Het transactievolume op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt is in 2025 uitgekomen op € 9,7 mrd, een groei van 29% ten opzichte van 2024.
Het is het hoogste transactievolume sinds 2020, met een relatief hoog aandeel investeringen in nieuwbouw van 55%, zo blijkt uit onderzoek van Capital Value. In totaal werd er door beleggers en woningcorporaties € 5,3 mrd geïnvesteerd in nieuwe huurwoningen, waarmee in de komende jaren 17.700 nieuwe huurwoningen kunnen worden toegevoegd aan de voorraad.
Tegelijkertijd werd er € 4,3 mrd aan bestaande huurwoningen verkocht. Het grootste deel van deze ruim 17.000 bestaande huurwoningen zullen naar verwachting worden uitgepond. Er bestaan daarom nog steeds grote zorgen over de omvang van de voorraad huurwoningen, die in 2025 door uitponden volgens het Kadaster al met 26.000 woningen afnam.
Capital Value: ‘Om de nieuwbouwproductie te laten toenemen is een en verbetering van het investeringsklimaat noodzakelijk. Ook kunnen fiscale maatregelen, die het voor woningbeleggers aantrekkelijker maken om woningen te verhuren in plaats van uit te ponden, een belangrijke bijdrage leveren om de huurvoorraad op peil te houden.’
Huurvoorraad daalt door uitponden
Met het totaal van € 5,3 mrd zijn de investeringen door marktpartijen en corporaties tot recordhoogte gestegen. Het overgrote deel -77% - betreft investeringen door Nederlandse institutionele beleggers- in midden- of sociale huurwoningen. Corporaties investeren nagenoeg uitsluitend in betaalbare huurwoningen. Het leeuwendeel van de investeringen in nieuwe huurwoningen valt daardoor in het betaalbare segment.
Internationale en particuliere investeerders zijn nog steeds grotendeels afwezig in de Nederlandse nieuwbouwmarkt door een combinatie van fiscale druk, rentestanden en huurmatigende maatregelen. Ondanks de hoogte van de investeringen in 2025, neemt de huurvoorraad in Nederland door uitponden af.
Capital Value: ‘In de huidige marktomstandigheden is het voor beleggers veel aantrekkelijker om uit te ponden dan om de woningen te blijven verhuren. Dit komt door de hoge fiscale lasten, zoals de hoge overdrachtsbelasting de huurmatiging door de Wet Betaalbare Huur en door sterke prijsstijgingen van woningen op de koopwoningmarkt. Bestaande huurwoningen verdwijnen niet in een keer uit de huurvoorraad, maar de cijfers van het Kadaster laten zien dat het tempo waarin dit plaatsvindt niet kan worden bijgehouden vanuit de investeringen in nieuwbouw.’
Thijs Konijnendijk, director Research & Data Intelligence: ‘Het fiscale verschil tussen het verkopen van een huurwoning aan een belegger of aan een particuliere koper heeft een belangrijke impact op de waarde. Particuliere kopers hoeven slechts 2% of helemaal geen overdrachtsbelasting te betalen, terwijl beleggers te maken hebben met 8% (per 1 januari), box-3 heffingen en beperkingen op de aftrekbaarheid van rente. Deze samenloop verdient aandacht, omdat het uitponden aantrekkelijk maakt en daardoor de flexibele schil van particuliere huurwoningen in de woningvoorraad bedreigt.’
Veel meer kapitaal beschikbaar
In de jaarlijkse enquête van Capital Value onder beleggers in binnen- en buitenland komt naar voren dat beleggers voor de komende drie jaar € 21 mrd beschikbaar hebben voor investeringen in de Nederlandse huurwoningmarkt. Dat is een groei van 12% ten opzichte van de meting in 2024. De groei van het beschikbare kapitaal is een positief signaal, maar om een positieve impact te hebben op het woningtekort is veel meer kapitaal nodig.
Arjan Peerboom, ceo Capital Value: ‘Nederlandse institutionele beleggers hebben in 2025 grote investeringen gedaan in nieuwe huurwoningen en willen dat de komende jaren blijven doen. Of dat lukt is echter afhankelijk van een gunstig investeringsklimaat, voldoende aanbod en soepele vergunningsprocedures. Om het woningtekort succesvol aan te pakken hebben we nog veel meer kapitaal nodig. Het investeringsklimaat voor internationale beleggers en de financiële gezondheid van de corporatiesector zijn daarbij belangrijke aandachtspunten Beiden staan de afgelopen jaren sterk onder druk, terwijl er alles aan moet worden gedaan om juist deze investeerders duurzaam te laten bijdragen aan de woningmarkt.’
Gerelateerde artikelen:
