Voor architect, ontwikkelaar en bouwer Nanne de Ru begint vrijwel iedere gebiedsontwikkeling met dezelfde vraag: hoe creëer je waarde? Met het omdraaien van de workflow en nauwe samenwerking kunnen volgens hem veel op het eerste oog lastige ontwikkelingen toch van grond getild worden.
Vanuit het Floating Office in de Rotterdamse Rijnhaven heeft Nanne de Ru een overweldigend uitzicht op een stad waar vernieuwing al decennia geen vies woord is. Op een van de eerste warme lentedagen trekken recreanten baantjes op de plek waar ooit schepen aanlegden.
Het drijvende kantoor, door Powerhouse Company ontworpen als hoofdkantoor voor het Global Center on Adaptation (GCA), is volgens De Ru exemplarisch voor wat (gebieds)ontwikkeling vermag om maatschappelijke problemen op te lossen. En die zijn er met woningtekorten, netcongestie, klimaatverandering en de huidige energiecrisis voldoende.
‘De snelste manier om veel woningen toe te voegen blijft gebiedsontwikkeling’, zegt De Ru. ‘Maar dat vraagt wel om een veel intensievere samenwerking tussen markt en overheid. Als je parallel kunt plannen, rekenen en ontwerpen, kun je enorme snelheid maken.’
Die integrale manier van denken loopt als een rode draad door de projecten waar De Ru momenteel aan werkt. Dat varieert van woningbouwprojecten in Rotterdam en Den Haag tot een mixed-use gebouw in Den Bosch en een medicijnfabriek in Katwijk. Als architect is hij al in het buitenland actief, in de nabije toekomst gaat hij als ontwikkelaar in het Deense Kopenhagen aan de slag.
Locaties integraal bekijken
Hij vertrekt bij ‘zijn’ projecten zelden vanuit architectuur alleen. ‘Heel veel plannen zijn ontworpen vanuit een architectonisch perspectief: eerst een mooi plaatje maken en daarna kijken of het haalbaar is. Wij draaien dat juist om. Eerst moet de businesscase kloppen, de bouwbaarheid helder zijn en de fasering logisch. Daarna ga je ontwerpen.’
Volgens De Ru zit precies daar ook het verschil tussen kijken als architect en kijken als ontwikkelaar. Toch vindt hij die scheidslijn steeds moeilijker te maken. ‘Mensen vragen vaak: ben je nou architect of ontwikkelaar? Maar voor mij is dat eigenlijk één continuüm geworden. Ik kijk integraal naar locaties.’
Terwijl een architect traditioneel eerder denkt vanuit vorm, uitstraling en ruimtelijke kwaliteit, kijkt een ontwikkelaar automatisch ook naar zaken als infrastructuur, stikstofruimte, energiecapaciteit, logistiek, grondposities en exploitatie. Juist door die disciplines samen te brengen, ontstaan volgens hem betere plannen.
Timing ontzettend belangrijk
Dat zie je bijvoorbeeld terug bij de grootschalige ontwikkeling rond het toekomstige terrein van farmaceut Eli Lilly in Katwijk, nabij Leiden Bio Science Park. De oorsprong van dat project is opvallend praktisch. Geen ingewikkelde stedenbouwkundige visie, maar zijn sportieve compagnon Niels Jansen, die potentie zag in een vergeten kassengebied bij Katwijk. ‘Hij loopt daar regelmatig hard en zag al die oude kassen staan. Toen dacht hij: dit is eigenlijk een perfecte plek voor woningbouw en life sciences.’ Volgens De Ru is dat typisch een voorbeeld van hoe een ontwikkelaar anders naar locaties kijkt dan een architect. ‘Je kijkt niet alleen naar wat er staat, maar vooral naar wat een plek zou kunnen worden.’
