In net iets meer dan drie maanden tijd kende de Nederlandse woningmarkt drie megadeals voor nieuwbouw, transacties waarbij de 1.000 woningen benaderd en zelfs overtroffen werden. Nederlandse institutionele beleggers lijken nadrukkelijk op zoek naar hoogwaardig residentieel vastgoed.
Deze week werd het record scherper gezet door CBRE Investment Management dat namens pensioenfonds ABP 1.000 huurwoningen en 250 parkeerplaatsen in Cartesius Utrecht kocht van MRP en Ballast Nedam Development. Een paar weken geleden was het Bouwinvest dat 933 woningen kocht van AM en Ballast Nedam in Amsterdam, nabij de Johan Cruijff ArenA. Daarmee troefde het NLV en Achmea af die in oktober 2025 samen 822 woningen kochten in De Sax, het nieuwe icoon dat op de Wilhelminapier in Rotterdam verrijst.
'Vertrouwen is terug'
Arjan Peerboom, CEO Capital Value: ‘De markt staat er veel beter voor dan in 2023 en 2024. De rente is gedaald, het vertrouwen is terug en de leeg- en huurwaarden zijn verder gestegen. Dit heeft geleid tot een grote instroom van pensioengeld in de markt waardoor grotere projecten nu financieel rond te rekenen zijn en gekocht worden door beleggers.’
Capital Value constateerde al eerder dat het beleggingsvolume in nieuwbouw woningen vorig jaar enorm is gestegen ten opzichte van 2024. In totaal is er bijna € 5,5 miljard geïnvesteerd waarvan circa € 4 miljard door institutionele beleggers.
'Gerichte beweging'
‘Hoewel het investeringsklimaat in Nederland uitdagend blijft en het productaanbod beperkt is, zien we binnen de categorie van hoogwaardige en toekomstbestendige projecten inderdaad meer activiteit van Nederlandse institutionele beleggers’, aldus Paul Oremus, Managing Director/Fund Manager CBRE Investment Management ‘ Wij zien dit niet als een brede markt-hausse, maar een gerichte beweging binnen segmenten waar de fundamentals sterk genoeg zijn om in het huidige klimaat een sluitende business case te bieden.’
De recente megatransacties in Utrecht, Amsterdam en eerder Rotterdam zijn volgens Peerboom exemplarisch voor de toegenomen appetijt. ‘Deze transacties zijn inderdaad het directe resultaat van de toename van het beschikbare kapitaal voor nieuwbouw woningen onder institutionele beleggers. Wij verwachten dat de animo komende jaren groot blijft gezien de grote toezeggingen die pensioenfondsen als ABP, SPW, PME en BPL gedaan hebben.’
Voorspelbare kostenstructuren
Oremus: ‘Institutionele beleggers, waaronder onze klanten, richten zich in deze markt primair op nieuwbouwprojecten met robuuste ESG-kenmerken, voorspelbare kostenstructuren en een duidelijk maatschappelijk doel zoals het terugdringen van de woningnood. In die categorie blijft de combinatie van woningtekorten, demografische druk en duurzame stedelijke groei een belangrijke drijfveer voor langetermijnkapitaal.’
De vaak als beklemmend ervaren regelgeving heeft volgens Peerboom zo zijn voors en tegens vanuit beleggingsperspectief. ‘De Nederlandse woningmarkt blijft erg goed presteren en wordt minder risicovol ingeschat dan andere landen in Europa. We kennen een hele sterke huurmarkt met weinig leegstand en er gaan nauwelijks aannemers of ontwikkelaars failliet. Beleggers zijn daarom van oudsher bereid om relatief lage bruto aanvangsrendementen te accepteren.’
Internationale beleggers
‘Maar’, zo vervolgt hij, ‘door onder andere ambitieuze duurzaamheidseisen, een relatief hoge fiscale druk en huurbeperkende regelgeving is de Nederlandse woningmarkt ook erg duur, of met andere woorden, zijn de rendementen relatief laag. Hierdoor laten veel internationale beleggers Nederland momenteel links liggen en kiezen ze voor andere landen. De reden dat Nederlandse pensioenfondsen wel blijven investeren is dan ook deels sociaal-maatschappelijk gedreven.’
Afschaffing van de renteafrekbeperking, verlaging van de OVB en een gelijk fiscaal regime voor Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen zou hier volgens Peerboom verbetering in kunnen brengen. ‘We hebben naast de institutionele beleggers ook internationale en particuliere beleggers nodig om voor langere termijn voldoende nieuwbouwwoningen te realiseren.’
