De relatie tussen minister Hugo de Jonge en het werkveld van ontwikkelaars, beleggers en corporaties is er een van aantrekken en afstoten. Aan het eind van zijn eerste jaar als woonminister slaagde hij er toch nog redelijk in om kool en geit te sparen bij zijn plannen om de sector te beteugelen en tegelijk aan te jagen tot meer nieuwbouw.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 23 december 2022
Ja, de huren voor het zogeheten middenhuursegment worden begrensd, door de puntentelling van het Woning Waardering Stelsel door te trekken naar 187 punten. Maar tegelijkertijd wordt het makkelijker om de punten te halen als je bijvoorbeeld investeert in verduurzaming van wonen. Ook komen er meer punten voor gemeenschappelijke (buiten)ruimte. Een welkom douceurtje voor de talloze community woonconcepten die ons land sinds een paar jaar rijk is.
Zowel voor grote als voor kleine beleggers geldt bovendien dat de WOZ-cap, waarbij verhuurders de WOZ-waarde nog maar voor een derde mogen meerekenen bij het bepalen van de huurwaarde, wordt doorgeschoven naar die nieuwe bovengrens van het gereguleerde segment. Om de toch al haperende nieuwbouw door de regulering niet verder af te remmen geldt bovendien dat er bij nieuwe woningen (oplevering na 1 januari 2024 of in aanbouw voor 1 januari 2025) een opslag van 5% mogelijk is boven de maximale huur volgens het WWS-stelsel.
Behoefte aan regie
De ingewikkelde puzzel is tekenend voor de sisyfusarbeid die De Jonge moet verrichten sinds hij in januari aantrad als nieuwe minister van VRO. Daarmee een ging een diep-gekoesterde wens van de branche in vervulling, want vriend en vijand waren het erover eens dat Nederland behoefte heeft aan meer ruimtelijke regie om simultane uitdagingen als woningnood, stikstofproblematiek en klimaatverandering het hoofd te bieden.
Geruststellende woorden
De Jonge reisde dit jaar stad en land af om, immer voorzien van een paar opvallende schoenen, piketpaaltjes te slaan voor de nieuwe inrichting van ons land. Daarbij gaf hij van meet af aan beducht te zijn voor al te veel Haagse regeldrift. ‘Iedereen wil regie, niemand wil bemoeienis’, zei De Jonge in mei bij de opening van de Dag van de Projectontwikkeling in Den Haag.
Daarna schetste de minister de uitdagingen. ‘Voor de komende 10 jaar hebben we 1 miljoen mensen extra te huisvesten, los van het huidige tekort. Daarnaast zijn er de energietransitie en de klimaatadaptatie. Die klimaatverandering gebeurt al gewoon. Ook de landbouw staat voor een transitie. Dit betekent dat de overheid veel meer regie zal moeten nemen. We hebben een prachtige traditie van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening, die nu weer terugkomt. We hebben veel te lang geloofd dat de markt vraag en aanbod in evenwicht zou brengen.’
Hij had enige geruststellende woorden voor de projectontwikkelaars. ‘Natuurlijk hebben we jullie nodig. Maar je hebt wel een overheid nodig die moet sturen en beschermen, die de regie moet nemen. Decentralisatie gaat niet werken.’
De Jonge rolde toen ook de nog ruwe plannen voor de regulering van de huursector uit. Twee derde van de woningen moet een huur hebben van maximaal € 1000, of het moet gaan om betaalbare koop tot de NHG-grens. De Jonge zegt te beseffen dat projectontwikkelaars het lastig vinden om op deze manier projecten rond te rekenen: ‘Misschien moet je dan kijken naar het aantal vierkante meters. Maar ik denk ook aan het stimuleren van fabrieksmatige bouw. Eenvormigheid is iets van vroeger.’
