Het wooncomplex Oester Staete van Sonneborgh won dit jaar de PropertyNL Care & Cure Award. Voor de zorgvastgoedontwikkelaar is deze vorm van samenleven de toekomst: ‘Met de stijgende zorgvraag, het gebrek aan zorgverleners: je moet deze kant wel op.’
In een van de twintig zorgstudio’s van wooncomplex Oester Staete in Yerseke helpt een moeder met het inrichten van de nieuwe woning van haar dochter. Een grote, op maat gemaakte ensuite-kast deelt de studio van ruim 40 m² op in een woon- en een slaapgedeelte. Er is een klein keukenblokje geïnstalleerd in het woondeel. De badkamer is apart. Nog een week en dan kunnen ze echt verhuizen. Onverwacht plezier: vanuit haar studio is nog net de dijk van het vissersdorp te zien. ‘Mooi hè? Daar komen we nu pas achter’, zegt de moeder.
Oester Staete ligt centraal in Yerseke, op de plaats waar jarenlang het oude verzorgingscentrum Vredelust stond. Het is niet alleen het nieuwe onderkomen voor twintig jongeren met een verstandelijke beperking uit de regio, in het complex zijn ook veertien huurwoningen en zeventien koopappartementen gerealiseerd voor ouderen met een lichte zorg- en ondersteuningsvraag.
Behapbaar complex
De huur- en koopappartementen bevinden zich aan de noordzijde van het pand. Dat het seniorenwoningen zijn, valt aan de buitenkant niet op. De afwisseling in de gevel maakt het complex behapbaar en mooi passend in het straatbeeld. De grote balkons ogen luxe en modern. Wie het pand via de centrale hal binnenkomt, ziet aan de linkerzijde echter geen fietsenstalling, maar een scootmobielruimte. ‘Ja, waar laat je zo’n ding? Dat is altijd een probleem in dit soort gebouwen’, zegt makelaar Henri Butijn, die met Neeskens Makelaars de verkoop begeleidde. Hij leidt rond over de twee woonlagen.
Op de begane grond tegenover de ingang ligt de langgerekte gemeenschappelijke ruimte met keuken. Volgens Butijn een belangrijk element voor de nieuwe bewoners. Een aantal van hen verlaat een vrijstaande of twee-onder-een-kap-woning en gaat voor het eerst in een appartement wonen. Dat er ruimte is om een verjaardag te vieren met alle kinderen en kleinkinderen, verzacht de teruggang in woonoppervlak. De gang houdt op bij een branddeur die het appartementendeel scheidt van de zorgstudio’s.
Unieke combinatie
Dat zorgwoningen, betaalbare huur- en betaalbare koopappartementen in één complex ontwikkeld zijn, is volgens Carola Boonen uniek. De algemeen directeur van de Eindhovense zorgvastgoedontwikkelaar Sonneborgh is er trots op dat ze het project samen met ouderenzorginstelling Cedrah en gehandicaptenzorgverlener Siloah van de grond kreeg. ‘Niemand zag er iets in. In Nederland wonen mensen op basis van hun portemonnee. Je bouwt voor de één, of je bouwt voor de ander. Maar wat Cedrah en Siloah wilden, was een community van gelijkgestemden uit de omgeving. Dan heb je sociale huurwoningen nodig, goedkope en middenhuur. En koopappartementen. Vind maar eens iemand die dat in belegging wil hebben’, zegt Boonen.
De ‘community van gelijkgestemden’ waar Boonen het over heeft, is de plaatselijke reformatorische geloofsgemeenschap. Beide zorginstellingen hebben een christelijke grondslag en van de bewoners wordt verwacht dat ze dezelfde levensovertuiging hebben of deze respecteren. In de financiering voor dit soort projecten is dat ingewikkeld, vertelt commercieel directeur van Sonneborgh Arjan Kuijpers. ‘Een groot deel van de standaard investeerders en financiers doet daar niet aan mee’, zegt Kuijpers.
Maar de complicerende factor van de doelgroep bleek uiteindelijk ook de sleutel tot het succes van het project, vertellen Boonen en Kuijpers. ‘We hebben geleerd om te denken in oplossingen. Dus we hebben gezegd: wat als we er een project van maken dat niet alleen ontwikkeld is voor de achterban van beide zorgorganisaties, maar ook mede gefinancierd wordt door hun achterban? Misschien zijn er mensen bereid om tegen een wat lager rendement dan gebruikelijk te participeren in een maatwerkfonds dat wij voor dat doel opzetten.’
