Houtbouw voor de massa: Van aanbod- naar vraaggestuurd ontwikkelen

Het is in het steeds hippere Delft dat de Groningers Sebastian Monteban en Tim Vermeend elkaar weer tegenkomen. De eerste geniet al jaren al jaren een stevige bekendheid in de start-up scene als succesvolle tech-ondernemer. Twee jaar geleden verkocht hij zijn online modeaccessoire winkel Brandfield een Duitse branchegenoot en eind vorig jarig maakte hij een online doorstart met het Amsterdamse schoenenmerk ETQ.

Vermeend is al twee decennia actief als architect en gespecialiseerd in duurzame en circulaire woongebouwen. Hij was al bij 78.000 m2 aan houten bouwprojecten betrokken. Vermeend en Monteban willen met het concept The Uban Woods op grotere schaal duurzame en volledig modulaire woningen met gemeenschappelijke voorzieningen gaan realiseren in het middenhuursegment. De bewoners betalen geen huur maar nemen een direct opzegbaar abonnement af. In Delft komen de eerste 102 woningen. Binnen 7 jaar moeten dat er 5.000 zijn.

Poenerig imago

‘Dat is dé reden dat wij naar Cannes gaan, hoewel het poenerige imago van de vastgoedwereld niet helemaal bij ons past’, vertelt Monteban. ‘Om op een dergelijke schaal houten woningen te realiseren heb je partners met een flinke financiële draagkracht nodig. Belangstelling is er genoeg. ESG is de standaard voor institutionele beleggers en er zijn ook impact fonds die specifiek naar dit soort opties op zoek zijn.’

Hij besloot zelf € 10 miljoen in het concept te steken, waarbij duurzaamheid de doorslag gaf. ‘Een vakantie vijf jaar geleden op Bali met mijn gezin opende mijn ogen. We liepen naar een markt en ik zag onderweg dat het strand helemaal bezaaid lag met plastic. Vanaf dat moment ben ik gaan nadenken hoe ik als ondernemer echt een bijdrage kon leveren aan een meer duurzame wereld. Bij Brandfield was dat nog beperkt omdat we als multibrandstore vooral de bekende merken wilden kunnen bieden. Bij ETQ wordt dat al concreter omdat je daar bijvoorbeeld kunt kijken of het leer op een duurzame manier wordt gelooid.’

Sinds de verkoop van Brandfield houdt Monteban zich tijdens de werkweek hoofdzakelijk bezig met vastgoed. ‘Ik zie het, anders dan anderen die hun bedrijf hebben verkocht, niet alleen als een interessante beleggingsoptie. Vastgoed is voor mij interessant juist door de koppeling met de techniek die je kunt maken. Trots laat hij op zijn smartphone de app zien die er mede voor moet zorgen dat The Urban Woods de meest duurzame woongebouwen oplevert. Bijvoorbeeld door bewoners te stimuleren de was te doen als de zon schijnt.’

Duurzame bouwers

De keuze voor betaalbare middenhuur maakt volgens hem het onderscheid met andere duurzame bouwers ‘Iedere serieuze ontwikkelaar gaat nu voor een A+++ gebouw. Het gaat er ons om niet alleen kwalitatief maar kwantitatief de meeste impact te hebben. Met houtbouw kun je veel sneller dan normaal bouwen. Binnen 9 maanden kunnen wij die duurzame middenhuurwoningen leveren waar juist nu  zo’n tekort aan is.’

Vermeend heeft de ontwikkelingen in de houtbouw de afgelopen jaren sterk zien versnellen. Haut (Amsterdam, Team V architecten) en Sawa (Rotterdam, Mei Architects) zijn veel gelauwerde projecten, maar hij voelt zich vooral schatplichtig aan Bjarne Mastenbroek van bureau SeARCH. Vijf jaar geleden verrees naar een ontwerp van diens hand Hotel Jakarta in Amsterdam: een gebouw dat afgezien van de fundering en de eerste verdieping volledig uit hout -dus ook de dragende constructie- is opgetrokken. ‘Mastenbroek is in Nederland echt de grondlegger van hoogbouw in hout. De bekendere projecten hebben hun PR beter op orde, maar vaak is er dan juist nog wel sprake van een betonnen kern.’

Ook bij de The Urban Woods zal de dragende constructie volledig uit hout worden opgetrokken. En hoewel van hout en ook nog eens modulair zijn de woningen net als traditionele bouw ‘voor de eeuwigheid’.

CO2-footprint

Het zorgt er volgens Vermeend voor dat houtbouw volgens “zijn” concept een veel lagere embedded CO2 footprint heeft dan bouwen met steen en staal. ‘Al voor dat het hout is aangekomen op de bouwplaats heeft het al meer CO2 opgenomen dan het tijdens de bouw afgeeft, terwijl beton alleen al in productiefase veel meer CO2 kost. Tijdens het gebruik van het gebouw zal de CO2 uitstoot eerlijk gezegd hetzelfde zijn als je geen rekening houdt met de andere toxische gassen van traditionele bouwmaterialen. Uiteindelijk boek je ook veel CO2 winst omdat een traditioneel gebouw bij einde levensduur nauwelijks nog hergebruikt kan worden waar dat bij modulaire houtbouw natuurlijk wel kan.

Bij de The Urban Woods is er ook voor de bewoners veel flexibiliteit. Zo is er sprake van een  flexibele interne grid met biobased tussenwanden zodat de indeling van de woning -tussen de 45-60 m2- kan worden aangepast, bijvoorbeeld voor extra bergruimte.  Vermeend: ‘Het zijn twee of drie kamerwoningen. Daaraan kun je als bewoner niets veranderen. Om die reden is dit woonconcept wél geschikt voor starters, waaronder stelletjes en voor oudere echtparen die hier op latere leeftijd bewust voor kiezen, maar niet voor gezinnen.’

Voor alle woningen gaat het abonnement minder dan 1.000 per maand kosten. In combinatie met de oppervlakte en de duurzaamheid lijkt The Urban Woods aan de veilige kant te zitten, als het WWS-puntenstelsel daadwerkelijk wordt opgetrokken naar het middenhuursegment. Met name zogeheten community concepten -kleine eigen ruimte- met daaraan gekoppeld gezamenlijke ruimte om  bijvoorbeeld te wassen, te eten of te sporten komen steeds meer in het vizier van de discussie over betaalbare woonruimte.

Betaalbaarheid

Monteban: ‘Wij zijn daar niet bezorgd om, juist omdat betaalbaarheid het uitgangspunt is geweest. Het enige waar je buiten je eigen woning voor betaalt, is het gebruik van de gezamenlijke ruimte van 350 m2 die we hebben ingetekend, de rest is optioneel.’  Hij waakt er zelf voor het woord huur te vaak in de mond te nemen. ‘Technisch en juridisch is het wel huur maar een abonnement is huren huren 2.0. We voegen service en soepelheid toe aan het ouderwetse huren. Mensen kunnen hier komen wonen en weggaan wanneer ze willen en daarbij hun woonabonnement helemaal naar hun eigen smaak inrichten.’

Het verbaast Monteban dat er in de vastgoedwereld nog nauwelijks sprake is van branding. Er zijn nog geen succesvolle woonlabels. ‘Als ondernemer is de insteek toch dat je een product of dienst verkoopt waar mensen tevreden mee zijn zodat je een goede rating krijgt. Voor branches die al langer online actief zijn is dat de gewoonste zaak van de wereld. In de wereld van de stenen nog nauwelijks, al zie je het met name bij hospitality concepten wel ontstaan. Citizen M en The Student Hotel vind ik echt interessante voorbeelden’

Oude patronen

Volgens Vermeend zit de traditionele vastgoedwereld vaak nog teveel vast in oude patronen. ‘Flexibiliteit wordt vaak nog gezien als eng, ook door financiers. De realiteit is dat als je een gebouw ontwikkelt dat zich mee kan ontwikkelen met de bewoners er altijd een vraag naar deze woningen zal zijn. Ontwikkelaars denken nu nog vooral aanbod gestuurd.’ Monteban: ‘Het is ook een generatieding. Wij kochten vroeger een fiets. Die was dan van jezelf en je ging naar fietsenmaker als dat nodig was. Twintigers willen die fiets helemaal niet meer hebben, ze willen een fiets die rijdt.’