PropertyNL Top-101 Ontwikkelaars 2020: Ontwikkelaars zetten in op transformatie

Ieder najaar onderzoekt PropertyNL de Top-101 ontwikkelaars commercieel vastgoed, terwijl in de zomer de woningontwikkelaars met aantallen aan bod komen. Dit jaar blijkt dat steeds meer specialisten in commercieel vastgoed het metier woningen erbij nemen. Terwijl we jaren geleden enquêtes vol met nieuwbouwprojecten kantoren en winkelcentra terugkregen van de ontwikkelaars, moeten we die nu met een zaklampje zoeken. Tegenwoordig is het adagium woningen, woningen en woningen.
Onze ontwikkelaars houden zich op twee manieren bezig met woningontwikkeling. Partijen als COD/Borghese, AM en MRP (zie top-5 transformatie naar woningen) transformeren bestaand commercieel vastgoed naar woningen. Meestal zijn dat afgeschreven kantoorgebouwen, maar soms ook ander vastgoed, zoals de Bijlmer Bajes in Amsterdam Zuidoost.

Verschuiving naar woningen
Door de transformaties bij te houden, hebben we kunnen zien dat zulke projecten de afgelopen jaren steeds belangrijker zijn geworden voor ontwikkelaars die zich daarvoor veel meer richtten op commercieel vastgoed. Dat deze ontwikkelaars bovendien steeds meer een partij meeblazen op de totale woningmarkt, blijkt uit het feit dat COD/Borghese, de nummer twee in het onderzoek (zie het interview op pagina 48) zich inmiddels ook heeft kunnen nestelen in de Top Woningontwikkelaars van juli.
Voor COD/Borghese geldt inmiddels dat ongeveer de helft van de omzet komt uit herontwikkeling naar woningen. Ontwikkelaars zoals COD/Borghese en MRP (nummer drie) houden zich verre van de grondgebonden woningen in de periferie, maar kopen veelal kantoren in de grote steden om die te transformeren. Daarmee profiteren ze van hun kennis van commercieel vastgoed en kunnen ze ‘gewone’ woningontwikkelaars aftroeven. Die deinzen terug voor de risico’s van kantoorverhuur en bestemmingsplanwijziging.

Overlap
Een vergelijking tussen de Top Woningontwikkelaars en de Top-101 Ontwikkelaars commercieel vastgoed laat zien dat de grote bouwbedrijven, ondanks de booming woningmarkt, commercieel vastgoed niet links laten liggen. VolkerWessels, AM (BAM), Vorm en TBI (met ontwikkelaar Synchroon) zijn als grote woningontwikkelaars ook terug te vinden in de Top-101 ontwikkelaars commercieel vastgoed. Dat dit bovendien heus niet alleen op basis van transformatieprojecten is, bewijzen onder meer VolkerWessels en AM: beide ontwikkelen bijvoorbeeld de nodige kantoorgebouwen.
In deze editie een gesprek met de nieuwe ceo van Van Wijnen, Peter Hutten (zie pagina 54). Van Wijnen is een van de bouwconcerns met de grootste omzet, staat op plek 9 op de lijst met verkochte woningen van PropertyNL en heeft de ambitie om marktleider te worden in woningbouw. Die ambitie wordt gecombineerd met ander vastgoed (commercieel, zorgen en woningen), dat nog steeds meer dan 30% van de omzet uitmaakt.
In deze markt zijn niches te vinden, zo blijkt uit het interview met Max de Jong. Hij heeft in Amsterdam een psychiatrisch ziekenhuis vervangen door koopappartementen in het hoogste segment (zie pagina 50). Veel institutionele beleggers willen graag huurwoningen in het middensegment, maar ontwikkelaars kunnen de transformatie vaak niet meer rondrekenen. De overheid heeft het er niet makkelijker op gemaakt met het verhogen van de overdrachtsbelasting en ingrepen in de huur.

