Joes Daemen, Somerset: ‘We kunnen nog zeker vier jaar vooruit’

Logistiek is hot; het ontwikkelings- en beleggingsvolume neemt nog elk jaar toe. Steeds meer partijen zien het als een waardevol vastgoedsegment en kunnen er niet omheen. De groei van online verkopen neemt toe met dubbele cijfers en die groei is nog eens versterkt door de coronacrisis. Voor Joes Daemen van Somerset Capital Partners in het Noord-Brabantse Oisterwijk is het een sein om te gaan diversificeren.
‘Logistiek staat steeds meer in de spotlights’, zegt Daemen. ‘Tien jaar geleden was het nog het lelijke eendje in het vastgoed. Toen had ik 5 concurrenten, nu 35.’

Grondprijzen stijgen hard
Somerset, dat ontwikkelt en belegt, heeft dit jaar ruwweg 367.000 m² opgeleverd of in aanbouw genomen. Er is een planvoorraad van nog eens minstens dat volume, verdeeld over meer dan 20 projecten die in de pijplijn zitten, ter waarde van € 1,6 mrd. Somerset kan volgens Daemen nog zeker vier jaar vooruit. ‘Het is nog steeds haalbaar’, zegt Daemen. ‘We hoeven niet naar het buitenland, maar de grondprijzen stijgen hard.’
Grote transacties van dit jaar van Somerset zijn onder meer de overname van een distributiecentrum voor Blokker van 94.000 m² in Geldermalsen voor € 46 mln en de verkoop samen met USAA Realco-Europe van een DC van 61.000 m² in Bleiswijk aan LaSalle Belegging voor € 89 mln. Ook verkocht Somerset een distributiecentrum van 33.500 m² in Ridderkerk aan Union Investment voor € 63 mln.
Daemen, nu 53, begon met Somerset in 2004. Na zijn studie aan de Landbouwuniversiteit Wageningen werkte hij een periode in Amsterdam in het effectenwezen. Eerst als broker voor Van Zanten & Van Westen en daarna voor zichzelf als broker op de financiële markten onder de naam Maas & Daemen. Dit bedrijf werd begin 2000 verkocht aan AFS, toen internet zijn intrede deed en de marktomstandigheden veranderden. In 2002 begon Daemen met zijn broer een detacheringsbureau in de proces- en maakindustrie, maar hij verruilde dit twee jaar later voor het vastgoed. Een vermelding in de PropertyNL Who’s who van 2012 spreekt van een team van 7 personen dat Somerset Real Estate, zoals de naam toen nog luidde, runt. Inmiddels zijn dat er 30.

Familiekapitaal
Somerset Capital Partners is een private equity real estate firm en zit voor 90% in vastgoed, bijna alleen maar logistiek. ‘We specialiseren ons daarin sinds 2006’, zegt Daemen. Die rest van 10% wordt volgens Daemen alleen maar kleiner. De portefeuille heeft inclusief leverage een omvang van meer dan een miljard euro. Een management-bv stuurt de investeringen van Somerset aan en het kapitaal daarvoor komt van twee families: die van Joes Daemen en van Raymond Cloosterman, de oprichter–eigenaar van cosmeticabedrijf Rituals. Wat er daarna nog nodig is aan externe financiering komt van grote Nederlandse banken. Somerset heeft goede relaties met ABN Amro, ING en Rabo. Daemen: ‘Sinds een paar jaar is dit de manier waarop wij te werk gaan.’
Wat er gedaan wordt met het ontwikkelde vastgoed en de portefeuille hangt van veel factoren af, laat Daemen weten. ‘Verkopen staat nooit van tevoren vast’, zegt hij. ‘We kijken naar de marktomstandigheden en of er andere kansen voorbijkomen. Als zich de kans voordoet iets voor een goede prijs te verkopen of te investeren in een aantrekkelijk object kan dat een reden zijn om de samenstelling van portefeuille te wijzigen.’
De toename van online winkelen heeft de logistiek doen groeien en heeft de sector meer in de schijnwerpers geplaatst. Daemen is zich bewust van de verdozing en de discussie daarover. Hij kan een heel eind meegaan in de bezwaren daartegen en concentreert zich daarom met Somerset op bestaande bedrijventerreinen. Daemen: ‘Je hebt greenfields en brownfields. Wij gaan voor de brownfields, waar al bebouwing is, en richten ons daarmee op bestaande kavels. Dat zie je wat onze projecten betreft in bijvoorbeeld Tilburg, Bleiswijk en bedrijventerrein Lage Weide in Utrecht.’

Groei
Zoals praktisch elk bedrijf heeft Somerset de doelstelling te groeien. Het hangt van veel factoren af hoe dat vorm gaat krijgen, legt Daemen uit, zoals de lage rente, de beschikbaarheid van posities en de ontwikkeling van de markt voor e-commerce. ‘Ik ben optimistisch over de vooruitzichten van ons bedrijf’, zegt Daemen. ‘In de logistiek hebben we een goede trackrecord, dus die lijn zetten we voort. We zijn daarnaast aan het nadenken over diversificatie en hebben op dat gebied ook al de eerste stappen gezet.’
Een belangrijk deel van de groei in de markt voor logistiek zijn de last-mile-locaties. Bij de distributie van producten is dat veelal de laatste schakel naar de particuliere afnemer. Vooral rond grote steden neemt dat segment in omvang toe en ook Somerset heeft daarin stappen gezet. Vorige maand kondigde het aan samen met Bohemen de City Logistics Innovation Campus (Clic) te ontwikkelen op bedrijventerrein Lijndenhof in Badhoevedorp. Het moet een plek worden voor innovatieve stadslogistiek. Lijndenhof is 120.000 m² groot en behoort tot de gemeente Haarlemmermeer. Soortgelijke ideeën en plannen zijn er bij Somerset ook voor Tilburg en Maastricht.

Risico op leegstand
Op de logistieke markt ziet Daemen een strijd om grondposities door steeds meer spelers. Er is schaarste, maar kapitaal is goedkoop, dus de propositie blijft aantrekkelijk. Dus stijgen de prijzen. ‘We zien dat er steeds meer op risico wordt gebouwd en daar schuilt een gevaar in, namelijk dat vraag afneemt waardoor leegstand kan ontstaan’, zegt Daemen. ‘Op dit moment zitten we dichter bij de top dan bij de bodem.’
De situatie zou nog gecompliceerder worden als wereldspelers als Amazon of Alibaba zich echt op de Nederlandse markt zouden storten. Het gevolg daarvan is mogelijk een race naar de bodem om de laagste prijs en dat sommige marktspelers het niet zouden redden. Dat zou volgens Daemen de markt verstoren alsof er een slopersbal doorheen zou gaan, omdat de grote partijen een lange adem hebben en de concurrentie zouden kunnen wegvagen met een ongekende prijzenslag. Allereerst zouden de concurrenten en platforms in de e-commerce eronder lijden, maar ook de logistiek.

Mix van wonen en werken
Het is een van de redenen dat Somerset de eerste schreden heeft gezet op het pad van de woningbeleggingen. Precies een jaar geleden – nog voor de coronacrisis – heeft Somerset in het centrum van Eindhoven de Holiday Inn-locatie in Fellenoord gekocht. De bedoeling is dat er nieuwbouw komt met een mix van wonen en werken. ‘Dit is een nieuw soort investering voor. Het bewijst dat Somerset ook serieus geïnteresseerd is in andere assets dan enkel logistiek vastgoed.’