Het Duitse vastgoedfonds van SynVest verkeert in de problemen door de slechte economie bij de oosterburen. Dividendbetalingen zijn opgeschort en verkoop van vastgoed om geld vrij te maken, verloopt traag.
SynVest is in Nederland de op drie na grootste aanbieder van vastgoedparticipaties met in 2024 een belegd vermogen van € 845, verdeeld over drie fondsen. Dat is nog ruim minder dan de grootste partij Vastgoed Syndicering Nederland, zo bleek vorig jaar uit onderzoek van PropertyNL: die komt tot € 1.535 mln uit 53 fondsen.
SynVest kondigde in juni aan de uitkering van voorschotdividend voor participanten in het German Real Estate Fund stop te zetten. Dat voorschot is een maandelijkse vooruitbetaling van het resultaat op basis van het verwachte resultaat, langetermijnrendement en beschikbare liquide middelen van het lopende kalenderjaar. ‘Door een combinatie van externe factoren staat het resultaat al enige tijd onder druk, waardoor het fonds niet in staat is de voorschotuitkeringen voort te zetten. Daarom is besloten het voorschotdividend vanaf 1 juni 2025 tijdelijk op te schorten, tot en met het eerste kwartaal van 2026.’
Huren niet verhoogd
Het rendement van het fonds lijdt onder de kwakkelende Duitse economie: die is de laatste drie jaar gekrompen. ‘Deze aanhoudende economische tegenwind heeft tot gevolg dat huurverhogingen – ook wanneer contractueel toegestaan – niet in alle gevallen konden worden doorgevoerd.’ Met name in de retailsector kunnen huurders hogere huren vaak niet betalen. ‘In sommige gevallen is bewust besloten om huur- en servicekostenverhogingen niet in rekening te brengen omdat de huurder die niet kan betalen met leegstand tot gevolg. Dit is een afweging die past binnen het actieve beheer van het fonds en gericht is op behoud van stabiele bezettingsgraden en huurinkomsten op de langere termijn.’
In Duitsland mogen inflatiecorrecties pas worden doorgevoerd nadat de inflatie sinds de laatste aanpassing minimaal 10% is opgelopen. ‘Bovendien bevatten veel huurcontracten met grote winkelketens een gebruikelijke beperking op de doorberekening van deze inflatie: doorgaans mag slechts 70% tot 75% van de vastgestelde inflatiecorrectie worden toegepast. Hierdoor stijgen de huuropbrengsten minder snel dan de kosten, wat het fondsresultaat negatief beïnvloedt.’ Want de kosten voor beheer, onderhoud en exploitatie van het vastgoed zijn wél gestegen met de inflatie.
Investeringen voor eigen rekening
SynVest heeft substantieel geïnvesteerd in het vastgoed in het fonds, met het oog op waardecreatie, het verlagen van leegstand en het verbeteren van de verhuurbaarheid. ‘De uitgaven zijn niet gefinancierd met bancaire leningen, vanwege factoren zoals de omvang van het project, de looptijd van financieringstrajecten of ongunstige rentecondities. Daardoor zijn de investeringen gefinancierd met eigen middelen, ten laste van de banksaldi van het fonds.’ SynVest wijst op de verbouwing van een winkelcentrum in Seelze en een zorgcomplex in Solingen.
Een andere factor is de invoering van nieuwe wetgeving per 1 januari 2024, die strengere eisen stelt aan nieuwbouw en bestaande gebouwen om de energietransitie te versnellen en klimaatdoelstellingen te behalen. Die zien op de uitfasering van aardgas, verduurzamingsplichten bij eigendomsoverdracht en strengere eisen voor utiliteitsbouw.
Hoop op hogere taxatie
SynVest verwacht de huren binnen afzienbare tijd weer te kunnen verhogen en verwacht ook veel van een hervormingspakket van de Duitse regering dat de economie uit het slop moet trekken. Ondertussen wordt gewerkt aan het terugdringen van leegstand, mede via de uitbreiding van het beheerteam. In april bedroeg de leegstand 9,2%, maar die is in juni teruggedrongen tot 8,5%. Verder denkt SynVest eind dit jaar te profiteren van een hogere taxatie van de vastgoedportefeuille. ‘Naar verwachting zullen de uitgevoerde verbouwingen, leegstandsreductie en verbeteringen aan diverse objecten leiden tot hogere waarderingen. Dit zal zich dan vertalen in een stijging van de intrinsieke waarde en daarmee van de koers van het fonds.’ Wel worden grotere onderhoudswerkzaamheden en verbouwingen voorlopig uitgesteld.
Trage trajecten
Met Duitse banken wordt gesproken over de herfinanciering van bestaande leningen op meerdere objecten binnen de portefeuille. De verkoop van vastgoed, waarmee liquiditeit beschikbaar komt, verloopt in Duitsland traag en bureaucratisch, aldus SynVest. ‘Na het bereiken van overeenstemming over de verkoop hebben kopers doorgaans drie tot vier maanden tijd nodig om hun financiering bij de bank af te sluiten. Aansluitend duurt het gemiddeld nog eens acht weken voordat de eigendomsoverdracht is geregistreerd.’ Doorgaans is de doorlooptijd tussen het sluiten van een verkoopovereenkomst en het daadwerkelijk ontvangen van de verkoopgelden circa zes maanden.
De waarde van de Duitse portefeuille is vorig jaar gedaald naar € 349 mln. Volgens het FD is er al ruim een jaar een wachtrij van beleggers die willen uitstappen. SynVest beperkte in 2022 al de mogelijkheden daartoe.
