Column Tom Berkhout: Naast een H-woord nu ook een V-woord?

Gespreksthema nummer 1 in bijeenkomsten met vastgoedprofessionals, hun fiscalisten en accountants is de vermaledijde box 3-heffing. Alhoewel, de komende antifragmentatieregel (een renteaftrekbeperking speciaal voor vastgoedbeleggers, jazeker) lijkt nu een stevige concurrent te worden. Maar dat terzijde.

De Hoge Raad heeft in een reeks van arresten beslist dat de vermogensrendementsheffing, die al enkele keren opgelapt is (Herstelwet, Overbruggingswet) ernstige gebreken vertoont. De regelingen kunnen inbreuk maken op het ongestoorde genot van eigendom en discriminerend werken. Beleggers die goed scoren (boven het forfaitaire rendement, de zogenoemde ‘bofkonten’) worden bevoordeeld ten opzichte van slecht (onder dat rendement) scorende beleggers. De bofkonten betalen slechts over het forfaitaire rendement, de pineuten worden opgetrokken naar het hogere forfaitaire rendement. Pleisters op pleisters plakken, daar wordt het kennelijk niet beter van. De tegenvaller voor de schatkist bedraagt dit jaar € 6,4 mrd, in 2025 € 1,7 mrd en in 2027 € 1,8 mrd. Voor het verleden ligt er ook nog een bonnetje van € 4 mrd. Bij elkaar een slordige € 14 mrd.

Voor vastgoedbeleggers/-eigenaren ligt er nog steeds een vermogenswinstbelasting in het verschiet. Die had per 2027 ingevoerd moeten worden, maar dat is uitgesteld. In die belasting worden de jaarlijkse netto huurstromen belast en het resultaat (+ of –) bij verkoop. De staatssecretaris laat weten dat pas vanaf 2029 hervormingsplannen in de inkomensheffingen kunnen worden doorgevoerd. De ICT moet eerst op orde worden gebracht. In ieder geval dus uitstel.

Enfin, binnenkort worden de brieven verstuurd om de hersteloperatie op gang te brengen en worden 2,7 mln mensen erop geattendeerd dat ze mogelijk geld kunnen terugkrijgen. En dan begint het rekenwerk. Als een vastgoedinvesteerder in een jaar onder het forfaitaire rendement scoort, is er recht op teruggave, ook als het maar om één euro gaat. Volgens de Azijnbode kunnen honderdduizenden mensen geld terugkrijgen en dat geld kunnen ze op zijn vroegst in 2026 verwachten. Naar verwachting moet de Belastingdienst in 2025 2,7 mln aanslagen opnieuw berekenen voor een half miljoen mensen. De bewijslast ligt bij de belastingbetaler, die moet zijn recht gaan halen. Belastingadviseurs vertellen mij dat het voor vastgoedbeleggers met enkele woningen nog wel meevalt om het werkelijk rendement uit te rekenen. Maar als het om omvangrijker vastgoedportefeuilles gaat, doemen er problemen op. Wat te doen met aan- en verkopen in een jaar, met investeringen die zich niet vertalen in een waardegroei? De Hoge Raad heeft uitgemaakt dat kosten niet in aftrek worden gebracht en rente wel. En zo zijn er nog veel praktische en theoretische punten en vragen die weer conflictstof en procedures kunnen opleveren. In de fiscale periodieken zijn er genoeg twistpunten te vinden. Maar goed, in juni 2025 komt er een formulier Opgave Werkelijk Rendement online en daarmee moeten we geholpen zijn.

Voorlopig zijn wij dus nog niet klaar. Maar wat nu? Is een vlucht naar voren mogelijk? Volgens mij wel. Ik heb al eerder gepleit voor een recht-toe-recht-aan vermogensbelasting en daarmee sta ik niet alleen in het rechtsgeleerde veld. Gewoon een laag, vriendelijk percentage over de waarde van de beleggingen, zonder overbodige tussenstap van een forfaitair rendement waar dan weer een belastingtarief op losgelaten moet worden. Een percentage waar niemand zich redelijkerwijs druk over kan maken. Die een stabiele geldstroom oplevert voor de schatkist. Bijvoorbeeld 0,7–1% van de WOZ-waarde van woningen. Mogelijk denken sommigen dan weer dat de beleggers er goed vanaf komen, omdat de waardestijgingen niet worden belast. In die zin lijkt het V-woord (vermogensbelasting) evenals het H-woord taboe in Den Haag. Maar als zij zich realiseren dat de marktwaarde of de WOZ-waarde niets meer is dan de contante waarde van de toekomstige geldstromen (‘alles inclusief’) of het economisch nut, dan is dat argument ook weer van tafel. De verleiding moet dan wel worden weerstaan om dat lage, vriendelijke percentage geleidelijk aan op te schroeven tot onmogelijke hoogten. Dan gaat er ongetwijfeld weer geprocedeerd worden, met alle onzekerheden van dien.

Dus: wat let ons?

Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit