Behalve grote partijen als CBRE IM en Amvest kampen ook diverse andere vastgoedeigenaren en woningcorporaties met onwillige huurders. De Rotterdamse rechtbank oordeelt in een aantal recente vonnissen dat de huurverhogingen die zijn doorgevoerd voor onder meer een van de plaatselijke Lee Towers niet door de beugel kunnen.
De uitspraken zijn deze week gepubliceerd. De Rotterdamse rechtbank moest zich onder meer buigen over de jaarlijkse huurverhogingen die een huurder van de 420 woningen tellende middelste Marconitoren aan de lokale Galvanistraat, via de BV The Lee Towers eigendom van Lee Foolen en Marc Reijs, voor de kiezen kreeg. De huurder wilde niet betalen en de verhuurder stapte naar de rechter.
Die had afgelopen voorjaar al geoordeeld dat de huurprijswijzigingsregeling onredelijk bezwarend is en dat de laatste afgesproken huurprijs van (in dit geval) € 1.110 (kale huurprijs, exclusief service- en overige kosten) is blijven gelden.
Verhogingsbeding is geen kernbeding
Meer dan redelijke stijging
De bepaling is volgens de rechter oneerlijk als de verhuurder daarmee het recht krijgt om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten. Bij de Lee Towers is daar volgens de rechter sprake van. 'In het algemeen mag namelijk worden aangenomen dat een stijging gebaseerd op de consumentenprijsindex plus één procentpunt gerechtvaardigd is, maar een verdere stijging niet. The Lee Towers heeft niet of onvoldoende uitgelegd waarom het gerechtvaardigd is dat in dit geval de huur met meer zou stijgen. De bepaling is daarom oneerlijk.'
Het maakt niet uit of de huur ook daadwerkelijk is verhoogd, gaat de uitspraak verder: de bepaling verstoort vanaf het begin het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder.
'Geen andere uitkomst mogelijk'
De kantonrechter realiseert zich dat teruggaan naar de aanvankelijke huurprijs grote gevolgen kan hebben, 'maar op basis van de richtlijn en de rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU bestaat er naar het oordeel van de kantonrechter geen andere mogelijke uitkomst.' Een rechter mag volgens de jurisprudentie namelijk een oneerlijke bepaling niet wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht toepassen. In deze zaak is nog wel onduidelijk hoe groot de huurachterstand van de huurder is; die moet nog worden bepaald.
Ook corporaties voor de rechter
Soortgelijke uitspraken deed de Rotterdamse rechter recentelijk ook in zaken die waren aangespannen door corporaties Havensteder, Woonbron en Hef Wonen en Orange-vehikel Vivada. In alle gevallen oordeelde de rechter dat het wijzigingsbeding in de huurovereenkomst oneerlijk was. In de zaak van Hef Wonen moest de huurder wel de woning in Hoogvliet verlaten en de tot ruim € 3.500 opgelopen huurachterstand alsnog overmaken. Ook Woonbron mocht het huurcontract opzeggen en krijgt uiteindelijk ruim € 7.400 achterstallige huur betaald, op basis van de oorspronkelijke huurprijs van ruim € 1.500 in de maand. Een boete omdat de huurder niet in het pand woonde, veegde de rechter van tafel: het boetebeding in de huurovereenkomst is eveneens oneerlijk, onder meer wegens een samenloop van boetebepalingen.
Kort geding en Hoge Raad
Tegen CBRE IM was een kort geding aangespannen door 540 huurders met de centrale vraag of ze de huurverhoging per 1 juli hangende de bredere procedure even konden parkeren. De rechter oordeelde echter deze week dat er toch betaald moest worden.
De vraag voor of er inderdaad een streep moet door het huurverhogingsbeding, ligt inmiddels voor bij de Hoge Raad. Dat zou de verhuurders ruim € 6 miljard aan huur(verhogings)penningen kunnen kosten. Ook Amvest, Bouwinvest, Vesteda en ASR zijn verwikkeld in rechtszaken rondom de huurverhogingen.
