De Wet werkelijk rendement (WWR) moet box 3 eerlijker maken, maar voor vastgoedbeleggers dreigt het tegenovergestelde. Belastingen zonder cashflow, hoge administratieve lasten en prikkels die verduurzaming juist ontmoedigen, zetten de sector klem.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 26 september 2025
Door Tom Berkhout
Na jaren van rechtszaken, het kerstarrest van de Hoge Raad en eindeloze politieke discussies ligt er eindelijk een nieuw voorstel voor box 3: de Wet werkelijk rendement (WWR). Voor spaarders klinkt dat als een opluchting, want de beruchte forfaits verdwijnen. Maar voor vastgoedbeleggers is de situatie minder rooskleurig. De WWR introduceert een vermogenswinstbelasting voor vastgoed, plus een jaarlijkse belasting op huurinkomsten en – opvallend – zelfs op eigen gebruik. Voor een sector die toch al onder druk staat door regulering, rente en politiek sentiment, is dit een ingrijpende verandering. Dat belang is groot: vastgoed vertegenwoordigt € 211 mrd in box 3, een kwart van het totale vermogen van Nederlandse huishoudens. Duizenden particuliere beleggers, familiebedrijven en mkb’ers worden geraakt. Indirect werkt dit door naar de woningmarkt, waar juist behoefte is aan investeerders. De staatssecretaris van Financiën verwoordde de politieke lading in het FD: ‘Het beste wat ik voor deze groep kan doen, is de ellende met het forfait zo snel mogelijk achter ons laten.’ Maar of de vermogenswinstbelasting daadwerkelijk verlossing biedt, is nog maar de vraag.
Hoge druk in box 3
Box 3 is de laatste jaren fors zwaarder belast. Het tarief werd in 2023 verhoogd van 32% naar 36% en ligt daarmee hoger dan het toptarief van box 2 (31%) en de vennootschapsbelasting (25,8%). Alleen box 1 – met een toptarief van 49,5% – ligt daar nog boven. Voor beleggers die vastgoed particulier aanhouden, is de keuzeruimte beperkt. Overdracht naar een bv betekent een dubbele heffing (vennootschapsbelasting plus box 2) en leidt tot hoge kosten door overdrachtsbelasting. Veel beleggers zitten daardoor ‘klem’ in box 3: verkopen betekent belasting betalen, maar blijven zitten leidt tot jaarlijkse lasten die steeds zwaarder drukken.
Het nieuwe stelsel in vogelvlucht
Wie vastgoed in box 3 heeft, krijgt te maken met belasting over het indirecte en het directe rendement. Over vermogenswinsten: bij verkoop, overlijden, echtscheiding of emigratie wordt afgerekend over de waardestijging, ook als daar geen liquiditeit mee gepaard gaat. Daarnaast is er de jaarlijkse belasting over de huurinkomsten. Staat een pand leeg of gebruikt de eigenaar het zelf, dan geldt een ‘vastgoedbijtelling’ van 3,35% van de waarde. Kosten zoals rente, onderhoud en beheer zijn aftrekbaar; maar investeringen, vernieuwingen (zoals verduurzaming) niet. Voor gelieerde verhoudingen (ouder–kind; BV–DGA) geldt dat het inkomen zakelijk moet worden bepaald. Daarnaast worden schulden gewaardeerd tegen de marktwaarde – een regel die kan leiden tot papieren winsten zonder dat er cash binnenkomt. Het stelsel claimt dichter bij ‘werkelijk rendement’ te komen, maar introduceert tegelijk nieuwe ficties. Dat maakt het systeem niet alleen complex, maar ook riskant voor particuliere vastgoedbeleggers. Voor box 3-vastgoed gaat een administratieplicht gelden van drie jaar. De gegevens over de waarde op de openingsbalans (WOZ-waarde, marktwaarde/WEV), de ‘aankoopwaarde’ (koopsom inclusief kosten koper) en de verbeterkosten moeten daarentegen bewaard worden over de gehele eigendomsperiode.
Vijf verbeterpunten kunnen het stelsel alsnog uitvoerbaar en proportioneel maken.