Vertrouwde naam
Een van de betrokken partijen van het eerste uur was Stichting Steunfonds, die bereid was om met € 1,4 mln te participeren met een achtergestelde lening, naast de hypothecaire lening van € 2,0 mln. De stichting stimuleert huisvesting van senioren en hulpbehoevenden in Zeeland. Dat de stichting haar naam verbond aan het project, was het vliegwiel dat ook anderen over de streep trok. Van de totale som van ruim € 8 mln werd uiteindelijk € 4,3 mln opgebracht door particuliere beleggers uit de achterban van Cedrah en Siloah. ‘Vermogende particulieren, maar ook plaatselijke ondernemers die dit initiatief een warm hart toedragen’, zegt Kuijpers.
Zo werd Oester Staete niet alleen een project vóór de lokale gemeenschap, maar ook dóór de gemeenschap. Dat kost wel tijd, weten de twee Sonneborgh-directeuren. Kuijpers kreeg te maken met mensen die niet gewend zijn aan dergelijke investeringen. Die persoonlijke uitleg nodig hadden over de juridische structuur, rendementen en fiscaliteiten. ‘Dat is handwerk’, zegt Kuijpers. ‘In de avonduren naar Yerseke, op de koffie bij mensen, uitleggen, veel praten, nog een keer terugkomen en de kinderen spreken. Het is enorm arbeidsintensief.’
Maar de reden dat het lukt, is volgens Boonen de tastbaarheid. Het is een impactinvestering. ‘Je doet echt iets voor de gemeenschap. Het is geen anoniem geld dat ergens op de grote hoop gaat en waarvan niet duidelijk is waarin je investeert.’ Kuijpers vult aan: ‘Je raakt direct aan iets maatschappelijks, het woningtekort, de vergrijzing. Het is aanraakbaar vastgoed. En de partijen die erbij betrokken zijn, daar kun je gewoon aanbellen, daar kun je een afspraak mee maken. Dat schept vertrouwen. In dit geval is het haakje de levensbeschouwelijke overtuiging, de identiteit. Maar het zou elders in het land ook een lokaal sterk verankerd initiatief vanuit ondernemers kunnen zijn.’
Gedeelde waarden
In een van de twee gezamenlijke ontmoetingsruimten die bij de zorgstudio’s horen, zit Ineke de Visser aan een grote eettafel. Ze is manager Zorg van alle Siloah-locaties. De gemeenschappelijke ruimte is nog niet helemaal ingericht. Een groot orgel staat er al wel. De Visser onderschrijft het belang van de kerkelijke gemeenschap als achterban van Oester Staete. ‘Cliënten hechten er waarde aan, hun familie hecht er waarde aan, en wij als organisatie ook. We proberen dat met z’n allen vorm te geven.’
Dat is niet alleen mooi voor de saamhorigheid, maar de gemeenschap haalt op termijn ook druk weg bij de formele zorgverlening, verwacht De Visser. Een boodschap of een klein klusje, dat kunnen buren ook voor elkaar doen. En het gebeurt al. Toen de bouwvakkers verdwenen en er schoonmaakdagen werden georganiseerd, meldden zich vijftig vrijwilligers bij Siloah. ‘Veel mensen hadden zich aangemeld, maar er kwamen ook dames zomaar met een emmer onder de arm binnenlopen, die ook wat tijd konden vrijmaken’, vertelt De Visser.
Ontmoetingsruimte
Terwijl ze praat zet een werkman een grote keukentrap bij de tafel om het beschermkapje van de nieuwe brandmelder te halen. Niet veel later gaat er een alarm af in het pand. De brandweer blijkt bezig aan een laatste inspectie van het gebouw, vertelt De Visser als ze terugkeert in de ontmoetingsruimte na haar zoektocht naar de bron van het lawaai. Ze spreekt van een ontmoetingsruimte en heel bewust niet van een huiskamer. ‘Wij vinden dat cliënten hun eigen leven mogen leiden op hun eigen studio. Als er behoefte is aan contact, dan is daar altijd de ontmoetingsruimte. Zouden we insteken op ‘huiskamer’, dan suggereren we met die woordkeuze dat we gaan léven in de huiskamer. Maar dat hoeft helemaal niet.’