Soepelere procedures
Waardering had hij voor de indrukwekkende lijst van locaties waar volgens de Neprom gebouwd kan worden. ‘Dat is geen belofte dat iedere locatie ingevuld wordt. Het potje voor infra is niet onuitputtelijk. Ook zijn er disputen tussen provincies en gemeenten, zoals bij de Gnephoek. Soms moet je gewoon tot de conclusie komen dat een bepaalde locatie hem niet wordt, of juist wel, maar dan net wat anders.’
Ook de procedures voor de vergunningaanvraag worden wat hem betreft versoepeld. ‘Tot nu toe verdedigen die vooral de belangen van mensen die al een huis hebben. Op de publieke tribune bij de gemeenteraad zitten altijd mensen die het niet eens zijn met de bouwplannen. Het is onze taak om mensen te helpen verdedigen die nog geen huis hebben. Het hele strategische omgaan met bezwaar raakt aan het waarmaken van die belofte.’
Tien Bijbelse plagen
In november sprak De Jonge tijdens een evenement van vastgoedfinancier Adelaer. Het bracht PropertyNL’s hoofdredacteur Wabe van Enk tot de conclusie dat er iets bijzonders aan de minister is. ‘De vastgoedsector klaagt over hem. De tien Bijbelse plagen die de vastgoedsector teisteren, een uitvinding van partijgenoot Jack de Vries, zijn immers vooral van hem afkomstig. Maar eenmaal aanwezig, verandert Hugo de Jonge tijdens veel symposia van een boze farao in ‘een van onze jongens’.’
De minister begon tijdens het symposium bij Adelaer met het pareren van de kritiek dat de woningopgave van 2030 niet gehaald kan worden. ‘Ik ga in 2022 niet zeggen dat we in 2030 iets niet gaan halen. Het kan omdat het moet. Het is de enige manier om het huidige tekort van 300.000 in te lopen.’
De Jonge wil de regie op de volkshuisvesting herpakken, maar zei dat hij te maken heeft met de ‘not in my backyard’-strategie van gemeenten en provincies die het algemene belang van woningen niet op waarde weten te schatten. De minister vindt afschaffing te rigide, maar zegt wel toe dat er nieuwe regels voor Welstand moeten komen, om mee te gaan met de nieuwe tijd. De Jonge ziet als een van de oplossingen voor het woningtekort een grootschalige standaardisatie in de bouw. ‘Dan kunnen we ons geen lokale fratsen veroorloven.’
De minister zei te leren van zijn rondje in Nederland met beleggers, ontwikkelaars en financiers zoals Adelaer. ‘Ik weet inmiddels dat ik de investeringsbereidheid op de woningmarkt moet stimuleren.’ Om dat te bereiken had hij ook een worst om de markt voor te houden. Hij toonde zich bereid om de tranches van de Woningbouwimpuls WBI naar voren te halen. Met deze regeling kunnen lastige woningbouwprojecten worden vlotgetrokken, bijvoorbeeld door het verlagen van stikstof, bodemsanering of het uitkopen van bedrijven. Daarbij lijkt inmiddels wel de realiteit bij De Jonge en zijn departement te zijn ingedaald dat rijksmiljarden voor bijvoorbeeld infra niet per se leiden tot meer woningproductie.
Traag bouwtempo
De liefde tussen De Jonge de projectontwikkelaars liep daags na de Sint opnieuw een flinke kras op toen de minister bij een bijeenkomst van Smart Delta Drechtsteden zijn ergernis uitsprak over het trage bouwtempo van ontwikkelaars en aankondigde gemeenten hiervoor handelingsperspectieven te willen bieden. Het leidde tot een storm van kritiek, ook via de LinkedIn-pagina van PropertyNL.