1. Eigen gebruik belasten: een brug te ver
Een van de meest controversiële onderdelen van de WWR is de belasting op vastgoed (woningen en niet-woningen) in eigen gebruik: vastgoed dat het hele jaar niet verhuurd wordt. Wie een tweede woning heeft of tijdelijk geen huurder vindt, moet toch belasting betalen op een fictieve huurwaarde van 3,35% van de WOZ- of marktwaarde. Dat schuurt met het draagkrachtbeginsel dat aan belastingheffing ten grondslag ligt: belasting hoort te worden geheven naar vermogen of inkomen dat er daadwerkelijk is. Het belasten van consumptie (een woning gebruiken) als beleggingsinkomen is internationaal hoogst ongebruikelijk. Uit een onderzoek van de Nederlandse Orde van Belastingadviseurs blijkt dat driekwart van de onderzochte westerse landen geen forfaitaire heffing kent op eigen gebruik van vastgoed. De Raad van State plaatste bovendien vraagtekens bij de proportionaliteit: is het wel redelijk om belasting te heffen over eigen gebruik van vastgoed, terwijl dit geen inkomsten oplevert en dus geen draagkracht genereert? Ook de Nederlandse Orde van Belastingadviseurs vindt belasting op eigen gebruik principieel onjuist.
Verbeterpunt: schrap de bijtelling voor eigen gebruik. Als dat politiek onhaalbaar blijkt, voer dan ten minste een tegenbewijsregeling in, zodat beleggers kunnen aantonen dat er geen of nauwelijks rendement is.
2. Openingsbalans: WOZ versus marktwaarde
Per 1 januari 2028 start de nieuwe belasting met een openingsbalans. Voor woningen geldt de WOZ-waarde, voor niet-woningen de marktwaarde. Dat lijkt overzichtelijk, maar kan tot scheefgroei leiden. Stel: een appartement heeft een WOZ-waarde van € 400.000 en een marktwaarde van € 500.000. Volgens de WWR start de belegger op € 400.000. Wordt het appartement vijf jaar later verkocht voor € 600.000, dan rekent de fiscus € 200.000 winst. In werkelijkheid is de vermogensgroei slechts € 100.000. Bezwaarprocedures liggen voor de hand, want de WOZ-waarde is niet neutraal: gemeenten sturen er soms bewust op om bezwaar te beperken of inkomsten te verhogen. De staatssecretaris stelt dat belastingplichtigen altijd bezwaar kunnen maken, maar dat legt een zware en kostbare bewijslast bij de burger.
Verbeterpunt: voer een tegenbewijsregeling in. Laat beleggers aantonen dat de marktwaarde hoger ligt dan de WOZ, zodat belasting wordt geheven over het werkelijke rendement en niet over ficties.
3. Schulden waarderen op marktwaarde: onwerkbaar
Het wetsvoorstel schrijft voor dat schulden – zoals hypotheken – jaarlijks tegen marktwaarde worden gewaardeerd. Alleen particuliere leningen – zoals tussen ouders en kinderen – zijn uitgezonderd en worden om redenen van uitvoerbaarheid nominaal gewaardeerd. In theorie elegant, in de praktijk desastreus. Een belegger met een lening van € 1 mln met een looptijd van tien jaar ziet bij een rentestijging de marktwaarde van die lening dalen. Volgens de fiscus heeft de belegger dan ‘winst’: de schuld is immers minder waard en het vermogen stijgt. Maar de belegger betaalt gewoon rente en moet de hoofdsom terugbetalen. Er is geen cash, maar wel belasting. Juist zulke papieren winsten waren het probleem in het oude stelsel.
Verbeterpunt: waardeer hypotheekschulden op nominale waarde. Dat is eenvoudig, uitvoerbaar en sluit beter aan bij de werkelijkheid van de belegger.
4. Geen afschrijving: rem op verduurzaming
Een ander knelpunt zit in de behandeling van kosten. Onderhoud is aftrekbaar, maar investeringen in verbetering of verduurzaming niet. Afschrijven of afwaarderen mag niet. Een belegger die € 50.000 investeert in de verduurzaming van een appartementencomplex, kan die kosten pas bij verkoop in mindering brengen op de winst – vaak vijftien of twintig jaar later. Ondertussen betaalt hij belasting over de hogere huurinkomsten die door die investering zijn ontstaan. Dat ontmoedigt investeringen in kwaliteit en duurzaamheid. In box 1 geldt wél een (beperkt) afschrijvingsregime, wat systematisch consistenter is en een prikkel geeft om te investeren.
Verbeterpunt: sta ook in box 3 afschrijving of afwaardering toe. Zo sluit de behandeling beter aan bij box 1 en wordt verduurzaming gestimuleerd in plaats van afgeremd.
5. Geen faciliteit bij overlijden of echtscheiding: onredelijk
De WWR rekent ook af bij overlijden, echtscheiding of schenking. Dat klinkt logisch, maar is vaak onredelijk. Als een ouder een woningportefeuille nalaat aan zijn kinderen, moeten de erfgenamen direct belasting betalen over de vermogenswinst – terwijl er meestal geen liquide middelen vrijkomen. Het gevolg: gedwongen verkoop, ook als de familie het vastgoed had willen behouden. Voor familiebedrijven en mkb’ers die vastgoed als oudedagsvoorziening aanhouden, is dit disproportioneel.
Verbeterpunt: voer een invorderingsfaciliteit in. Laat belasting bij realisatie zonder cash in termijnen betalen. Zo wordt de druk verlicht zonder dat de staat zijn claim opgeeft.
Meer doenvermogen gevraagd
De WWR vraagt veel van belastingplichtigen. Zij moeten misschien tientallen jaren administratie bijhouden om de uiteindelijke winst te berekenen. Dat raakt aan het begrip doenvermogen: het vermogen van burgers om complexe regels te begrijpen en toe te passen. Voor particuliere beleggers zonder professionele boekhouding is dit een forse opgave. De Belastingdienst krijgt er bovendien een controleopdracht bij die moeilijk uitvoerbaar is. De Raad van State wees in zijn advies al op de forse toename van complexiteit. Volgens de Raad is een integrale visie nodig op de belasting van vermogen, in plaats van een geïsoleerde operatie in box 3. Omdat afschrijving en verliesverrekening zijn uitgesloten, kan het aantrekkelijk zijn om verkoop uit te stellen om belastingheffing te vermijden. Dat leidt tot lock-in-effecten: kapitaal blijft gevangen in suboptimale beleggingen. Voor de economie en de woningmarkt is dat onwenselijk.
WWR: rechtvaardig of juist niet?
De Wet werkelijk rendement wil box 3 eerlijker maken. Voor spaarders kan dat zo zijn. Voor vastgoedbeleggers dreigt echter het tegenovergestelde: belastingen zonder cashflow, hogere administratieve lasten en ontmoediging van verduurzaming. De vijf verbeterpunten – schrappen van belasting op eigen gebruik, een tegenbewijsregeling voor de openingsbalans, nominale waardering van schulden, afschrijving en afwaardering toestaan, en een invorderingsfaciliteit bij overlijden of echtscheiding – zijn geen radicale stelselwijzigingen, maar ze maken het systeem wel houdbaarder, uitvoerbaarder en proportioneel.
De vastgoedsector vraagt geen uitzonderingspositie, maar wél rechtszekerheid en uitvoerbaarheid. Zonder deze verbeteringen wordt het WWR-stelsel een bron van nieuwe procedures en onzekerheid. Met deze verbeteringen kan het juist bijdragen aan vertrouwen en stabiliteit.
Daarmee is de WWR niet het eindpunt, maar hooguit een tussenstation. Een fundamentele herziening van box 1, 2 en 3 is noodzakelijk om consistentie en draagkracht in de belastingheffing te herstellen. Anders blijft de hervorming van box 3 een lapmiddel – alsof het dak wordt vervangen van een huis waarvan de muren scheef staan en de fundering barsten vertoont.
Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan Nyenrode Business Universiteit. Dit is een verkorte versie van een rechtswetenschappelijk artikel dat eerder verscheen in het Weekblad Fiscaal Recht (WFR 2025/215).
