Ruim 1700 belastingambtenaren zullen een jaar lang fulltime bezig zijn met de tegenbewijsregeling, stelt columnist Ynze van der Tempel.
De tegenbewijsregeling, die oneerlijke belastingheffing bij box 3-beleggers moet voorkomen, leidt tot grote uitvoeringsproblemen bij de Belastingdienst. Maar ook voor vastgoedbeleggers is het bepalen van hun belastingpositie in box 3 geen pretje. Voor vastgoed dat wordt gehouden in een besloten vennootschap (BV) is het berekenen van de verschuldigde vennootschapsbelasting daarentegen veel simpeler. Vanuit het oogpunt van efficiëntie – en eerlijke belastingheffing – zou het daarom goed zijn als het voor particuliere vastgoedbeleggers makkelijker wordt om het box 3-regime te verruilen voor dat van een BV.
Hoe lastig het voor de Belastingdienst is om de problemen met box 3 op te lossen, blijkt uit de eerder deze maand gepubliceerde uitvoeringstoets bij het Wetsvoorstel tegenbewijsregeling box 3. Naar schatting 1757 belastingambtenaren zullen hier een jaar lang fulltime mee bezig zijn. Er moeten daarom veel nieuwe mensen worden aangenomen, en er wordt nu al verwacht dat dit onhaalbaar is, gelet op de krappe arbeidsmarkt.
De exorbitante inzet van ambtelijke capaciteit wordt veroorzaakt doordat voor ieder jaar en voor alle beleggingen in box 3 moet worden bepaald wat het werkelijke rendement was. Vooral voor vastgoedbeleggers is dat sommetje extra complex, omdat volgens de Hoge Raad ook ongerealiseerde waardemutaties moeten worden meegerekend. De benodigde gegevens daarvoor zijn niet zomaar te vinden in een koerslijst, zoals bij een aandelenbelegging. Daar komt bij dat er ook nog de nodige onduidelijkheid is over hoe de sommetjes precies moeten worden gemaakt.
Voor vastgoed dat wordt gehouden in een BV is de belastingheffing veel simpeler. Er is geen heffing over ‘papieren’ winsten en verliezen, maar er wordt aangesloten bij het daadwerkelijk gerealiseerde rendement. In dat rendement zitten ook winsten en verliezen op de verkoop van vastgoed, maar over die winst hoeft pas te worden afgerekend met de fiscus als deze echt is gemaakt. Dat is anders in box 3, waar het kan gebeuren dat de verhuurder van bijvoorbeeld woningen delen van zijn bezit moet verkopen omdat hij onvoldoende cash heeft om de belasting over niet-gerealiseerde winsten te kunnen betalen.
Veel beleggers met vastgoed in box 3 zouden hun bezit daarom graag overbrengen naar een BV. Toch gebeurt dat amper, en de reden daarvoor is heel simpel: overdracht leidt tot heffing van overdrachtsbelasting. Door het hoge overdrachtsbelastingtarief van 10,4% is het bedrag aan belasting dan zo hoog dat niemand deze horde wil nemen. Daarom pleit ik ervoor om deze drempel weg te nemen. Hoe? Daarvoor zijn verschillende mogelijkheden.
Het is nu al mogelijk om vastgoed over te dragen tussen vennootschappen die tot dezelfde groep behoren zonder dat overdrachtsbelasting is verschuldigd. Die regeling heet de ‘interne reorganisatievrijstelling’ en is – simpel gezegd – van toepassing als een moedervennootschap een belang van minimaal 90% heeft in de verkrijgende vennootschap. De regeling zou zo kunnen worden aangepast dat ook de directeur–grootaandeelhouder (DGA) als ‘moeder’ kan worden aangemerkt. Als een DGA met box 3-vastgoed dan 90% van de aandelen in zijn eigen BV houdt, kan het vastgoed vrijgesteld van overdrachtsbelasting worden overgedragen aan die BV en kan box 3 worden verruild voor het vennootschapsbelastingregime. Voorwaarde voor toepassing van de interne reorganisatievrijstelling is nu al dat de aandelen in de verkrijger drie jaar lang niet mogen worden vervreemd. De DGA zal die voorwaarde dan ook moeten accepteren. Dat zou in de praktijk echter niet bezwaarlijk moeten zijn, omdat het vastgoed zelf wel kan worden verkocht door de BV zonder dat de vrijstelling komt te vervallen.
Een tweede mogelijkheid zou zijn om voor overdrachten tussen een DGA en zijn BV een speciale vrijstelling te introduceren, zoals die er ook eenmalig in 2010 is geweest voor zogenaamde tbs-panden. Als de Staat aan de overdracht toch nog iets wil verdienen, zou een derde mogelijkheid zijn om een speciaal tarief te hanteren. Als het overdrachtsbelastingtarief voor de overdracht van vastgoed door een DGA aan zijn eigen BV bijvoorbeeld 2% in plaats van 10,4% zou worden, kan ik me voorstellen dat veel vastgoedbeleggers de overstap van box 3 naar een BV zullen maken.
Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 28 maart 2025
