Columnist Johan Conijn onderzocht waarom sommige corporaties succesvoller zijn dan andere.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 9 juni 2023
Zo af en toe zijn er ook lichtpuntjes op de woningbouwmarkt. Met zoveel berichten in mineur, dreigen de positieve ontwikkelingen gemakkelijk onder te sneeuwen. Zo kwam uitgebreid in het nieuws dat het aantal woningen waarvoor een omgevingsvergunning is verstrekt, weer verder is gedaald. Het voortschrijdend jaartotaal is in maart 2023 uitgekomen op slechts 59.591. Sinds februari 2020 was dit jaartotaal niet zo laag. In plaats van de gewenste stijging, is er een daling.
Wat echter geen aandacht kreeg, is dat het aantal woningen waarvoor woningcorporaties een omgevingsvergunning hebben gekregen, juist is gestegen. In het eerste kwartaal van 2023 is het voortschrijdend jaartotaal ten opzichte van het vierde kwartaal van 2022 met 16% toegenomen. Het aantal vergunde woningen voor woningcorporaties is op jaarbasis uitgekomen op 11.427. Dat is 19% van het totaal. Het is bijna tien jaar geleden dat het aandeel van de woningcorporaties zo hoog was.
Het is nog niet duidelijk of de stijging het gevolg is van het langzaam toenemende aantal flex-woningen. Verder zijn woningcorporaties voor de woningbouw ook afhankelijk van marktpartijen. De afgelopen jaren kwam namelijk circa een derde van de nieuwbouw van woningcorporaties tot stand op basis van een omgevingsvergunning die aan een marktpartij was verstrekt. Het moet nog blijken of die verhouding stand houdt.
Het begint er in ieder geval op te lijken dat anticyclisch bouwen van de kant van woningcorporaties enigszins van de grond komt. Historisch bezien hebben woningcorporaties alleen maar in het begin van de jaren ’80 van de vorige eeuw op grote schaal anticyclisch gebouwd. Dat werd mogelijk gemaakt door een subsidiestelsel dat de extreem hoge rente van die tijd volledig wegsubsidieerde. Nu voorkomen de woningcorporaties een verdere daling van de woningbouw. Ze remmen de daling enigszins af. Hoe dan ook zijn de vooruitzichten voor de woningbouw door woningcorporaties beter geworden, al maakt één zwaluw nog geen zomer.
Er zijn grote verschillen tussen woningcorporaties. Ook de afgelopen jaren zijn er ondanks de verhuurderheffing woningcorporaties succesvol geweest. Het is interessant om te bezien welke lessen daarvan geleerd kunnen worden. Lessen vooral voor andere woningcorporaties. In de publicatie Corporaties in de ‘oplossingstand’ hebben Staf Depla, voorzitter van de Taskforce nieuwbouw woningcorporaties, en ondergetekende op basis van interviews bezien wat de succesfactoren zijn van de woningcorporaties die de afgelopen vijf jaren ten opzichte van de omvang van het woningbezit, de meeste nieuwbouw hebben gerealiseerd. Voor een deel waren het open deuren, maar ook die maken in de praktijk het verschil.
Een belangrijke succesfactor is het hebben van focus en het bieden van duidelijkheid, zowel intern als extern. Sommige corporaties hebben veel tijd nodig om besluiten te nemen, maar dat geldt niet voor de succesvolle woningcorporaties. Omdat intern de koers is bepaald en er daarvoor draagvlak is, kunnen zij extern snel ‘nee’ of ‘ja’ zeggen tegen mogelijkheden die zich aandienen. En als het ‘ja’ is, kan men ervan op aan dat het ‘ja’ blijft. Daardoor zijn deze woningcorporaties betrouwbare partners.
Een andere gemeenschappelijke factor is dat deze woningcorporaties oplossingsgericht zijn. Niet denken in problemen, maar in oplossingen. Dat komt onder meer naar voren in de relatie met de gemeente. Gemeenten kampen vaak met een tekort aan deskundigheid om het hele planningsproces tot aan vergunningverlening goed en snel uit te voeren. Door in goed overleg taken over te nemen, kan deze belemmering worden weggenomen.
En niet de minst belangrijke factor is vakmanschap. Kennis van projectontwikkeling. De meeste woningcorporaties hebben dat het afgelopen decennium verleerd. Er is relatief weinig gebouwd. De succesvolle woningcorporaties beheersen nog het klappen van de zweep. De belangrijkste les is voor andere woningcorporaties dan ook dat succes is gebaseerd op kennis van zaken.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