De locatie bleek strategisch ideaal: dichtbij Schiphol, de haven van Rotterdam en de kennisclusters van Leiden. Bovendien bood het gebied onverwachte voordelen. ‘Die kassenlocaties waren qua stikstof en energie-infrastructuur eigenlijk ontzettend interessant. Je kon bestaande aansluitingen gebruiken en tegelijkertijd een gebied transformeren.’
Samen met grondeigenaren en lokale partners werd stap voor stap een grondpositie opgebouwd. Dat proces duurde jaren. ‘Wij kijken soms al acht jaar naar een gebied voordat er echt iets gebeurt. Timing is ontzettend belangrijk.’ Toen Lilly uiteindelijk een Europese vestigingslocatie zocht, bleek de positie precies op het juiste moment klaar te liggen. Rondom de fabriek moeten uiteindelijk 2000 woningen verrijzen, gecombineerd met life-sciences, voorzieningen en infrastructuur.
Combinatie van functies
Volgens De Ru zit de kracht van zulke projecten juist in de combinatie van functies. ‘Je lost niet één probleem op, maar meerdere tegelijk. Werkgelegenheid, woningbouw, infrastructuur, duurzaamheid – dat moet je integraal bekijken.’
Dat integrale denken past hij momenteel ook toe op de plannen voor Stadion Feijenoord. Vanuit Team De Kuip werkt hij mee aan een alternatief scenario voor de renovatie van het stadion. Niet slopen, maar transformeren. ‘De Kuip slopen zou enorm veel emotie oproepen en bovendien veel schade berokkenen aan het gebied en de club. Dus moet je strategisch nadenken: welke ingrepen leveren echt waarde op? Wat kost iets? Wat brengt het op?’
Volgens De Ru is het stadionproject ook een voorbeeld van hoe infrastructuur en gebiedsontwikkeling elkaar versterken. ‘De komende twintig jaar verandert dat hele gebied. Nieuwe bruggen, OV-knooppunten, woningbouw. De Kuip komt straks midden in de stad te liggen.’
Voorzieningen creëren waarde
Goede gebiedsontwikkeling gaat volgens hem veel verder dan losse gebouwen neerzetten. ‘Juist de publieke ruimte, bereikbaarheid en voorzieningen bepalen uiteindelijk of een gebied succesvol wordt.’ Hij verwijst daarbij naar Kopenhagen, waar de overheid vaak eerst investeert in infrastructuur en publieke ruimte voordat woningen worden gebouwd. ‘In Nederland doen we dat vaak andersom: eerst woningen neerzetten en daarna kijken hoe de voorzieningen geregeld moeten worden. Dat is niet altijd slim.’ Volgens De Ru zouden Nederlandse overheden vaker vooraf de publieke kwaliteit moeten organiseren. ‘Als je eerst metroverbindingen, parken en publieke ruimte goed aanlegt, creëer je vanzelf waarde.’
Betaalbaarheid speelt daarbij ook een belangrijke rol, ‘Iedereen weet dat betaalbare woningen geld kosten. Daarom moet je in gebiedsontwikkeling altijd zoeken naar balans. Marktwoningen maken betaalbaarheid mogelijk. In Amerika noemen ze dat cross subsidy. In Nederland zit dat principe eigenlijk al heel lang in ons systeem.’
Volgens De Ru zouden gemeenten daarbij soms flexibeler mogen omgaan met grondprijzen. ‘Als je extra investeert in duurzaamheid of architectonische kwaliteit, zou daar best een andere grondprijs tegenover mogen staan. Anders loop je het risico dat je in tijden van woningnood inferieure gebouwen gaat neerzetten.’
Taboes bespreekbaar maken
Tegelijkertijd pleit hij ervoor om bepaalde taboes binnen de stedelijke ontwikkeling bespreekbaar te maken. Hij noemt de discussies rondom de gedeeltelijke drooglegging van de Rijnhaven en Maashaven in Rotterdam. ‘Sommige mensen vinden dat je havens nooit mag veranderen, omdat ze identiteit geven aan de stad. Maar je moet wel durven nadenken over nieuwe publieke kwaliteiten.’