Explosie aan logistiek
Dit jaar is de Top-101 Ontwikkelaars Commercieel Vastgoed ook weer een beetje anders, omdat er een explosie in het logistiek vastgoed heeft plaatsgevonden. We zagen het vorig jaar al aankomen, maar dit jaar groeien de aantallen werkelijk tot in de hemel: de opmars van de logistieke vastgoedontwikkelaar is overweldigend. In de top-10 staan vijf vastgoedontwikkelaars gespecialiseerd in het realiseren van distributiecentra, en in de regionen daaronder staan ook nog de nodige partijen. Somerset Capital Partners voert dit jaar de lijst aan, met DHG, WDP en Heylen Warehouses in het kielzog. Zij hebben in 2020 zoveel vierkante meters aan logistiek vastgoed opgeleverd en in aanbouw genomen, dat zij menig ontwikkelaar van kantoren en winkels achter zich hebben gelaten.
Het tekent deze tijd. Met corona nog steeds onder ons is het online winkelen tot grote hoogten gestegen en profiteren de webwinkels met goede distributiecentra optimaal. Somerset is onder meer de grootste ontwikkelaar van 2020 geworden doordat het nu bezig is met de realisatie van het mega-distributiecentrum voor Zalando in Bleiswijk.

Vooruitzien
Toch is het niet zo’n een–tweetje als het lijkt: ontwikkelen is immers vooruitzien. Vastgoed vergt langjarige trajecten. Huurders doen er soms jaren over om een beslissing te nemen over een nieuwe vestiging en de bouw van het distributiecentrum zelf duurt ook minstens een jaar. Om nog maar niet te spreken over allerlei overheidsprocedures die nog doorlopen moeten worden. Een looptijd van 5–10 jaar van plan naar oplevering is niet ongebruikelijk.
De ontwikkelaars die in deze lijst staan, hebben al ver voor corona geanticipeerd op de toekomstige vraag. Ver voor corona hebben zij hun posities al ingenomen en handtekeningen gezet onder grondtransacties die de ontwikkelingen mogelijk hebben gemaakt waarmee ze nu in de lijst staan.

Winkels en kantoren
In vergelijking met een aantal jaren terug zijn er in de PropertyNL Top-101 Ontwikkelaars Commercieel Vastgoed nauwelijks nog nieuwbouwprojecten kantoren en winkels te bekennen. Zo heeft de grootste kantoorontwikkelaar van dit jaar, Edge, vier grootschalige kantoorprojecten in aanbouw – maar drie daarvan betreffen vergaande renovaties en uitbreidingen van bestaande gebouwen. Veelzeggend voor het geringe aantal kantoorprojecten is ook dat Somerset is opgenomen in de top-5 met grootste kantoorontwikkelaars. Dat zijn echter wel allemaal kantoormeters die bij grote bedrijfsruimten gerealiseerd worden en geen solitaire kantoren.
Op de winkelmarkt is het nog stiller. Daar vinden wel herontwikkelingen en uitbreidingen plaats, maar die worden inmiddels niet meer aan de grote klok gehangen. De grootste daarvan is de Westfield Mall of the Netherlands van Unibail-Rodamco-Westfield, die volgend jaar kan worden opgeleverd als corona onder controle is. De grootste ontwikkelaar in dit segment is Neoo. Deze partij realiseert veel herontwikkelingen als gedelegeerd ontwikkelaar voor beleggers met winkels die aangepast worden aan een winkelmarkt in transitie. Neoo pakt bijvoorbeeld het centrum van Tilburg aan in opdracht van Wereldhave, in samenwerking met Van Schijndel en Van de Ven.

Financiering wordt probleem
Ontwikkelaars zullen het in toenemende mate moeilijk krijgen kantoor- en winkelprojecten aan te pakken. Uit onderzoek van KPMG onder banken blijkt dat zij wel geïnteresseerd zijn in het financieren van beleggingsvastgoed met goede huurcontracten, maar niet in projectfinancieringen. Voor bestaande klanten zoals COD/Borghese en MRP worden uitzonderingen gemaakt, maar nieuwe toetreders moeten ander durfkapitaal zien aan te trekken. Als het product klaar is en verhuurd, dan staan beleggers als vanouds in de rij.