In de aanhoudende discussie over de (Wet) betaalbare huur en de gevolgen voor de huurmarkt is het vizier steeds meer gericht op tijdelijke verhuur. Om een huur te kunnen rekenen waarvoor de huurregels niet gelden, kunnen short stay-contracten ingezet worden. Die zijn niet per se verboden.
Eerder deze week kwam een uitspraak van de huurcommissie in het nieuws waarbij een verhuurder werd gemaand om de huur voor een appartementje van 34 m2 in Amsterdam-Zuid te verlagen van € 1.850 naar € 633,58.
Het betreffende appartement werd op basis van een short stay-contract verhuurd onder het mom van een ‘hotelkamer’. Bij de volledig gemeubileerde ruimte hoorden beddengoed, fietsverhuur en frequente schoonmaakdiensten. De huurder betaalde maandelijks € 1.320 plus € 530 aan servicekosten.
De Huurcommissie oordeelt echter dat het om verhuur van een reguliere woning gaat, waarbij de woning zou fungeren als hoofdverblijf. Op basis van de huurregels zou de huisbaas daarom niet meer dan de maximaal redelijke huurprijs van € 633,58 voor de woning mogen vragen.
Geitenpaadje in regulering
Daarmee was de zaak echter nog niet afgedaan want ineens was het vizier van de politiek en andere belanghebbenden gericht op dit geitenpaadje in de regulering van huurmarkt die het rondrekenen van een verdienmodel met particuliere verhuur steeds lastiger maakt.
Niet alleen is er nu de Wet betaalbare huur, gelijktijdig werd ook de Wet vaste huurcontracten ingevoerd. Alleen in uitzonderlijke gevallen, zoals voor studenten die tijdelijk in een andere plaats moeten huren voor hun studie of huurders wier huis wordt gerenoveerd, mag een contract voor bepaalde tijd worden aangeboden. Helemaal verboden is tijdelijke verhuur dus niet. Een rechter zal iedere keer naar de specifieke feiten en omstandigheden kijken.
Criticasters spreken echter van een schijnconstructie om de huur- en huurprijsbescherming te omzeilen. Zelfs de voorzitter van de Makelaars Vereniging Amsterdam gaf aan dat de ‘shortstaytruc’ niet ‘in de geest van de wet is. Ook zijn er inmiddels al Kamervragen gesteld over de kwestie.
De kwestie speelt breder in de markt. Recent haalde vastgoedbedrijf Leyten tegen wil en dank de berichtgeving bij RTV Rijnmond met de door haar naar woonruimte getransformeerde Ungerpleinflat in Rotterdam. De 49 gerenoveerde appartementen worden tegen huurprijzen tussen de € 1.450 en € 2. 800 euro per maand verhuurd, veel meer dan de € 763 - € 1075 waarover een aanvankelijk werd gerept in een wijkkrantje.
Tegenover Rijnmond gaf Leyten aan dat renovatie en transformatie van het gebouw, rekening houdend met de eisen voor een Rijksmonument en de benodigde verduurzaming, nooit haalbaar was geweest binnen de huurprijzen van het middensegment. Het vastgoedbedrijf gaat vooralsnog door met shortstayverhuur in de flat, maar sluit niet uit de woningen tezijnertijd voor langere tijd aan te gaan bieden.
'Maas in de wet'
Verantwoordelijk Wethouder Chantal Zeegers gaf aan dat Leyten legitiem gebruik maakte van de mogelijkheid om tijdelijke verhuur in te zetten. Het is volgens haar een maas in de wet waarover de gemeente geen zeggenschap heeft. Wel pleitte ze voor meer duidelijkheid over de wetgeving en de definities.
‘Het is uiteindelijk aan marktpartijen zelf om afspraken te maken hierover en uitvoering te geven aan de gemaakte afspraken’, aldus Fahid Minhas, directeur van brancheorganisatie Neprom. ‘Als afgesproken wordt om woningen in de middenhuur te realiseren, vinden wij dat aan de gemaakte afspraken moet worden gehouden. Als in overleg met een gemeente wordt besloten om woningen niet in de middenhuur te verhuren maar op basis van short stay -bijvoorbeeld om een project financieel haalbaar te maken- dan is daar natuurlijk niets op tegen, mits wordt voldaan aan de wettelijke eisen die gelden voor short stay.’
Van afspraken vooraf over de te hanteren huurprijzen was in het geval van de Ungerpleinflat geen sprake zo geeft een woordvoerder van de gemeente Rotterdam (Dienst Stadsontwikkeling) tegenover PropertyNL aan. ‘De transformatie is een initiatief van de ontwikkelaar. Anders dan toetsing van de aangevraagde omgevingsvergunning, heeft de gemeente bij dit project verder geen betrokkenheid gehad. Ook is er geen financiële relatie tussen de gemeente en dit project. De gemeente legt alleen bepalingen over huursegmenten vast, als ze zelf betrokken is bij een project, bijvoorbeeld wanneer de gemeentegrond verkoopt. Daar is in dit geval geen sprake van.’
Het project weegt wel mee in de totale betaalbaarheidsambitie voor de Rotterdamse woningmarkt. ‘We houden de stedelijke optelsom in de gaten (van projecten met en zonder sturingsmogelijkheden op programma). Zo was 2024 een goed bouwjaar, met 3.751 gestarte woningen, waarvan 65% betaalbaar.’
Suggestie van zakken vullen
Folkert Leyten noemt het jammer dat er in de berichtgeving van Rijnmond alleen wordt gekeken naar de short stay-verhuur en niet naar de inspanning die zijn bedrijf heeft bericht om een Rijksmonumentaal gebouw dat in slechte staat verkeerde weer in oude luister te herstellen. Hij wordt kriegel van de suggestie dat de ontwikkelaar op deze manier haar zakken zou willen vullen.
‘Toen wij het gebouw overnamen was het in zeer slechte staat, niet alleen technisch (de kozijnen vielen er letterlijk uit) maar ook qua monumentale details. Om het gebouw volledig te renoveren en in de oorspronkelijke staat terug te brengen waren de kosten zodanig hoog dat alleen short stay het project haalbaar maakte, omdat op die manier de BTW over de realisatie kosten kan worden teruggevorderd.’
In de wijkkrant is volgens hem ten onrechte opgeschreven dat het zou gaan om middeldure huurwoningen. ‘Met dat in het achterhoofd begrijpen we op dat vlak de teleurstelling bij sommige buurtbewoners. Toen we het besluit namen om het pand te verwerven en te gaan renoveren naar short stay was het nog toegestaan om tijdelijke huurcontracten af te sluiten, pas per 1 juli 2024 is dit niet meer toegestaan behalve voor specifieke groepen. Wij bieden de woningen aan het Ungerplein aan deze specifieke groepen te huur aan.’
Oude woonfunctie terug
De gemeente stelt desgevraagd nog steeds blij te zijn met het initiatief. ‘De gemeente is blij dat de Ungerpleinflat, een Rijksmonument, is opgeknapt en gerenoveerd tot woningen. Zo heeft het gebouw zijn oude woonfunctie weer teruggekregen.’