Daarbij waarschuwt hij wel voor een al te steriele stad. Juist rafelranden en culturele vrijplaatsen maken steden volgens De Ru aantrekkelijk. Daarom werkt hij in Rotterdam mee aan de ontwikkeling rond kunstinstelling Brutus van kunstenaar Joep van Lieshout in het M4H-gebied. ‘Die plek is interessant vanwege het rauwe culturele klimaat. Dan moet je dus niet alles gladstrijken, maar juist zorgen dat die cultuur duurzaam kan blijven bestaan.’
Volgens hem kan projectontwikkeling zelfs helpen om zulke plekken veilig te stellen. ‘Je kunt met vastgoedontwikkeling juist de financiële basis creëren om culturele functies toekomstbestendig te maken.’ De Ru ziet daarbij een duidelijke verantwoordelijkheid voor ontwikkelaars. ‘Wij willen partner van de stad zijn. Niet bouwen en daarna verdwijnen.’
Langdurig betrokken
Dat betekent ook langdurig betrokken blijven bij exploitatie en beheer. Volgens hem verandert dat automatisch de manier waarop naar kwaliteit wordt gekeken. ‘Als je zelf eigenaar blijft, kijk je anders naar duurzaamheid, onderhoud en kwaliteit. Dan ga je niet alleen op korte termijn optimaliseren.’ In Rotterdam blijft RED Company passend in die visie samen met Redevco eigenaar van de Baantoren in aanbouw, goed voor 429 woningen.
Juist die langetermijnvisie speelt volgens hem ook een belangrijke rol bij de manier waarop kosten worden beheerst. Want hoe houd je kwaliteit overeind in een tijd van stijgende bouwkosten, personeelstekorten en dure grondstoffen?
Volgens De Ru zit de sleutel niet in harder bezuinigen, maar juist in flexibiliteit en snelheid. ‘In het hele ontwikkelproces moet je continu flexibel blijven. Je moet duidelijk weten waar je naartoe wilt, maar ook goed luisteren naar wat er onderweg gebeurt.’
Daarbij spelen ontwerpen en rekenen volgens hem een cruciale rol. Niet als gescheiden werelden, maar als één interactief proces. ‘Tekenen en rekenen moeten continu parallel lopen. Zodra je signalen opvangt vanuit de gemeente, beleggers of de bouwpraktijk, moet je die meteen kunnen verwerken in het ontwerp en de businesscase.’
Intensieve samenwerking
Juist daardoor kunnen risico’s vroegtijdig worden beperkt. ‘Als je dat interactief doet, bepaalt dat uiteindelijk ook je snelheid.’ Snelheid wordt volgens De Ru ook in de huidige markt nog altijd onderschat als kostenfactor. ‘Hoe langer een project duurt, des te meer onzekerheden je krijgt: bouwkosten, rente, materiaalprijzen, regelgeving. Dus alles draait uiteindelijk om logistiek en tempo.’
Die benadering past hij ook toe binnen de bouwprocessen zelf. ‘Bij ons is bouwen volledig op snelheid georganiseerd. Niet omdat snelheid een doel op zich is, maar omdat het uiteindelijk zowel kwaliteit als kosten bepaalt.’
Dat vraagt volgens hem wel om intensieve samenwerking tussen alle betrokken partijen. Architecten, bouwers, constructeurs, adviseurs en beleggers moeten al vroeg aan tafel zitten. De Ru vergelijkt die manier van werken zelfs met de wederopbouwperiode. ‘Toen werkten architecten, bouwers en opdrachtgevers veel integraler samen. Dat model zie je nu langzaam terugkomen.’
Belemmerende procedures
Tegelijkertijd erkent hij dat binnenstedelijke ontwikkeling steeds ingewikkelder wordt. Procedures stapelen zich op, bezwaartrajecten duren jaren en maatschappelijke weerstand neemt toe. Dat ervaart hij momenteel nadrukkelijk bij de Rotterdamse projecten rond Pompenburg en Rise, maar ook bij de nieuwe Haagse wolkenkrabber Bellevue, die nog een stuk meer in de ontwerpfase is.
