Tekort blijft nog wel even, maar huurder moet beschermd worden

Zo’n 1.000 particuliere beleggers hadden zich gisteren begeven naar de Fokker Terminal op de Binckhorst in Den Haag voor het jaarlijkse ledenevent van Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere beleggers in vastgoed. De opkomst was volgens voorzitter Jack de Vries twee keer zo groot dan voorzien. ‘Dat zegt wel iets. Ik heb hier vandaag al veel mensen gesproken en er is heel veel ongerustheid, er zijn veel vragen en onduidelijkheid. Ik hoor van mensen dat ze niet weten of ze nog door kunnen, zich afvragen of ze niet beter kunnen verkopen of dat de gewenste verduurzaming nog wel uit kan.’

De gewezen spindoctor van oud-premier Balkenende en oud-staatssecretaris De Vries is met zijn aantreden bij Vastgoedbelang in juli 2021 eigenlijk nog een groentje in branche. ‘Ik had nooit gedacht dat er zoveel op het bordje van de vastgoedbeleggers zou belanden’, aldus De Vries, die de opeenvolgende regulering redelijk analoog aan het Bijbelverhaal heeft gemunt tot de 10 plagen van Egypte. Door onder meer de opkoopbescherming, de leegwaarderatio, de regulering van de middenhuur en de overbruggingsregeling voor Box III beleggingen, komen beleggers aan het eind van de dag op 0 of zelfs een negatief rendement uit.

Afwaardering

‘Toch vraagt de overheid tegelijkertijd veel van ons als het gaat om nieuwbouw en verduurzaming. Maar maak het ons dan ook mogelijk.  Of willen we terug naar de situatie van vóór 1994, toen er geen particuliere huursector meer was? Ik heb al aangegeven bij de betrokken minister De Jonge en staatssecretaris Van Rij (CDA, Financiën) dat er dan rekening moeten worden gehouden met een afwaardering van het gezamenlijke bezit van € 180 mrd met 60 mrd. Dat lijkt me niet de bedoeling.’

Hij deed een pleidooi richting politiek Den Haag om vastgoedbeleggers als een bondgenoot te zien, in plaats van als vijand. ‘Ondanks alle regels is de taart nog niet groter geworden. De vraag zou moeten zijn: hoe krijgen we die 100.000 woningen  per jaar erbij?’

Het Haagse beleid wordt volgens De Vries teveel bepaald door excessen. ‘De boodschap naar Den Haag is dat wij laten de feiten zien. Ook wij willen niet naar de rechter maar hopen op basis van argumentatie jullie te overtuigen.’

Grondwettelijke opdracht

Dat kon dan gelijk die middag nog want de hoofdgast was CDA-minister Hugo de Jonge, die zich dapper in het hol van de leeuw had begeven. Het werd ondanks de aanwezigheid van partijgenoot Jack de Vries geen warm bad voor de minister. De Jong begon met de constatering dat de overheid haar grondwettelijke opdracht om iedereen een dak boven zijn of haar hoofd te bieden de afgelopen jaren veel te weinig heeft waargemaakt. Ook de gedachte dat er als vanzelf een gezond evenwicht ontstaat tussen vraag en aanbod op de woningmarkt is volgens hem niet bewaarheid. ‘Meer dan de helft van de woningen is niet betaalbaar voor gewone gezinnen.’

De minister zegt zich te beseffen dat er zorgen zijn bij vastgoedbeleggers. ‘Ik hoor de vraag van beleggers of er straks nog ruimte voor hen is. We hebben daarnaast ook te maken met oplopende kosten en inflatie. Er zijn grote zorgen; we zullen de komende jaren rekening moeten blijven houden met een tekort en juist daarom is het van belang dat we samen de regie pakken.’ Het vertrekpunt daarbij lijkt echter dat “de excessen” worden aangepakt. ‘Er worden veel te hogen prijzen in het middensegment gerekend. Daarmee schieten we tekort in het beschermen van huurders. We willen huurders beter beschermen, ook tegen misstanden en malafide verhuurders. Daarom is de Wet goed verhuurderschap ook zo belangrijk.

De Jonge beoogt vier doelen met zijn beleid dat in brede zin excessen moet tegengaan: huurders moeten -wederom- beter worden beschermd, tegelijkertijd moet er een middensegment ontstaan dat qua omvang past bij doelgroep. Tegelijkertijd moet de investeringsbereidheid bij beleggers overeind blijven en moet de verduurzaming van het bezit worden bespoedigd.

Draaien aan WWS-knop

Door het stapelen van alle maatregelen is het een puzzel die een Rubik Kubus in moeilijkheidsgraad  overtreft, beseft ook de minister. Het draaien aan de WWS-knop, waardoor woningen dreigen terug te vallen in het gereguleerde segment kan er bijvoorbeeld  toe leiden dat investeringen in duurzaamheid onhaalbaar worden. ‘Vanuit dat besef willen we waar mogelijk eerder punten geven voor verduurzaming. Tegelijkertijd zie je dat sommige maatregelen nu al een effect sorteren. Er is minder buy to let, maar als je dat te ver doorvoert wordt de huurdersmarkt straks te klein.’

Het wikken en wegen leidt er toe dat De Jonge en Van Rij in het eerste kwartaal van 2023 met een rapport komen waarin de inkomens- en markteffecten van de huidige en voorgenomen woningmarktmaatregelen in beeld wordt gebracht. Dat geduld kon een groot gedeelte van de zaal al amper meer opbrengen. Met name het doortrekken van het WWS-puntenstelsel naar middenhuurwoningen hangt als een zwaar van Damocles boven de markt omdat de impact sterk afhangt van hoe de portefeuille van een woningbelegger eruit zit. ‘Dat is een reële zorg, maar ik kan niet voor elke belegger apart beleid maken.’ Anders dan onder meer Jack de Vries stelt De Jonge dat het om veel meer dan enkele excessen gaat. ‘Eerder deze week was ik op bezoek in Carnisse op Rotterdam-Zuid. De problematiek van te dure huren is er daar een die echt van voordeur tot voordeur speelt. € 1.500 voor 20 m2 is wél gek.’

Boegeroep

Het leidde tot boegeroep vanuit de zaal. De minister zou er een onrealistisch beeld op na houden en miskennen dat juist de particuliere sector vanuit een achterstandspositie de sociale sector subsidieert. Wat de minister ertoe bracht om te stellen dat als ondanks die inspanningen de leraar, verpleegkundige of agent niet meer in “de stad” kan wonen ‘we toch niets goed hebben gedaan.’

Ja, ook in de ogen van De Jonge is een middensegment nodig dat voldoende groot is. ‘We zullen veel meer betaalbaar moeten bouwen. Ik wil echt wel de discussie aan over een eventuele tijdelijkheid van sommige maatregelen. Maar nu zullen we echt wat moeten doen, juist omdat er de afgelopen jaren te weinig regels en regie zijn geweest. Het getal van 900.000 nieuwe woningen is ook niet iets waarvan ik dacht dat is een leuk getal. Er is nu al een tekort van 300.000 woningen, 475.000 woningen zijn nodig om de voorziene bevolkingsgroei op te vangen en 125.000 bestaande woningen staan op de nominatie om de komende jaren gesloopt te worden.’

De weinig hoopgevende en vaak wat tegenstrijdige boodschappen van de minister leidden tijdens het vragenrondje bij een van bezoekers tot de vraag waarom er geen woonminister wordt geïnstalleerd met expertise en voortschrijdend inzicht. Gespreksleider Rick Nieman was er als de kippen bij om de ‘persoonlijke tour’ om te buigen naar een andere vraag uit de zaal.