En nog was de bodem niet bereikt. In het eerste halfjaar was het investeringvolume in vastgoed 2% lager dan een jaar eerder.
Dat heeft Colliers bekendgemaakt in het rapport Ontwikkelingen beleggingsmarkt 2024. Ondanks dat 2023 geen goed jaar was voor de vastgoedmarkt, blijft een herstel volgens dat rapport vooralsnog uit. De rentestand, hoge overdrachtsbelasting en box 3-regels blijven de sector parten spelen.
In totaal wisselde voor 4,2 miljard euro aan vastgoed van eigenaar, 2% minder dan in de eerste zes maanden van 2023. ‘Investeerders kopen nu alleen nog vastgoed als de prijs zo aantrekkelijk is dat dit de hogere kosten dekt. Dat is vaak nog niet zo,’ zegt Dré van Leeuwen, directeur vastgoedbeleggingen. ‘Ondanks de lagere vastgoedprijzen, blijft er nog een mismatch tussen wat kopers bieden en verkopers willen krijgen.’
Woningen en winkels
De verschillen per sector zijn aanzienlijk. Door het ingestelde huurplafond uit de Wet betaalbare huur gaan veel eigenaren over tot verkoop van hun bezit. Ook kopen investeerders woningen op om ze vervolgens door te verkopen aan particulieren. Hierdoor vloeide voor € 1,4 miljard naar de woningmarkt, zo’n 23% meer dan vorig jaar.
In het eerste halfjaar verdubbelde het investeringsbedrag in winkelvastgoed naar € 415 mln. Beleggers hebben vooral interesse in winkels in de binnensteden, een trendbreuk met het verleden toen zij juist de stadscentra meden.
In mineur
In het eerste halfjaar werd voor € 585 mln aan kantorenvastgoed gekocht. De weg omhoog is nog niet gevonden, omdat eigenaren en financiers onzeker blijven over de effecten van hybride werken op het kantoorgebruik. Opvallend is dat veel investeerders kantoorgebouwen kopen om ze te herontwikkelen naar bijvoorbeeld een hotel.
Industrieel en logistiek vastgoed voerde lange tijd de boventoon in de vastgoedsector en kon op veel interesse rekenen van binnen- en buitenlandse investeerders. Dat is nu anders. Er waren nauwelijks grote transacties in de eerste zes maanden van het jaar, waardoor het investeringsbedrag daalde met 12,5% naar € 1,4 miljard.
Nederlandse investeerders
Nederlandse beleggers staken tot nu toe het meeste geld in vastgoed, zo’n 64% van het totaal. Dit is een duidelijke trendbreuk met het verleden toen juist buitenlandse beleggers toesloegen op de markt. De rest van de top-5 vastgoedbeleggers bestaat uit de Verenigde Staten (11%), Verenigd Koninkrijk (8%), Duitsland (3%) en Frankrijk (2%).
Overdrachtsbelasting
De hoogte van de overdrachtsbelasting bepaalt de rest van 2024. Inmiddels hebben oud-minister de Jonge en oud-staatssecretaris Van Rij aangegeven dat deze te hoog is, maar uitsluitsel over een eventuele verlaging is er niet. ‘Deze onduidelijkheid zorgt ervoor dat beleggers in de wachtstand gaan, omdat een lagere belasting hen veel geld scheelt,’ vertelt Dré van Leeuwen. ‘Een verlaging gaat vermoedelijk pas in op 1 januari 2025, waardoor zij grotere aankopen over het jaar heen tillen.’
Dit zorgt volgens Colliers voor een gebrek aan dynamiek, terwijl dit belangrijk is voor de sector. De broodnodige vernieuwing van de vastgoedmarkt loopt vertraging op, waardoor vergroening van gebouwen achter blijft, nieuwbouw stokt en transformaties stilvallen. De verwachtingen voor de vastgoedsector blijven gematigd, waardoor het transactievolume dit jaar uitkomt op net geen € 10 miljard, bijna 38% meer dan vorig jaar.