Vooral de procedures rond sociale woningbouw en hoogbouw hebben hem verbaasd. ‘Een heel klein groepje mensen probeert soms heel veel invloed uit te oefenen via procedures en de publieke opinie, terwijl een heel grote meerderheid onder de juiste voorwaarden juist wel mee wil.’ Volgens De Ru zijn de bezwaren vaak minder zwart–wit dan ze naar buiten worden gebracht. Bij de herhuisvesting van bewoners in Pompenburg zegt hij juist veel energie te hebben gestoken in maatwerk. ‘We hebben woningen ingemeten, nieuwe plattegronden gemaakt en bewoners exact dezelfde woning teruggegeven voor dezelfde huur.’
Hij noemt de weerstand soms frustrerend, juist omdat volgens hem veel maatschappelijke winst wordt geboekt. ‘Je probeert betaalbare woningen toe te voegen, voorzieningen te verbeteren en de buurt sterker te maken. Dan is het wrang als het debat alleen nog over procedures gaat.’
Menselijke factor
Volgens hem speelt perceptie bij stedelijke ontwikkeling sowieso een enorme rol. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor hoogbouw. ‘Op een visual lijkt een toren als Bellevue wellicht hoog. Maar zodra hij er staat, wordt hij onderdeel van de stad.’ Tegelijkertijd begrijpt hij ergens ook de emotie. ‘Mensen willen behouden wat ze kennen. Dat is menselijk. Mensen moeten wennen aan verandering.’
Toch vindt hij niet dat ontwikkelaars kritiek simpelweg moeten wegzetten. Juist luisteren is volgens hem essentieel. ‘Je moet flexibel blijven. Goed luisteren naar wat er speelt. Maar je moet ook duidelijk blijven over waar je naartoe wilt.’
Daarom draait gebiedsontwikkeling volgens hem uiteindelijk om snelheid én samenwerking. Niet alleen tussen marktpartijen en overheden, maar ook tussen architecten, bouwers, beleggers en bewoners. Daarbij blijft de menselijke factor doorslaggevend. ‘Er wordt vaak geredeneerd vanuit spreadsheets en beleidsdocumenten, maar uiteindelijk bouwen we vóór mensen en mét mensen.’
Daarmee komt hij terug bij de kern van zijn visie: gebiedsontwikkeling is geen optelsom van losse gebouwen, maar een instrument om steden leefbaarder, duurzamer en socialer te maken. ‘Wat je ook bouwt of ontwikkelt: de situatie daarna moet beter zijn dan ervoor.’
PROFIEL NANNE DE RU
Nanne de Ru (1976) is architect, ontwikkelaar en bouwer en medeoprichter van Powerhouse Company, RED Company en Construction Company. In 2005 richtte hij Powerhouse Company op, dat nu vestigingen heeft in Rotterdam, Oslo, München en Nairobi. Er werken 120 architecten en er zijn 8 partners naast De Ru. In 2015 richtte hij samen met Niels Jansen RED Company op en in 2020 RED Construction, samen met Enes Djerlek. De Ru studeerde aan het Berlage Instituut en aan de HTS. Hij werkte eerder bij OMA van Rem Koolhaas. De Ru ontwierp zijn eigen woning bovenop een kantoorgebouw uit de jaren ’70 in Rotterdam-West, waar hij woont met zijn vrouw, de architect Nolly Vos, en hun drie kinderen.
VERBOUWING STADION FEIJENOORD
De plannen rond de modernisering van Stadion Feijenoord krijgen steeds concretere vormen. Feyenoordsupporter Nanne de Ru werkt met een team van specialisten aan een integraal voorstel voor de toekomst van De Kuip. Volgens De Ru is het gesprek met Feyenoord inmiddels in een nieuwe fase beland. ‘We hebben een initiatiefplan gemaakt met een groep mensen, en daar zijn we nu met de club over in gesprek’, zegt hij. ‘Zoals we de afgelopen twee jaar hebben gedaan, hebben we ook met verschillende stakeholders in het gebied overleg gevoerd.’