Voormalig Vorm-baas Daan van der Vorm hield het cryptisch bij de constatering dat hij een onderwijzer uit Oud-Beijerland niet gaat leren klimmen, daarmee verwijzend naar de vroegere professie en woonplaats van De Jonge. Een ander opperde dat Louis van Gaal de minister wellicht op de bank kon plaatsen. Jan Fokkema, directeur van de Neprom, probeerde de gemoederen nog te sussen met de constatering dat een scherp citaat de werkelijkheid geweld aan doet. ‘Deze minister heeft keer op keer laten weten dat hij ook vertrouwen heeft in de marktpartijen en dat hij hen, net als de corporaties en de gemeenten, keihard nodig heeft. Laten we niet de tegenstelling zoeken, maar vooral kijken hoe we deze lastige tijden doorkomen, hoe we de uitvoering weer aan de gang krijgen, de gemeenten weer over de noodzakelijke capaciteit kunnen beschikken en de samenwerking nieuw elan krijgt. Want we moeten enorm veel bouwen; de nood is hoog.’
Excessen aanpakken
Tien dagen eerder had De Jonge ook al de doelgroep particuliere vastgoedbeleggers op de kast gejaagd tijdens het jaarlijkse event van Vastgoed Belang. De Jonge had zich dapper in het hol van de leeuw begeven om, zoals hij zelf zei, ‘het beest in de bek te kijken’. Maar het werd ondanks de aanwezigheid van partijgenoot en Vastgoed Belang-voorzitter Jack de Vries geen warm bad voor de minister. De Jonge begon met de constatering dat de overheid haar grondwettelijke opdracht om iedereen een dak boven zijn of haar hoofd te bieden de afgelopen jaren veel te weinig heeft waargemaakt. Ook de gedachte dat er als vanzelf een gezond evenwicht ontstaat tussen vraag en aanbod op de woningmarkt is volgens hem niet bewaarheid. ‘Meer dan de helft van de woningen is niet betaalbaar voor gewone gezinnen.’
De minister zei te beseffen dat er zorgen zijn bij vastgoedbeleggers. ‘Ik hoor de vraag van beleggers of er straks nog ruimte voor hen is. We hebben daarnaast ook te maken met oplopende kosten en inflatie. Er zijn grote zorgen; we zullen de komende jaren rekening moeten blijven houden met een tekort en juist daarom is het van belang dat we samen de regie pakken.’ Het vertrekpunt daarbij lijkt echter dat ‘de excessen’ worden aangepakt. ‘Er worden veel te hoge prijzen in het middensegment gerekend. Daarmee schieten we tekort in het beschermen van huurders tegen misstanden en malafide verhuurders. Daarom is de Wet goed verhuurderschap ook zo belangrijk.’
Door het stapelen van alle maatregelen is het een puzzel die een Rubiks kubus in moeilijkheidsgraad overtreft, beseft ook de minister. Het draaien aan de WWS-knop, waardoor woningen dreigen terug te vallen in het gereguleerde segment, kan er bijvoorbeeld toe leiden dat investeringen in duurzaamheid onhaalbaar worden. ‘Vanuit dat besef willen we waar mogelijk eerder punten geven voor verduurzaming. Tegelijkertijd zie je dat sommige maatregelen nu al effect sorteren. Er is minder buy to let, maar als je dat te ver doorvoert, wordt de huurdersmarkt straks te klein.’
Boegeroep
Het wikken en wegen leidt er toe dat De Jonge en Van Rij in het eerste kwartaal van 2023 met een rapport komen waarin de inkomens- en markteffecten van de huidige en voorgenomen woningmarktmaatregelen in beeld worden gebracht. Dat geduld kon een groot gedeelte van de leden van Vastgoed Belang amper meer opbrengen, getuige het boegeroep uit de zaal.
Ook de eerste reacties op de verzachtende maatregelen bij de regulering van de middenhuur blijven kritisch. Leuk, maar de neiging om uit te stappen wordt er voor beleggers nauwelijks minder om, stelt die doelgroep, terwijl er vanuit het gereguleerde segment weer op wordt gewezen dat de punten voor verduurzaming straks wel heel makkelijk tot hogere huren kunnen leiden.
De conclusie mag ook zijn dat je het als minister in een land vol tegenstrijdige belangen en uiteenlopende ruimtelijke claims niet snel goed doet. De regisseur is ook in dit geval niet te benijden.
