Regels woningmarkt opvallend ineffectief

Op weg naar Prinsjesdag vergrootte NRC Handelsblad de  misverstanden over de woningmarkt met een verhaal op 20 augustus onder de kop: ‘Regels woningmarkt zijn effectief’. Effectief zou zijn wanneer bijvoorbeeld het woningtekort zou teruglopen, maar deze zomer gepresenteerd onderzoek (ABF Research) laat zien dat het tekort aan woningen oploopt – nu 401.000 woningen tegen 390.000 vorig jaar.  Een andere parameter zou kunnen zijn de mate waarbij starters een plek kunnen krijgen, maar  economenblad ESB presenteerde een onderzoek van De Nederlandsche Bank dat het voor starters juist steeds moeilijker wordt om een plek op de woningmarkt te krijgen. De tekorten en de moeilijke toetreding duiden niet op effectieve wet- en regelgeving. Er is veel onderzoek naar de oorzaken van de slecht werkende woningmarkt: te weinig bouwlocaties, eindeloos lange besluitvorming, stijgende rente- en bouwkosten en last but not least een stapeling overheidsbeleid dat investeerders ontmoedigt.

NRC verwijst naar een onderzoek van het Kadaster dat met name kleinere particuliere verhuurders hun woningen steeds vaker verkopen. Dat is echter geen voorbeeld van effectief beleid, want het is nooit een doelstelling geweest om verkoop door particulieren aan te jagen.  Dat zou ook niet logisch zijn, want elke woning die aan de huursector wordt onttrokken vergroot de schaarste in het huursegment en lost de krapte op de woningmarkt niet op. Het is juist van belang dat beleggers meer investeren in de woningsector, zodat het aantal woningen toeneemt. Zonder beleggers is de markt aangewezen op de woningcorporatie-sector. De corporatiesector haalt echter jaar na jaar zelf de ambities voor nieuwe woningen niet, zo blijkt uit de columns van Johan Conijn in PropertyNL, laat staan dat de corporaties de beleggers compenseren.

Regels voor de woningmarkt zouden effectief zijn wanneer zij beleggers zouden stimuleren meer te investeren. Nederlandse en internationale institutionele beleggers willen dat graag. Woninginvesteringen hebben een gemiddeld laag, maar wel stabiel rendement. De woningmarkt is relatief transparant en de risico op huurachterstanden zijn beperkt. Bovendien passen woningbeleggingen prima in een toekomstgericht ESG-beleid (Environmental, Social en Governance).

NRC noemt beleggers Vesteda en Bouwinvest die hun woningbezit hebben uitgebreid. De uitbreiding is vooral gebaseerd op verplichtingen uit het verleden, want deze partijen hebben aangegeven dat zij heel moeilijk met de huidige wet- en regelgeving kunnen beleggen. ASR heeft gemeld dat helemaal niet te zien zitten. Buitenlandse beleggers zoals Patrizia hebben in PropertyNL voorgerekend dat zij door de nieuwe Nederlandse regels geen redelijk rendement meer kunnen bieden aan hun investeerders. Deze beleggers willen wel, maar krijgen door ineffectieve regels de kans niet.

Hoe ontstaat deze Babylonische spraakverwarring over effectiviteit? De woningmarkt kent historisch een gebrekkige marktwerking, waardoor er steeds excessen aan de oppervlakte komen, bijvoorbeeld excessieve huurstijgingen in bepaalde delen van de markt. Met kind-met-badwater-weggooien-beleid pakte de vorige minister De Jonge wel de selectieve huurstijgingen aan. Tegelijkertijd joeg hij ook le beleggers op stang. Hij heeft daarbij adviezen in de wind geslagen om eerst de woningmarkt aan te jagen voordat hij de markt zou frustreren met huurregulering. De Wet Betaalbare huur die De Jonge op de laatste nipper aan zijn opvolger heeft meegegeven, helpt een aantal huurders even in het middensegment, maar zet toetreders op de woningmarkt in de kou.