Column Tom Berkhout: DNB, waar bemoei je je mee?

Is de bazooka leeg en wordt de kans op een hogere rente en inflatie definitief kansloos geacht? Moet de aandacht daarvan afgeleid worden door andere thema’s aan te kaarten?

Centrale bankiers bemoeien zich de laatste jaren met van alles en nog wat. Ook met vastgoed. Toen de vastgoedfraude (Bouwfonds) en de financiële crisis zich openbaarden, schrok men zich op het Frederiksplein een hoedje: kennelijk was de vastgoedsector een wel heel belangrijke economische factor voor de BV Nederland. Toen ook nog eens SNS genationaliseerd moest worden vanwege een rotte vastgoedfinancieringsportefeuille, was het klaar: het vastgoed moest onder controle gebracht worden, goedschiks of kwaadschiks. Sindsdien bemoeit de centrale bank zich intensiever met het wel en wee van professioneel vastgoed. In het Overzicht Financiële Stabiliteit wordt de status van vastgoed regelmatig besproken. De bank trok samen op met de AFM om vastgoedtaxateurs in het gareel te krijgen. Er worden internationale conferenties belegd over ‘hot property’, de stedelijke huizenmarkten die waardetechnisch op knappen staan. Woningtaxaties worden onder de loep genomen en daarvan wordt kritisch verslag uitgebracht in rapporten. DNB gaat een prijsindex ontwikkelen, omdat ze indexen op basis van ‘smoothing-‘ en ‘lagging-taxaties’ tegenspel willen bieden. Kortom, veel aandacht en dat is op zich niet slecht.

DNB waarschuwt ook regelmatig voor te hoge hypotheken met bijbehorende hoge lasten voor de burgers. Dat blijft niet zonder effect. De laatste jaren hebben politici behoorlijk geknaagd aan de hypotheekrenteaftrek. Een megacrisis of een inklappende markt zou misschien een vloedgolf van ellende veroorzaken. ‘Zou misschien’, want ondanks het financiële leed dat we de afgelopen tien jaar hebben meegemaakt, is een catastrofe bij mijn weten uitgebleven. Het risico op woninghypotheken is te verwaarlozen. Het beleid van de centrale bankiers heeft de vraag naar woningen veeleer enorm opgepookt, met enorme prijsstijgingen en bijbehorende schuldposities tot gevolg.

Bankiers zouden toch moeten weten hoe riskant zwellende zeepbellen zijn. Nu mensen gestraft worden (negatieve rente) als ze veel liquiditeit aanhouden, zoeken ze maar een uitweg in risicovolle aandelenmarkten en in kokend heet vastgoed met een hypotheekrente van 1,5% voor 20 jaar. Zo kan een mens tenminste nog in zijn eigen geld wonen. Ondanks of dankzij corona en de lage rente is er ondertussen weer flink gebufferd. Er is bijna € 500 mrd aan spaartegoeden opgebouwd. Burgers vertrouwen het niet meer. Temeer omdat die lage centralebankiersrente er ook nog eens voor zorgt dat onze pensioenfondsen al jaren onder water staan. Maar goed, Nederland schijnt alom nog steeds geroemd te worden om het fantastische pensioenstelsel dat wij hebben.

Het is zo langzamerhand een onoverzichtelijk beleid aan het worden. Eerst werden we nog fiscaal gestimuleerd om de eigenwoningschulden af te lossen (‘wie schulden aflost, verarmt niet’), waardoor er geen eigenwoningforfait meer hoefde te worden aangegeven. Maar nu wordt deze zogenoemde Hillen-regeling alweer geleidelijk afgebouwd. Knot deed er onlangs nog een schepje bovenop en wil het eigenwoningforfait verhogen of de woning plus de hypotheek naar box 3 brengen. Alsof een huis (onderdak) geen eerste levensbehoefte is, maar een luxe-artikel. De verschillen tussen koop en huur moeten kleiner worden. En zo gaat DNB zich nu ook meer met het fiscale beleid bemoeien. Het idee van het overbrengen van de eigen woning met bijbehorende schuld naar box 3 is niet nieuw. Fiscaal-theoretisch zou het er allemaal zo ‘mooi’ eruit zien als al het vermogen keurig gerangschikt en belast zou worden in box 3. Een klein probleempje vormt dan de totale fiscale aftrekpost in box 1 van een slordige € 30 mrd per jaar. Uiteindelijk is de belastingteruggave zo’n € 9 mrd per jaar. Verder hebben we zo’n 30% van de huizenvoorraad bij de sociale verhuurders zitten. Daar zijn ook de nodige subsidiestromen mee gemoeid.

Dus de vraag is wat we hiermee allemaal overhoop gaan halen. Mensen ‘rekenen’ ook op stabiel financieel en fiscaal beleid. Hoe meer koks in de soep roeren, des te smakelozer die wordt.

Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit