Bij bijzondere taxaties is de combinatie van methodiek, scherpe oordeelsvorming en aandacht voor details noodzakelijk, wat het vak blijvend relevant maakt.
Het klinkt zo eenvoudig: een ondernemer van boven de zeventig besluit zijn activiteiten te beëindigen, gaat genieten van rust en ruimte en wil – zoals de fiscus dat graag ziet – het zakelijke deel van zijn woon–werkobject netjes laten taxeren. Je belt een NRVT-taxateur, maakt een afspraak en de zaak is afgedaan. Dat zou je denken, maar niets bleek minder waar. De betreffende ondernemer had inmiddels een lijstje taxateurs afgewerkt dat langer werd dan zijn eigen pensioenplanning. De één zat overvol, de ander vond zichzelf onvoldoende geschikt en een derde trok zich ter plekke terug toen bleek dat de klus meer weg had van een taxatietechnische variant op de Rubiks kubus.
Via–via kwam de ondernemer uiteindelijk bij mij terecht. En eerlijk is eerlijk: ik begrijp die eerdere collega’s volkomen. Geen gezichtsverlies dus, integendeel. Het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid wordt hier zichtbaar in zijn meest pure vorm. Terwijl men vijftien jaar geleden soms nog gretig ‘ja’ zei in de hoop dat het rapport ongezien langs de fiscus zou glippen, zijn taxateurs zich nu bewuster van hun verantwoordelijkheid, de NRVT-normen en de eigen grenzen. Tien jaar NRVT heeft de beroepsgroep professioneler, kritischer en vooral transparanter gemaakt, en dat mag best eens hardop worden gezegd.
Uit zijn jasje gegroeid
Wat trof ik aan? Een ogenschijnlijk bescheiden halfvrijstaande woning met daarachter een fors uitgebouwd kantoor. En niet zo’n bijkeuken-achtige werkplek met een bureau en een printer, maar een volwaardig kantoor met alles erop en eraan. In oppervlakteverhoudingen kwam het neer op circa 70% kantoor en 30% wonen. En juist dat is bijzonder, want het gehele perceel heeft een woonbestemming! Een kantoor-aan-huis mag volgens gemeentelijk beleid slechts in ondergeschikte mate voorkomen. Dat was hier, laten we zeggen, ‘enigszins uit zijn jasje gegroeid’.
De kernvraag was: hoe waardeer je een commercieel bruikbaar kantoordeel dat planologisch niet als zodanig is bestemd? Een directe vergelijkingsmethode viel af: er bestaan simpelweg geen homogene referenties. En dus begon het echte taxatiewerk – het combineren van methodieken, het wegen van onzekerheden en het kritisch blijven op de eigen aannames.
Realistisch maar prudent
Ik ben gestart met een zelfstandige waardering van het kantoordeel. De kwaliteit ervan rechtvaardigde een benadering die aansluit bij courante kantoorobjecten. Op basis van huurreferenties was een marktconforme huurwaarde goed te bepalen. Rendementen bleken lastiger: een woonbestemming brengt nu eenmaal planologisch risico mee. Daarvoor is een risico-opslag toegepast boven op marktconforme NAR- en DCF-parameters. Zo ontstaat een realistische – maar prudente – waardering.
Daarnaast is gekeken naar transacties in een ruimer gebied waarbij woonobjecten met een aanzienlijk commercieel deel zijn verkocht. Door deze verkoopprijzen te herleiden naar een m²-waarde voor zowel het woon- als het zakelijke deel ontstaat een alternatieve waarde-indicatie. Na het afzonderlijk waarderen van de woning, waarvoor voldoende referentiemateriaal beschikbaar was, resteerde een marktconforme schatting voor het zakelijke gedeelte.
Een derde route werd ingezet door middel van een gecorrigeerde vervangingswaardeberekening. De grond en de opstal zijn daarbij afzonderlijk gewaardeerd, rekening houdend met functionele en economische veroudering. Hoewel deze methode minder marktvolgend is, fungeert zij uitstekend als check op de marktbenadering.
Welverdiende rust
Door de verschillende benaderingen naast elkaar te zetten en kritisch te toetsen ontstaat een waardebeeld dat in lijn is met marktinformatie, planologische context en objectkarakteristieken. De ondernemer kan hierdoor verder met zijn afwikkeling en – minstens zo belangrijk – met zijn welverdiende rust.
Voor de beroepsgroep onderstreept deze casus vooral dat in dit soort situaties de combinatie van methodiek, scherpe oordeelsvorming en aandacht voor details noodzakelijk is – en dat maakt ons vak, ondanks de complexiteit, blijvend relevant.
De kunst van het taxeren
Taxeren is een vak apart. Joost Gijsbers van Stima Valuation & Advisory, een bureau voor complexe waarderingsvraagstukken, legt elke maand aan de hand van een voorbeeld uit waar een taxateur tegenaan kan lopen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 12 december 2025
