Taxaties: Melk, markt en model – over de kunst van niet te veel rekenen

Het begon nog zo overzichtelijk: een aflopende huurovereenkomst voor een stuk grond, en dus de vraag naar een nieuwe huurwaarde. Een standaardklus, zou je denken. Maar zodra in het dossier het begrip huurafhankelijk recht van opstal (harvo) opduikt, weet elke taxateur: de Excel mag alvast opgewarmd worden. Want bij een harvo zijn de gebouwen eigendom van de opstaller, niet van de grondeigenaar, en zit de waarde dus verstopt in de spelregels.

Slim opgezet belevingsbedrijf

In dit geval ging het om een agrarisch bedrijf met recreatieve nevenactiviteiten. Althans, dat stond op papier. In werkelijkheid was het een slim opgezet belevingsbedrijf waar bezoekers koeien aaien, kalveren voeren en aansluitend cappuccino drinken in een drukbezochte horeca. De cijfers laten weinig twijfel: de melk vloeit hier vooral uit de melkschuimer. De agrarische functie is in essentie bijzaak geworden, en de commerciële exploitatie de feitelijke hoofdmoot.

Het gros van de omzet komt uit horeca, kinderfeestjes, arrangementen en streekwinkeltjes. De dieren zijn sympathieke decorstukken in een uiterst rendabele exploitatie. Een agrarische functie? Alleen nog op papier. De werkelijkheid is dat we kijken naar een onderneming die – in economische zin – eerder concurreert met een horecalocatie of dagrecreatief bedrijf dan met een veehouderij. Deze was veel te klein om agrarisch van enige betekenis te zijn.

Nachtmerrie

En dan begint het taxatiepuzzelwerk. Want hoe bepaal je in zo’n geval een grondhuur die recht doet aan de commerciële potentie, zonder het hele bedrijfsmodel te gaan doorrekenen?

Je zou de verleiding kunnen voelen om een volledige exploitatie-DCF (discounted cash flow) te bouwen, waarbij alle kasstromen worden toegerekend aan de bedrijfsonderdelen en vervolgens worden uitgesplitst naar de onderliggende opstal- en grondwaarde. Theoretisch is een expliciete taxatiemethode prachtig, maar praktisch een nachtmerrie. In dit kader niet alleen omdat de opstallen juridisch geen eigendom zijn van de grondeigenaar, maar ook omdat elke aannameslag (omzetverdeling, kostenstructuur, disconteringsvoet) een nieuwe onzekerheid introduceert.

Minder sexy, maar robuuster

Daarom is hier gekozen voor een meer impliciete benadering – minder sexy, maar des te robuuster. Door de locatie te ontleden in afzonderlijke grondcomponenten (agrarisch, natuur, bouwblok, horeca, wonen) en per segment marktconforme grondwaarden te bepalen, ontstaat een waardebeeld dat eenvoudiger is te herleiden en beter verdedigbaar is. Het rendement dat uit de markt is af te leiden voor vergelijkbare gronden vormt vervolgens de basis voor de nieuwe huurprijs. Zo houd je de waardering zuiver, transparant en toetsbaar – precies zoals het hoort volgens de geest van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.

Is dat dan minder precies? Misschien. Maar precisie is in dit soort dossiers vaak schijnzekerheid. De kunst van goed taxeren is niet het stapelen van formules, maar het vinden van de juiste balans tussen modelmatige logica en marktrealisme.

Dus ja, terwijl de koe vroeger geld opleverde door melk te geven, levert ze tegenwoordig vooral rendement op door selfies. En dat is nog steeds een kwestie van goed uitmelken – maar dan taxatietechnisch verantwoord.

De kunst van het taxeren
Taxeren is een vak apart. Joost Gijsbers van Stima Valuation & Advisory, een bureau voor complexe waarderingsvraagstukken, legt elke maand aan de hand van een voorbeeld uit waar een taxateur tegenaan kan lopen.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 21 november 2025