Daarmee lijkt een nieuw hoofdstuk aangebroken in een dossier dat jarenlang werd gedomineerd door discussies over Feyenoord City en de komst van een volledig nieuw stadion. Inmiddels is de keuze om De Kuip te behouden breed gedragen, mede doordat sloop van het iconische stadion politiek en maatschappelijk nauwelijks voorstelbaar is.
De Ru ziet juist in die bestaande structuur de kracht van het plan. ‘Je moet uitgaan van de bestaande Kuip’, zegt hij. ‘Het stadion slopen zou zoveel emotie oproepen dat het schadelijk zou zijn voor de club én voor het gebied.’
Centraal in het voorstel staat het verdiepen van het speelveld met circa 3,5 meter. Daardoor ontstaat ruimte voor een extra onderste ring met duizenden nieuwe plaatsen en hoogwaardige hospitality-voorzieningen dicht op het veld. Volgens De Ru is dat efficiënter dan een extra ring bovenop het bestaande stadion bouwen.
‘Als je een ring bovenop zet, creëer je de slechtste plekken met de grootste afstand tot het veld, terwijl je enorme constructies, trappen, liften en roltrappen nodig hebt’, zegt hij. ‘Door het veld te verlagen maak je juist een premium ring met veel verdienvermogen.’
Het plan voorziet daarnaast in een nieuwe ring van paviljoens rondom het stadion. Daarin moeten horeca, businessfuncties en publieksvoorzieningen komen. Een deel van die gebouwen blijft bewust open, zodat de zichtlijnen op De Kuip behouden blijven. ‘Dan krijg je rondom het stadion een omloop met restaurants en horeca, waardoor het stadion ook doordeweeks een bestemming wordt’, aldus De Ru.
Ook wordt gekeken naar een volledig nieuw dak, waarbij de in 1994 aangebrachte draagconstructie voor het huidige dak wordt verwijderd. Daarmee zou het stadion weer beter aansluiten bij de oorspronkelijke architectuur van Brinkman en Van der Vlugt, terwijl tegelijkertijd alle tribunes overdekt worden.
Onder de Olympiazijde moeten bovendien nieuwe spelersvoorzieningen komen, inclusief logistieke ruimtes, mixed zones en een vernieuwde spelersentree. Daarmee kan het Maasgebouw grotendeels worden vrijgespeeld voor commerciële functies en hospitality.
De capaciteit van De Kuip zou door de ingrepen kunnen groeien naar 56.000–58.000 toeschouwers. Volgens De Ru draait het echter niet primair om aantallen. ‘Je wil vooral een fantastische stadionervaring creëren. Met deze renovatie wordt De Kuip echt een bestemming. Ik weet zeker dat mensen uit heel de wereld hierheen willen komen.’
Hoewel De Ru met zijn netwerk en expertise nauw betrokken is bij het project, benadrukt hij dat het niet draait om commerciële profilering van zijn ontwikkelbedrijf RED Company. ‘Dit is echt een project voor Feyenoord’, zegt hij. ‘Ik wil vooral mijn kennis inzetten om dit mogelijk te maken. Het is honderd procent een team effort.’
De komende periode staat in het teken van het verder aanscherpen van de businesscase en de ruimtelijke inpassing. Het verdiepen van het veld is inmiddels technisch uitgewerkt, inclusief een bouwplanning waarin in ieder geval de verlaging van het veld met de nieuwe tribunes binnen vijf maanden uitgevoerd zouden kunnen worden.
Als het aan De Ru ligt, volgt binnen een jaar een vergunningsaanvraag. ‘In theorie zou je dan tijdens de zomerstop van 2027 kunnen starten’, zegt hij. ‘Maar realistischer gezien denk ik dat het 2028 wordt.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 6, 29 mei 2026
