbouw kunnen ‘naar voren worden gehaald’ en de ‘boze buurman’ die bezwaar wil aantekenen moet minder te zeggen hebben. Want de woningzoekenden vertegenwoordigen een groter belang.

Obstakels

Na zijn Tour de Provada kreeg De Jonge, hoog op zijn wolk, meteen de berekeningen van het EIB (Economisch Instituut voor de Bouw) te verstouwen: er wordt dit jaar 6,5% minder gebouwd dan in 2022. De vraag is gedaald en ook het aantal uitgegeven bouwvergunningen. Voor volgend jaar ziet het er nog slechter uit, want er komt nog een daling van 8% bij.

Zo lijkt de minister alleen maar meer obstakels op zijn weg te vinden. In weer een brief aan de Kamer wil hij nu ook het grondbeleid herzien. De grond die nodig is voor de woningen moet worden aangekocht van particuliere eigenaren en die hopen daar maximaal van te profiteren. Zij hebben ook veel minder haast dan de minister. Die heeft zelf al laten berekenen dat er een tekort op de grondexploitatie te verwachten is van € 26 mrd. Het Rijk wil daarvan wel € 12 mrd voor zijn rekening nemen, maar waar komt de rest vandaan? De Jonge heeft wel een paar ideeën: gemeenten moeten dwingender hun voorkeursrecht toepassen en onteigening niet schuwen, en daarnaast zou de overheid belasting kunnen heffen op grondbezit of winst daaruit.

En toch…. Zijn bevlogenheid kon tijdens de Provada op waardering rekenen van vastgoedadviseurs Marco Hekman (CBRE) en Jeroen Lokerse (Cushman & Wakefield). Het enthousiasme van De Jonge en zijn pogingen de politiek mee te krijgen voor zijn voorstellen werden geprezen.

Teleurstellende daling

Hoe staat het met de verkoop en productie van woningen? Volgens het CBS werden in 2022 74.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Een fractie meer dan een jaar eerder en het hoogste aantal in tien jaar. Ook in 2019 lag dit getal boven de 70.000 en het jaar daarna er iets onder. Voor dit jaar en 2024 voorspelt het EIB al dat we de 70.000 niet halen. Hoogleraar Housing systems aan de TU Delft, Peter Boelhouwer, durfde er zelfs een getal aan te hangen: hij denkt dat we dit jaar uitkomen op 60.000–63.000.

Die cijfers corresponderen met wat de lijst van Woningontwikkelaars 2023 van PropertyNL laat zien. Deze lijst wordt op een andere manier samengesteld en betreft verkopen, maar de getallen van elk jaar zijn onderling goed vergelijkbaar. De geleverde aantallen over 2022 laten een teleurstellende daling zien ten opzichte van 2021, namelijk 28% ofwel 11.254 verkochte woningen. Minder verkocht, dus straks minder gebouwd. De grote vraag is hoe dit zich straks vertaalt in CBS-cijfers van opgeleverde nieuwbouwwoningen.

Zaagtandpatroon

Een nadere blik op de lijst laat zien dat BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling de weinig verrassende nummer één is, maar wat opvalt is de daling van het aantal verkochte woningen met 20%. Ook AM, Vorm en Heijmans zagen dalingen met respectievelijk 14%, 13% en 32%. In de top-10 hebben alleen Klok Groep, Van Wijnen, Plegt-Vos en Provast meer verkocht dan een jaar eerder. Opvallende daler is Stebru, dat vorig jaar nog een tweede plaats bezette, maar nu eindigt op plaats 12. Daar zijn nauwelijks conclusies aan te verbinden: er zijn meer partijen wier verkoopaantallen door de jaren heen een zaagtandpatroon vertonen.

Op basis van de EIB-cijfers over vertraging in de bouw door geheel of gedeeltelijk afgeblazen projecten, op basis van bouwvergunningen en op basis van verkochte woningen in 2022, lijken dit jaar en 2024 geen hoge woningproductie op te leveren. Dat moet toch voor de minister en de ambtenaren op zijn departement een somber vooruitzicht zijn. Terwijl 2030 langzaam dichterbij komt, raakt het halen van de doelstelling alleen maar verder uit zicht. Hoe kan het wel en hoe kan het snel is een kreet die lekker bekt, maar de antwoorden op die twee vragen zijn nog niet gevonden.

Tussentijdse streefgetallen

Peter Boelhouwer (TU Delft) suggereerde enige tijd geleden dat De Jonge er goed aan zou doen tussentijdse streefgetallen te bedenken. Het zou de gehele exercitie van honderdduizenden woningen bouwen wat concreter maken. Want op hoeveel staat de teller nu? Is er al wat bereikt? Misschien is een openbare discussie over de telmethode ook al zinvol? Polderen. ‘We’ moeten dit volgens de minister toch samen doen? Straks dient dit kabinet zijn termijn uit – of het valt tussentijds – en zijn we terug bij af. Dan heeft minister De Jonge heeft nauwelijks enige prestatie om op terug te kijken en zegt zijn opvolger met overtuigend enthousiasme: 900.000 woningen in 2030 is onzin; we gaan het allemaal anders doen.

Onderzoeksverantwoording
Op basis van nieuwe projecten in de dagelijkse PropertyNL-nieuwsbrief zijn de grootste 80 bouw- en ontwikkelingsbedrijven geselecteerd. Zij zijn gevraagd een enquête in te vullen over hun opgeleverde en verkochte woningen (huur en koop) in Nederland.
In totaal hebben ruim 50 partijen gereageerd. Zij hebben samen 28.456 nieuwbouwwoningen verkocht, tegen 39.710 eenheden in het onderzoek van vorig jaar. De lichte teruggang in aantallen woningen correspondeert met de cijfers van de totale markt, inclusief corporaties, van CBS en Kadaster.
PropertyNL bedankt alle 50 partijen voor hun bijdrage aan de transparantie in Nederland over de woningmarkt. Als er partijen ontbreken, dan kunt u die doorgeven aan limmen@propertynl.com.
Onder verkochte nieuwe woningen vallen nieuwbouw en transformatie van bestaand vastgoed. Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen woningen voor particulieren en woningen voor verhuur door beleggers, corporaties of voor de eigen portefeuille. Bij projecten van meerdere partijen gezamenlijk wordt een evenredig deel toegerekend.