Column Tom Berkhout: Gaat er nu nog iets veranderen of niet?

De redactie vroeg ons eens 20 jaar vooruit te blikken. Maar voordat ik daaraan toekom, wil ik eerst eens de afgelopen 20 jaar beschouwen.

Zo kunnen we vaststellen dat de vastgoedsector volwassener is geworden: alom is geconstateerd dat de sector in de breedte en diepte grote invloed heeft op het maatschappelijke en economische leven. Op het speelveld bewegen zich veel spelers van diverse pluimage, waarvan sommigen voorheen niet of nauwelijks opvielen.

Amper 15 jaar geleden, door de bouwfraude en de vastgoedfraude, hebben we, hoe naïef, ervaren dat criminele en andere moreel verwerpelijke activiteiten ook bij ogenschijnlijk integere partijen kunnen voorkomen. Onderzoeken lieten zien dat tal van aan- en afvoerketens van vastgoed door en door rot bleken te zijn. Justitie had haar handen vol aan malafide, graaiende bestuurders. Het institutionele deel van de vastgoedsector heeft daar lessen uit getrokken, getuige de vele initiatieven die daarna zijn ontplooid, waarvan het Integriteitsoverleg Vastgoedsector (IOV) er een is. En het niet-institutionele deel van de sector? Als we alle publiciteit over ondermijning (verwevenheid van de onder- en bovenwereld) mogen geloven, is er nog een wereld aan integriteit te winnen.

Meer transparantie zou kunnen helpen, evenals gegevensuitwisseling tussen overheidsorganen, toezichthouders, poortwachters en de private sector. Maar wat zien we de laatste jaren? De sector wordt steeds intransparanter, zeker wat transactiegegevens en rendementen aangaat. Steeds meer informatie verdwijnt achter betaalmuren of achter de muren van organisaties van (betalende) beleggers. In de aflopen 20 jaar zijn tal van initiatieven om meer gegevens beschikbaar te krijgen gesneuveld op onwil uit de sector.

Een van de laatste bastions, de gezaghebbende Vastgoedindex, moest er ook aan geloven. De Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) is een goed bedoeld, maar inmiddels steeds hinderlijker obstakel geworden voor gegevensuitwisseling tussen belanghebbende partijen. Als de ene notaris te veel doorvraagt, gaat de louche cliënt door naar de volgende, die dan de ‘juiste’ informatie verstrekt krijgt.

Het gebrek aan data wreekt zich ook bij vastgoedonderzoek. Beperkte datasets worden net zolang gemarteld tot ze wel moeten bekennen. Hoeveel keer kan je de Amerikaanse REIT’s nog zinvol analyseren? En wat hebben we in Nederland daaraan? Wel zien we de laatste jaren dat overheidspartijen (CBS, PBL, DNB) goede, inzichtelijke cijfers en rapporten over vastgoed publiceren.

En verder? Er is nog steeds geen nationale agenda voor vastgoed en bouw, waar alle partijen zich zonder voorbehoud achter scharen. Maar linksom of rechtsom, er moet een plan komen. Demografische ontwikkelingen (vergrijzing, ontgroening, gezinsverdunning), klimatologische vraagstukken (zeespiegelstijging, verzilting, grondverzakking) en nog veel meer smeken om een daadkrachtig en slagvaardig beleid. Je zou toch denken dat we in de schatrijke stadstaat Nederland, met maar 17 miljoen inwoners, een perfecte uitgangspositie hebben om aan de slag te gaan. Ondertussen wordt gepleit voor een Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening Extra. Als ‘de markt’ niet wil, moet de overheid maar het voortouw nemen. De vraag is alleen of die dat wel wil en kan. Voor de vastgoed- en bouwsector heeft de overheid, zoals bekend, weinig geld beschikbaar. Wel vaak contraproductieve en ondoelmatige regelgeving, omslachtige inspanningsverplichtingen, eindeloos vergaderende platformen, polderende overlegstructuren, coördinatieclubjes met het hoogste woord en tariefaanpassingen in de overdrachtsbelasting. Veel expertise in de ministeries is de afgelopen decennia wegbezuinigd. Anderzijds: te veel staatsbemoeienis is ook niet altijd welkom.

Een voorbeeld dat mijn sympathie kan wegdragen, is het register voor vastgoedtaxateurs (NRVT). Het register werd afgedwongen door DNB en AFM. Accountants en taxateurs verenigden zich in de aanloopfase naar het register in het Platform Taxateurs en Accountants en creëerden gezamenlijk een kwaliteitskader voor taxaties. Brancheorganisaties voor makelaars en taxateurs stapten over hun schaduw heen en verbonden zich uiteindelijk aan het NRVT, dat nu op weg is een kwaliteitsregister te worden.

Dus: hoe ziet de vastgoedwereld er over 20 jaar uit? Niemand die het weet. Maar met meer samenwerking, meer transparantie en meer langetermijnvisie zouden we al een eind de goede kant op gaan.

Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit