De Nederlandse wet is niet duidelijk genoeg over wat wel of niet 'short stay' is. Daarom mag een verhuurder alsnog twee ton aan btw aftrekken voor de verbouwing van een woning waar de directeur-eigenaar van dat bedrijf als huurder verbleef.
Een bedrijf dat participeert in diverse ondernemingen koopt in 2020 een woning van ruim € 2 mln aan. Het huis wordt verbouwd en opnieuw ingericht. Bij een bank wordt een lening gesloten van € 1,6 mln voor het ‘financieren van een woning voor niet-permanente eigen bewoning’.
Ruim € 2.000 voor een overnachting
De huurder is de directeur-eigenaar van het bedrijf. Hij betaalt € 6.000 per maand. ‘Permanente bewoning is uitdrukkelijk verboden’, staat er in het eenjarige huurcontract. De huurder annex dga heeft een woning met zijn gezin en heeft daarnaast een vakantiehuis in Spanje. Volgens zijn eigen opgave heeft hij tussen 1 september 2021 en 31 augustus 2022 in totaal 32 dagen in de woning verbleven. Omgerekend kostte hem dat een pittige € 2.250 per nacht. Die woning heeft een gemengde planologische bestemming: voor de hoofdwoning geldt een woonbestemming en voor het gastenverblijf geldt een recreatiebestemming.
Overeenkomst langer dan zes maanden
Het verhurende bedrijf trekt over de eerste helft van 2021 de btw af over facturen voor de verbouwing van het huis. Maar de fiscus wijst de teruggaaf van twee ton aan btw af: de huurovereenkomst is gesloten voor een periode langer dan zes maanden, dus is er geen sprake van verhuur voor korte duur en bestaat er geen recht op aftrek van omzetbelasting voor de kosten die zijn gemaakt voor (de verbouwing van) de woning.
Verblijf en niet verhuur is leidend
De rechtbank heeft een andere mening: er is geen sprake van short stay zoals in de wet bepaald (dus geen btw), maar het bedrijf mag wel vertrouwen op het Besluit levering en verhuur van onroerende zaken van 19 september 2013, ‘ook al wijkt het besluit af van een richtlijnconforme uitleg van de Nederlandse wet’. Het besluit houdt, zo oordeelt de rechtbank, in dit geval immers voor de verhuurder begunstigende beleidsregels in waarop een belastingplichtige mag afgaan en waaraan de fiscus is gebonden. Er staat bijvoorbeeld in dat het moet gaan om accommodaties die zijn ingericht om er kort te verblijven.
In principe geen short stay
Het gerechtshof in Arnhem bevestigt nu de lezing van de rechtbank. Het gaat niet om verhuur van onroerende zaken binnen het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf ‘of sectoren met een soortgelijke functie’ aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden, zoals in de EU-richtlijn is bepaald. De rechter had al geoordeeld dat de verhuurder geen hotel- of vakantiebestedingsbedrijf is; het hof voegt daar nog aan toe dat het ook geen vergelijkbaar bedrijf is omdat de woning alleen is verhuurd aan de directeur-eigenaar en aan niemand anders.
Het verhurende bedrijf doet nog een poging om dat om te keren door te stellen dat de hurende directeur voorheen altijd een vakantiewoning huurde in de betreffende plaats en nu niet meer. Maar dat is niet genoeg, het gaat om het aanbieden van de woning zelf.
Dat de verhuurder is belast met de zorg voor de inventaris, ook een criterium om short stay aan te tonen, legt hier geen gewicht in de schaal. Het hof vindt het onderscheid tussen huurder en verhuurder vaag omdat dat in feite dezelfde persoon is. De btw over de verbouwingskosten komt dus in principe niet voor aftrek in aanmerking.
Wetgeving niet duidelijk en voorspelbaar
Het hof is het echter ook eens met de rechter dat het Vastgoedbesluit uit 2013 dermate veel ruimte voor interpretatie laat dat de huurder/verhuurder ervan mocht uitgaan dat er sprake was van short stay. Daarbij spelen de elementen mee dat gasten feitelijk minder dan zes maanden in de accommodatie verblijven, dat het een gemeubileerde accommodatie is en dat de gasten het middelpunt van hun maatschappelijk leven niet daarnaartoe verplaatsen. Het besluit meldt ook letterlijk ‘dat de verhuur van gemeubileerde woningen en appartementen in beginsel is vrijgesteld als deze verhuur plaatsvindt aan personen die daar langer dan zes maanden verblijven’. De duur van het feitelijke verblijf is dan doorslaggevend en dat was aantoonbaar 32 dagen.
De verhuurder kan een beroep doen op het vertrouwensbeginsel en alsnog de (bijna) twee ton aan btw aftrekken. ‘Het hof is van oordeel dat de nationale wetgeving niet dusdanig duidelijk en voorspelbaar is dat belanghebbende had kunnen en moeten beseffen dat zij in redelijkheid niet mocht rekenen op nakoming van hetgeen staat vermeld in het Vastgoedbesluit.’
