Wat is het verschil tussen prins Bernhard en Andrew Vaughan? De eerste is bij het grote publiek bekend als vastgoedbeslisser, de tweede niet.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 25 januari 2019
Op basis van onderzoek van PropertyNL is het precies andersom: prins Bernhard is geen beslisser, want minderheidsaandeelhouder bij vastgoedbedrijf Pinnacle, een bedrijf dat vervolgens niet hoort bij de 25 belangrijkste private beleggers. Vaughan daarentegen is wel topbeslisser, want hij geeft leiding aan het grootste private vastgoedbedrijf in Europa, Redevco.
Discussie
Het onderzoek van PropertyNL levert al meer dan 15 jaar tijd stof tot discussie.
Vroeger was de baas van ING Real Estate (Jan Doets) onomstreden nummer één, omdat zijn organisatie zowel de grootste was op het gebied van asset management en ontwikkeling als financiering. Sinds de ontmanteling van dit bedrijf, waarvan de financier overbleef, is de wereld van beslissers minder eenduidig. Zijn de bazen van de vastgoedbanken de belangrijkste factor? In dit geval Roel van der Bilt (Rabobank) en Peter Göbel (ING REF NL)? Kapitaal speelt een essentiële rol, maar de beperkingen door toezichthouders stapelen zich op.
Zijn het de bazen van institutionele beleggers of de asset managers? Crises leren dat mandaten van instituten heel snel kunnen wisselen.
Zijn het de projectontwikkelaars die het Nederland van de toekomst vormgeven? Tegenwoordig werken velen geheel of gedeeltelijk gedelegeerd voor derden.
Moeten we dan voor de echte beslisser kijken naar private beleggers? Sommigen zijn actief, anderen doen niet veel meer dan het opstrijken van de huurpenningen.
Zijn het misschien ‘vergeten’ categorieën, het vastgoedadvies of de ingenieursbureaus? Of moeten we meer naar de publieke kant kijken en minister Kasja Ollongren en Femke Halsema selecteren, waardoor ook nog wat genderdiversiteit in de lijst komt?
Verifieerbare gronden
Het doel van onze onderzoeken is te laten zien op zoveel mogelijk verifieerbare gronden, zoals vastgoedportefeuille, opgeleverde en in aanbouw zijnd metrage of omzet uit een jaarverslag wie waar aan het roer staat. Omdat die gronden zo verschillen, presenteren we aparte lijsten voor
private beleggers
projectontwikkelaars
woningontwikkelaars
bouwconcerns
financiers
institutionele beleggers/asset managers
accountants en
ingenieurs.
De vastgoedadviseurs komen volgende maand aan de orde, later in het jaar volgen uitgebreidere lijsten met woningontwikkelaars, projectontwikkelaars en alle soorten vastgoedbeleggers.
Elke ranglijst biedt ook laatste-nippertje-verrassingen, zoals de nieuwe bestuursvoorzitter van Wereldhave, Herman van Everdingen, de vervanging van routinier Hans Copier bij Propertize en een nieuwe directeur bij Van Wijnen.
Property-trendonderzoek 2019
Stabiele markten met nadruk op social responsibility
De meeste ondervraagde beslissers van PropertyNL denken dat de markt voor vastgoedbeleggingen in 2019 stabiliseert (62%). De groep die denkt dat de records blijven sneuvelen neemt sterk af (19%). Aan de andere kant is de groep die denkt aan verslechtering ook nog beperkt.
De meeste ondervraagden denken aan een gelijkblijvende markt voor ontwikkelaars (75%). Een klein deel (20%) ziet nog ruimte voor verbetering en een nog kleiner deel (5%) denkt dat de markt slechter wordt.
Ruim 52% van de ondervraagden vindt woningen de beste categorie om in te investeren. Een goede tweede zijn kantoren (28%), gevolgd door logistiek (12%) en winkels (4%).
Van de zeven thema’s die Fresh-studenten selecteerden voor de toekomst heeft ‘social responsibility’ gewonnen als het thema van 2019, al zijn er ook inzenders die dit onderwerp juist op de laatste plaats hebben gezet. De tweede plek is voor ‘healthy city’ – de toenemende aandacht voor gezond wonen en werken. Na de focus op energiebesparing nu bredere aandacht voor de gebruiker, met onder meer het Well-certificaat. De derde plek is voor ‘urbanisatie’– een langjarige trend van trek naar de stad. Sommigen zien ‘sociale cohesie’ als het thema van 2019 (vierde plek). Je zou dit thema ook kunnen zien in relatie tot het winnende thema van social responsibility. Als we het vignet ‘inclusieve stad’ hadden opgeplakt, dan had dit ook kunnen scoren in deze categorie. Safety en community thinking scoorden duidelijk lager, maar nog altijd beter dan ‘smart buildings’.