Acht van de twintig nieuwe bewoners komen uit dezelfde woongroep. Ze leven nu nog in een groot woonhuis, volgens De Visser nog het meest vergelijkbaar met een gezinssituatie. ‘Als je erover nadenkt dat het volwassen mensen zijn, dan gun je ze een plek waar ze hun leven zelf vorm kunnen geven. En je gunt ze vooral ook privacy. Ze delen daar twee badkamers met z’n achten. Die cliënten krijgen nu allemaal hun eigen badkamer bij hun studio.’
Toppen en dalen
Siloah is nauw betrokken geweest bij het ontwerp van de studio’s. Een eigen voordeur en de eigen badkamer waren belangrijke voorwaarden. Het resulteerde in lichte woningen van ruim 40 m² groot. Volgens De Visser is er veel gediscussieerd over een eigen slaapkamer, maar heeft dat verzoek het om budgettaire redenen niet gehaald. De meeste bewoners delen de studio nu op eigen initiatief en kosten op in twee delen, met een ensuite-kast – het maatwerkexemplaar duikt op in meerdere studio’s – of een lage tussenwand.
Terugkijkend op de totstandkoming ziet De Visser een proces met hoge toppen en diepe dalen. ‘Maar ook al was er een dal, alle betrokken partijen hebben elkaar altijd weer gevonden en gezocht naar wat er wel mogelijk was. En als ik nu door het gebouw loop, dan ben ik er wel heel trots op hoe het is geworden.’
Nadruk op wonen
Wat Boonen en Kuijpers betreft, is Oester Staete geen blauwdruk voor al hun zorgvastgoedprojecten, maar raakt het wel aan hetgeen waar Sonneborgh voor staat en hoe de ontwikkelaar zelf ontwikkelt. ‘We zijn aan het opschuiven’, zegt Boonen. ‘Wat we nu doen, is wonen en zorg. Terwijl het voorheen eerst zorg en dan wonen was.’
Voor Sonneborgh blijft het nooit bij alleen een zorggeschikte woning, maar is er altijd de connectie met zorg en welzijn. ‘Zodat er ook echt wat gemeenschapszin in onze producten komt, of dat nu een verpleeghuis is of een wooninitiatief.’ Boonen ziet het daarom als de verantwoordelijkheid van haar als ontwikkelaar om ervoor te zorgen dat die gemeenschap daadwerkelijk ontstaat. De kosten hadden flink omlaag gekund zonder de gemeenschappelijke ruimte in het seniorendeel, maar juist daar ontstaat een kookclubje of – zoals makelaar Butijn het voor zich ziet – ‘een zanguurtje’ onder bewoners. Nu is een kerkgemeenschap van zichzelf wellicht al wat hechter, maar dat maakt wat de Sonneborgh-bestuurder betreft niets uit. ‘We doen overal hetzelfde’, zegt Boonen. ‘Onze kwartiermakers zijn overal.’
Domino-effect
In de visie van Boonen en Sonneborgh is deze vorm van samenleven de toekomst voor heel Nederland. ‘Met de stijgende zorgvraag, het gebrek aan zorgverleners: je moet wel deze kant op. Andere mensen die hun steentje bijdragen om de formele zorg te ontlasten. Het kan niet anders.’
Dat is overigens niet alleen in het belang van de grote opgave in de zorgsector, vult Kuijpers aan, maar ook de woningmarkt profiteert hiervan. ‘Senioren en ouderen willen best verhuizen, maar wel naar aantrekkelijke woonomgevingen. En als je dat kunt bereiken, dan ontstaat al snel een domino-effect aan verhuisbewegingen die de hele woningmarkt op gang kan brengen.’ Boonen en Kuijpers raden andere partijen die bezig zijn met gebiedsontwikkeling aan om zorg en welzijn bewust toe te voegen aan hun projecten. ‘Niet omdat het moet, maar omdat het echt meerwaarde creëert.’
Kuijpers vindt het daarom mooi dat er projecten zijn zoals Oester Staete in Yerseke waarmee is aangetoond dat het kan en dat het werkt. ‘Dat je samen met de lokale gemeenschap een leefbare omgeving kunt maken waar wonen, welzijn en zorg hand in hand gaan, zonder dat je een heel zware belasting legt op het zorgpersoneel in de regio.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 27 februari 2026
