Column Johan Conijn: Vrije huursector moet zoeken naar faire balans

Het prijsmechanisme is een fantastische uitvinding. Het brengt vraag en aanbod met elkaar in evenwicht. Als de vraag toeneemt en groter is dan het aanbod stijgt de prijs, waardoor het aanbod ook toeneemt en er een nieuw evenwicht ontstaat. Bij een afnemende vraag gebeurt het omgekeerde.

Voor veel markten werkt het prijsmechanisme naar wens, maar de huurwoningmarkt is een bijzondere markt. In de eerste plaats is de huurder wat wel genoemd wordt een ‘captive consumer’. Een huurder kan niet zomaar vrij overstappen naar een andere huurwoning. Er is vaak geen andere huurwoning beschikbaar en verhuizen kost geld. Ook speelt een rol dat de huurder gehecht kan zijn aan de woonomgeving. Er zijn belemmeringen om te verhuizen. Verhuizen kost bedstro, zoals het gezegde luidt.

Op grond van de economische theorie is dat een valide overweging om de huurder enige bescherming te geven. De voor de hand liggende bescherming is de regulering, c.q. maximering van de hoogte van de jaarlijkse huurstijging. Zonder een dergelijke regulering kan de verhuurder in de verleiding komen om een relatief hoge huurstijging te vragen in de verwachting dat de huurder toch niet zo snel zal verhuizen. Als de verhuurder juist wenst dat de huurder verhuist, kunnen extra hoge huurstijgingen een effectief middel zijn, het soms voorkomende ‘uitroken’.

De tweede complicatie die met name in Nederland aan de orde is, is dat het prijsmechanisme niet de gewenste uitwerking heeft op het aanbod. Hogere huurprijzen leiden niet tot extra nieuwbouw. In economische termen: de prijselasticiteit van het aanbod is laag, zeer laag in Nederland. Internationaal vergelijkend onderzoek van de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) laat zien dat de prijselasticiteit van het aanbod in Nederland lager is dan in andere landen. Bij een woningtekort stijgen de prijzen wel, maar tot extra aanbod leidt dit amper. Dat was de afgelopen jaren ook weer duidelijk zichtbaar.

Nieuwbouw is vooral afhankelijk van overheidsbeleid, van bouwlocaties en van vergunningen. Dit is al jarenlang het geval. En hoezeer het ook gewenst is dat de omvang van de nieuwbouw beter reageert op prijsstijgingen, het valt niet te verwachten dat hier in Nederland snel verandering in komt. Als prijsstijgingen als gevolg van een toegenomen vraag niet – zoals bij een ‘normale’ markt het geval is – de beloning opleveren van meer aanbod, is wel aan de orde of het prijsmechanisme onbelemmerd zou moeten functioneren. In de huursector ontstaan dan schaarste-prijzen. Met regulering van de aanvangshuren kan dit tegengegaan worden.

De liberalisatie van de huurwoningmarkt stamt uit 1989 en had toen betrekking op een klein deel van de woningmarkt. Bovendien was er toen geen woningtekort. Liberalisatie van huurwoningen was van begin af aan alleen mogelijk bij een nieuwe huurovereenkomst. Een grote mate van contractsvrijheid tussen huurder en verhuurder was mogelijk in een woningmarkt in evenwicht.

De huidige omstandigheden zijn geheel anders. De afgelopen jaren is het geliberaliseerde segment sterk gegroeid. Bovendien is er nu juist sprake van een groot woningtekort. De paradox is dat door de succesvolle groei van de geliberaliseerde huursector, de maatschappelijke druk om de betreffende huurders beter te beschermen juist toeneemt. Deze omstandigheden gevoegd bij de economische karakteristieken van de huurwoningmarkt rechtvaardigen een zoektocht naar een passende regulering.

Regulering kan leiden tot ongewenste bijwerkingen, zoals minder nieuwbouw en minder doorstroming. De vraag is niet of er sprake zou moeten zijn van regulering, maar op welke wijze de negatieve bijwerkingen van regulering gemitigeerd kunnen worden. Uit ander onderzoek van de OESO blijkt dat in landen met een grote private huursector een faire balans is gerealiseerd tussen de belangen van de huurder en die van de verhuurder. Dat is ook in Nederland nodig voor een succesvolle private huursector.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam