De renteaftrekbeperking heeft een dramatisch effect op de investeringsbereidheid van corporaties en vastgoedbeleggers in woningen. De corporaties hebben door de maatregel bijna 10.000 woningen minder gerealiseerd in de afgelopen vijf jaar, vastgoedbeleggers ruim 1600 woningen.
Dit blijkt uit een dinsdag gepresenteerde studie van het Van Zadelhoff Nyenrode Instituut naar de zogenoemde earningsstripping-maatregel. Het instituut werkt samen met PropertyNL. Wabe van Enk, hoofdredacteur PropertyNL: ‘Het onderzoek toont aan dat de vooruitzichten voor woningzoekenden nog somberder zijn dan verwacht. Corporaties en beleggers geven aan veel minder woningen te kunnen realiseren door de maatregel.’ Dit staat haaks op de plannen van BBB, CDA, ChristenUnie, D66, GroenLinks/PvdA, SP en VVD, die zijn gepresenteerd op het Grote Woondebat. Over dit debat van Aedes, IVBN, Neprom en Vastgoedbelang verscheen eerder een verslag op de website, en het wordt uitgebreider besproken in de komende editie van PropertyNL.
Extra getroffen
‘Al deze politieke partijen willen de woningnood aanpakken door extra huurwoningen te realiseren. Met name de linkse partijen verwachten een hogere productie van sociale huurwoningen door woningcorporaties. Nu blijkt uit dit rapport dat juist deze groep is getroffen door de renteaftrekbeperking’, aldus Van Enk.
De maatregel vloeide voort uit de Europese Anti Tax Avoidance Directive (ATAD1) en beoogde belastingontwijking en excessieve schuldfinanciering tegen te gaan, maar blijkt corporaties en woningbeleggers vol te hebben getroffen vanwege een combinatie van hoge financieringslasten en relatief lage winsten.
Het onderzoek van het instituut onder leiding van prof. Tom Berkhout combineert drie databronnen: een survey onder 123 woningcorporaties (respons bijna 50%), een survey onder 53 particuliere vastgoedbeleggers (respons 53%, verspreid via Vastgoed Belang) en aanvullende diepte-interviews met vertegenwoordigers uit beide groepen. Deze aanpak geeft inzicht in zowel retrospectieve effecten (2019–2024) als verwachtingen voor de toekomst (2025–2030).
Rem op investeringscapaciteit
Rode draad is de verhoogde belastingdruk en verminderde winstgevendheid. Zowel woningcorporaties als beleggers ervaren een duidelijke stijging van de effectieve belastingdruk en een aantasting van de winstgevendheid door niet-aftrekbare rente. Door de responderende corporaties werd over de periode 2019–2024 gezamenlijk ruim € 4,4 mrd aan rente niet in aftrek gebracht.
Dit heeft geleid tot een rem op de investeringsbereidheid. De maatregel wordt breed ervaren als een rem op investeringscapaciteit, met name in de nieuwbouw van woningen en grootschalige herontwikkelingen.
Versterkende factor
Bij woningcorporaties voorziet 42% ‘enige belemmering’ en 32% een ‘aanzienlijke belemmering’ voor toekomstige investeringen. Bij vastgoedbeleggers is dit beeld nog negatiever: 65% verwacht aanzienlijke tot ernstige belemmeringen, waarvan ruim een derde zelfs voorziet dat investeringen grotendeels worden stilgelegd. Geïnterviewden geven aan dat er een structurele verschuiving plaatsvindt van woninginvesteringen naar commerciële segmenten of koopwoningen.
De respondenten schatten in dat de maatregel tussen 2019–2024 bij hen heeft geleid tot 9344 minder woningen bij corporaties en 1622 minder woningen bij beleggers. Hoewel andere factoren – zoals planprocedures, stijgende bouwkosten en capaciteitsproblemen bij gemeenten – een grotere rol spelen, wordt de renteaftrekbeperking expliciet genoemd als versterkende factor.
Toenemende impact
Uit de interviews bij beleggers kwam naar voren dat de aandacht noodgedwongen verschuift naar niet-woningen (commercieel vastgoed), waar hogere rendementen de extra fiscale druk beter compenseren. Dit impliceert dat de maatregel indirect de investeringsstromen in de woningbouw negatief beïnvloedt.
Vooral voor de periode na 2026 wordt een toenemende impact verwacht, onder meer door oplopende rente en hogere kosten voor verduurzaming. Voor corporaties ontstaat spanning tussen hun maatschappelijke opdracht (bouwen en verduurzamen) en de fiscale lastendruk. Volgens geïnterviewde beleggers is het vrijwel onmogelijk geworden om nieuwe woningprojecten rendabel te ontwikkelen, mede door het ontbreken van compensatiemogelijkheden.
Verschuiving van kapitaal
De conclusie is dat de earningsstripping-maatregel, hoewel deze oorspronkelijk niet op de vastgoedsector is gericht, aantoonbaar heeft geleid tot een hogere belastingdruk en beperktere investeringsruimte bij zowel woningcorporaties als particuliere beleggers. De maatregel functioneert daardoor in de praktijk als een (extra) rem op de bouw van woningen in een periode waarin de woningnood groot is. Daarnaast stimuleert de maatregel een verschuiving van investeringskapitaal naar segmenten buiten de woningmarkt, met implicaties voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen.
