De voorgenomen overname van het grootste bouwbedrijf van Nederland, VolkerWessels, door investeringsmaatschappij HAL schept nieuwe verhoudingen in de bouw, zo blijkt uit een analyse van PropertyNL-hoofdredacteur Wabe van Enk.
In de afgelopen eeuw hebben verschillende families met de naam Van der Vorm de markt geordend. De meest vermogende familie Van der Vorm heeft een meerderheid in het beursgenoteerde HAL, afgeleid van de Holland Amerika Lijn. De laatste decennia is HAL al lang niet meer een reder, maar een ongekend succesvolle investeringsmaatschappij, een soort Warren Buffet van de lage landen.
Los van die familie staat de bouw en ontwikkelingsfamilie Van de Vorm, bekend onder de naam Vorm die met succesvolle telg Daan en inmiddels onder leiding van Hans Meurs jaarlijks een half miljard om zet in bouw & ontwikkeling. Dan is er nog de Van der Vorm Vastgoed Groep, ook van origine Rotterdams en één van de twintig grootste beleggers in vastgoed met een portefeuille van € 800 mln.
Deze honderden miljoenenoperaties vallen geheel in het niet op het speelveld van HAL met een vermogenswaarde eind vorig jaar van bijna € 16 mrd. In die miljardenrace past de overname van de Nederlandse activiteiten van VolkerWessels, met bijna € 7 mrd jaaromzet de grootste in Nederland. Door de overname wordt HAL de dominante speler in verschillende bouwsectoren.
HAL liet zich nooit voorstaan op bouwactiviteiten: de portefeuille varieert van Vopak tot Coolblue. De overname van nummer één baggeraar Koninklijke Boskalis gaf wel de interesse aan. Boskalis verloor zijn beursnotering, maar maakte onder de vleugels van HAL gouden tijden door.
HAL verraste daarna door de overname van Van Wijnen – een top 10 woningontwikkelaar. Verrassend omdat bouwers van deze omvang niet zo populair zijn bij beleggers. Ze gedijen vaak bij een decentrale aanpak. Bij de miljardenaanpak van HAL lijken woningontwikkelaars met hun identiteiten die vaak tussen € 50 mln en € 100 mln jaaromzet genereren, als veel te arbeidsintensief. Maar bij de overname van Van Wijnen bleek een achterliggende strategie. Onder leiding van Peter Hutten steeg de omzet naar € 1,4 mrd met een nieuw doel: marktleider worden in Nederland met fabrieksmatige woningbouw.
Daarvoor is verdere opschaling nodig en daarbij komt VolkerWessels met € 3,6 mrd aan Nederlandse omzet goed van pas. VolkerWessels is nog maar één jaar gewend aan de positie van marktleider, dat was daarvoor BAM Groep. De nieuwe bewegingen van HAL op de markt zullen nauwlettend in de gaten worden gehouden door de collega’s van BAM, het andere beursgenoteerde Heijmans en familieonderneming DuraVermeer.
Wie Boskalis, Volker Wessels en Van Wijnen bij elkaar optelt, ziet een concentratie op de markt die Nederland nooit gekend heeft en een grote afstand tot nummer twee en drie. Zo’n machtsblok is ooit eerder geprobeerd door Pieter Schelte Heerema, maar dat is voer voor historici. Ongetwijfeld zal de kartelwaakhond bij overname van VolkerWessels zijn tanden laten zien, maar ook zal snel worden ontdekt dat ‘de bouw’ niet bestaat. Baggeraars opereren op een internationale markt en hebben daar een heel ander soort concurrentie dan op de woningmarkt met een lappendeken aan kleinere aannemers. De combinatie van VolkerWessels en Van Wijnen is bijvoorbeeld onvoldoende om de nummer één in de woningontwikkeling te worden.
Interessant is het achterliggende verdienmodel voor HAL. De marges in de bouw zijn gemiddeld gezien veel te laag om te passen in de traditie van de Rotterdamse belegger. Welk licht ziet HAL dat beleggers in bijvoorbeeld BAM en Heijmans niet zien?
HAL is driftig op zoek naar grote investeringsmogelijkheden, zo blijkt uit de jaarverslagen. Na de verkoop van brillenketen Pearl had HAL miljarden op de plank. Met banksaldi krijg je geen track-record die HAL en zijn familie Van der Vorm gelukkig maakt. Er is dus investeringsdruk.
Aan de andere kant staat verkoper VolkerWessels, de familie Wessels met beleggingsverhikel Reggeborgh. Reggeborgh is in Nederland na C&A-familie met Redevco, de grootste private vastgoedbelegger met naar schatting € 5 mrd aan vastgoed. Reggeborgh is bekend door financieel architect Henry Holterman, schoonzoon van de overleden vastgoedtycoon Dik Wessels. Wessels heeft heel goed geboerd door VolkerWessels op de beurs te introduceren en tijdig van de beurs te halen (in 2020 voor € 1,7 mln), maar het grote vermogen is vooral opgebouwd door investeringen buiten de bouw (World Online en Reggefiber) met Holterman aan het roer. De echte winst zal dan ook niet zitten in het inlijven van VolkerWessels, maar in het combineren van de samenwerking achter de schermen van Reggeborgh en HAL.