Zeven speciale meningen
Ronald Huikeshoven, directievoorzitter van AM
‘2019 eist vakmanschap van gebiedsmaker’
‘Het zwaartepunt zal liggen op binnenstedelijke ontwikkelingen. Om aantrekkelijke gebieden te creëren voor wonen en werken, is het combineren van functies een vereiste. Hierbij speelt het vakmanschap van stad- en gebiedsmaker een belangrijke rol. Hoe zorgen we ervoor dat iedereen zich er welkom en thuis kan voelen? Juist nu, in een tijd waarin we voor opgaven staan als energietransitie, circulariteit, mobiliteit en sociale integratie, ligt de lat voor gebiedsontwikkeling hoog.
Juist met de keuze voor verschillende product-/marktcombinaties verwachten wij dat de belangstelling van beleggers zal aanhouden, zeker als de producten hoge duurzaamheidsambities vertonen. Dit zien wij terug bij onze ontwikkeling Hart van Waalsprong in Nijmegen, een combinatie van een energieneutraal winkelcentrum en woningen.
Onze verwachting voor 2019 is dat er voldoende aanleiding is om te blijven investeren in woningen en kantoren. Daarbij zal healthy urban living and working een steeds belangrijker rol spelen. Deze benadering draagt bij aan de kwaliteit op de lange termijn van investeringen, waardoor mensen uiteindelijk gelukkiger leven. Dat is een extra profit op een gedane investering.’
Maarten Feilzer, directeur Zadelhoff
‘In 2019 triggers voor correctie’
‘Ik zie op de markt voor beleggingen in vastgoed in Nederland geen ruimte voor prijsstijgingen, wel triggers voor een eventuele correctie. De vraag naar kantoren blijft hoog, terwijl het aanbod van hoogwaardige kantoren krap is, ook door de energieprestatienormen. Ik denk dat ontwikkelaars iets meer marge kunnen eisen wanneer de aannemerij minder overbelast wordt en de grondprijzen dalen.’
Edwin ten Brinke, directeur Ten Brinke
‘Bouwkosten zetten rem op ontwikkeling’
‘Ik denk dat voor ontwikkelaars de markt in 2019 slechter wordt door stijgende bouwkosten, teveel bemoeienis van de overheid met betrekking tot sociale en middeldure huur (verstoring van de marktwerking) en hogere eisen aan duurzaamheid voor nieuwbouw.
Ik kan geen speciale categorie aanwijzen waarin je het best kunt investeren. De beste investering wordt bepaald door locatie, locatie, locatie en de kwaliteit van de huurder. Dat kan in feite voor elke categorie gelden.’
Martijn Dirks, partner Provast
‘De binnenstad triomfeert’
‘De onroerendgoedmarkt blijft over de hele linie sterk – met name in de Randstad. Door economische groei, bevolkingsgroei en verdere verstedelijking zal de vraag naar ruimtelijke oplossingen alleen maar verder toenemen. De binnenstad triomfeert. Vooral wonen/mixed use en flexibele kantoorruimte zullen het naar mijn verwachting op termijn het beste gaan doen.
Urbanisatie is dé megatrend die ten grondslag ligt aan de groei van de vastgoedmarkt de komende decennia. Gevolg van deze megatrend is dat er meer aandacht nodig is voor de kwaliteit van de omgeving – wat de terminologie daarvoor ook moge zijn (sociale cohesie, inclusiviteit etc.).’
Job Dura, bestuursvoorzitter Dura Vermeer
‘Meer onzekerheid op lange termijn’
‘Ik ben voor 2019 positief over de vastgoedontwikkeling. Zowel in de woningbouwmarkt als in commercieel vastgoed zullen nog vele kansen liggen. Het zal weer een innoverend jaar worden, met meer onzekerheid voor de lange termijn. Het zal van groter belang zijn om samen te werken en te innoveren, en ook aan financiële kracht zullen meer eisen gesteld worden. De hogere prijzen zullen de markt voor beleggingen verslechteren.’
Michiel Assink, algemeen directeur WDP
‘Lage yields en terugvallend volume’
‘Ik denk dat het aanbod van beleggingen minder wordt, waardoor de yields laag blijven. Ik verwacht dat het volume daardoor wel terugvalt. Ook bij ontwikkeling neemt het volume af, maar verslechtert de markt niet.’
George van Hooijdonk, hoofd Onroerend Goed Nederland MN
‘Rente loopt op, maar yields blijven laag’
‘Ik denk dat op de markt voor beleggingen in vastgoed prime yields relatief laag blijven, ondanks de verwachting dat rente iets zal oplopen; passend aanbod blijft achter bij de vraag. De markt voor ontwikkelingen in vastgoed wordt geremd door relatief hoge bouwkosten en personele tekorten in de bouw.’
Gerelateerde artikelen:
