Overdrachtsbelasting moeten betalen over een hoger bedrag dan de koopsom. Het lijkt de spreekwoordelijke ‘omgekeerde wereld’, maar het is soms de harde realiteit.
Vooral projectontwikkelaars die bij een herontwikkeling vastgoed verkrijgen en dit binnen zes maanden doorleveren, moeten erop alert zijn dat er niets mis gaat met de afdracht van overdrachtsbelasting. Dubbele belastingheffing ligt op de loer.
Hoe het fiscaal mis kan gaan bij het aan- en doorverkopen van vastgoed blijkt uit een onlangs gepubliceerde uitspraak van rechtbank Gelderland. Deze zaak draait om de transformatie naar woningen van het voormalige Ikon-gebouw in Hilversum. De ontwikkelaar in kwestie werkte vanaf begin 2015 aan een herontwikkelingsplan en sloot in februari 2015 de koopovereenkomst voor de verwerving van het gebouw. De voor het project benodigde omgevingsvergunning werd ruim een halfjaar later verleend en kort daarna werd het pand aan de ontwikkelaar geleverd. In de notariële akte werd voor de berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting aangesloten bij de met de Ikon overeengekomen koopsom.
Dat bedrag vond de inspecteur echter veel te laag, en hij wees op de wet waarin staat dat overdrachtsbelasting is verschuldigd over de koopsom òf de hogere waarde van het verkregen vastgoed. Hier was de waarde volgens de inspecteur veel hoger dan de koopsom, gelet op de beoogde herontwikkeling. Ter onderbouwing van die stelling verwees hij naar de eerste termijnen die de kopers van twee woningen bij de doorlevering moesten betalen. Verder verwees hij naar de geprognotiseerde residuele grondwaarde van de appartementen bij doorverkoop, zoals die was opgenomen in de haalbaarheidsanalyse van de ontwikkelaar. De aanname lijkt daarbij te zijn dat de waarde van het oude gebouw op het moment van verkrijging door de ontwikkelaar al gelijk is aan de som van de verwachte koopsommen van de individuele woningen bij doorverkoop minus de (ver)bouwkosten. De juistheid van zo’n redenering waag ik te betwijfelen, maar de inspecteur kreeg de rechter aan zijn zijde. De naheffing – vermeerderd met een fors bedrag aan rente – bleef dus in stand. Ook werd de ontwikkelaar beboet.
Het resultaat: dubbele heffing van overdrachtsbelasting. In dit project werden namelijk woningen binnen zes maanden na de eerste verkrijging door de ontwikkelaar doorverkocht. Het bedrag waarover bij de doorverkoop overdrachtsbelasting wordt geheven, wordt volgens de wet dan verminderd met het bedrag waarover bij de eerste verkrijging al is afgerekend. Achteraf bezien had de ontwikkelaar namens de kopers dus te veel overdrachtsbelasting afgedragen en namens zichzelf te weinig. Het teveel betaalde had kunnen worden teruggevraagd, ware het niet dat de termijn daarvoor inmiddels was verstreken. Een onbevredigende uitkomst, maar daar wilde de inspecteur niets meer aan doen. De rechter schoot de ontwikkelaar ook niet te hulp en redeneerde dat het niet aan hem was om te oordelen over de billijkheid van de wet.
Bij aan- en verkopen binnen zes maanden is het dus zaak om zorgvuldig te bepalen over welk bedrag in iedere schakel overdrachtsbelasting wordt afgedragen. Maar ook dan blijft het risico bestaan dat de inspecteur deze toedeling ter discussie stelt, met het risico op dubbele heffing. In een situatie dat de aan- en doorverkoop op dezelfde dag kan plaatshebben en de koopsom in de laatste schakel het hoogste is, kan ook dat risico worden weggenomen. De leveringsakten moeten daarvoor door de notaris in omgekeerde volgorde worden gepasseerd. De akte waarin wordt geleverd aan de laatste koper wordt dus als eerste getekend en dan pas de akte waarmee zijn verkoper het vastgoed verkrijgt. Fiscaal ontstaat dan een ‘omgekeerde wereld’. De laatste koper is volgens een wetsfictie alle overdrachtsbelasting verschuldigd en voor zijn verkoper geldt dan een volledige vermindering vanwege een eerdere verkrijging binnen zes maanden. De inschrijving van de leveringsakten in de openbare registers heeft wel in de normale volgorde plaats, zodat het juridische eindresultaat hetzelfde is als bij passeren in de normale volgorde.
Soms moet je de ‘wereld’ zelf omkeren voordat iemand anders het voor je doet.
Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 26 september 2025
