Brigit Gerritse, Kern: ‘Winkelcentra kunnen het niet alleen’

De storm die de retailmarkt doormaakt is ongekend en heeft soms onvermoede gevolgen. Dit jaar viert de Nederlandse Raad voor Winkelcentra zijn 35-jarig bestaan. Althans, het had een viering moeten zijn, en dat is het nog steeds, maar inmiddels wel onder een andere naam. ‘Veel winkelcentra zijn in problemen en er moet iets gaan gebeuren. Oplossingen zijn er wel, maar ze houden in dat er bredere gebieden en meer functies bij betrokken moeten worden, iets waarmee we ons al langer bezighouden. Alleen zo krijg je immers levendige kernen. De naam NRW bleek de lading niet meer te dekken; we hebben ons allang verbreed. Alleen de naam moesten we nog aanpassen.’

Barrières slechten
Dat zegt Brigit Gerritse, directeur van het nieuwe Kern. ‘Evenals de voormalige NRW zal Kern het platform zijn waar vastgoedprofessionals, overheden en kennisinstellingen elkaar ontmoeten, maar onder de NRW richtten we ons vooral op de winkelgebiedpecialisten. Bij Kern gaan we dat verbreden naar professionals die zich ook met andere functies bezighouden. Vastgoedadviseurs moeten bijvoorbeeld niet alleen hun retailspecialisten lid laten zijn van Kern, maar ook de mensen die zich bezighouden met bijvoorbeeld kantoorconcepten en horeca. Datzelfde geldt voor de retailers die nu bij ons aangesloten zijn: we willen verder reiken dan alleen de vastgoedexperts van deze organisaties. Idem voor de overheden. Het gaat ons erom de barrières tussen de sectoren te slechten en iedereen bij elkaar te brengen die zich bezighoudt met het creëren van levendige kernen van steden en wijken.’
De NRW merkte al langer dat het ledenaantal terugliep. Steeds minder partijen hielden zich sec met de retailmarkt bezig. Zo hebben bijvoorbeeld ontwikkelaars tegenwoordig op zijn minst woningen aan hun expertise toegevoegd. Dat geldt eveneens voor beleggers en adviseurs. Gerritse: ‘Dat komt bovenop de consolidaties die hebben plaatsgevonden, zoals WPM, dat zich bij Colliers heeft gevoegd, of DTZ en Cushman & Wakefield. Andere partijen gingen zich meer op het buitenland richten, zoals Multi of Corio, dat Klépierre werd.’

Zoet en zuur verdelen
Gerritse vertelt dat het bestuur vorig jaar van de algemene ledenvergadering de ruimte heeft gekregen in alle vrijheid na te denken over hoe het verder moest. ‘We hebben gekeken naar mogelijke fusies met andere kennis- en brancheorganisaties, maar hebben ook nagedacht over het toch hyperspecialiseren in winkelcentra. Er zijn zo’n 1000 planmatige winkelcentra in Nederland, en aan allemaal moet in meer of mindere mate iets gebeuren.’
Toch is uiteindelijk niet voor het specialiseren gekozen, maar voor het verbreden. Het bestuur realiseerde zich dat bijna alle winkelcentra kampen met een krimpopgave, waarbij de vraag is hoe die georganiseerd en gefinancierd moet worden. Die krimp financieren kan dus alleen door andere functies toe te voegen, waardoor de waarde van het geheel op peil kan blijven. Gerritse noemt dat het verdelen van het zoet en het zuur. ‘De meest logische keuze is dan het toevoegen van woningen, iets wat meteen bijdraagt aan het oplossen van een ander probleem, het ledigen van de woningnood.’
Maar heeft de markt een organisatie als Kern nodig om dit standpunt uit te dragen? Is dit niet iets wat door marktwerking automatisch gebeurt? Gerritse: ‘Nee, het komt nog steeds vaak voor dat projecten worden dichtgerekend door in de plint retail en horeca toe te voegen. Maar de invulling daarvan gaat dus wel ten koste van andere gebieden, omdat het een verplaatsingsmarkt is. Daar moet je over nadenken. Wat laat je achter?’ Volgens Gerritse is het probleem dat de lokale overheid momenteel zoveel eisen aan het stapelen is – denk aan zaken als parkeergelegenheid en betaalbaarheid – dat ontwikkelaars nauwelijks nog knoppen hebben om aan te draaien. De commerciële plint blijft dan als een van de weinige knoppen over. ‘Maar’, waarschuwt ze, ‘tegelijkertijd moeten we er ook voor zorgen dat er geen monofunctionele gebieden ontstaan. Juist door het mengen van het zoet en het zuur – het combineren van commerciële en sociale functies zoals wonen, werken, leisure, retail en maatschappelijke functies – worden gebieden toekomstbestendig.’

Kennisoverdracht
Kern is al een platform waar overheid en markt – zowel het vastgoed als de retail – elkaar tegenkomen, maar Gerritse wil daar nog meer op inzetten. ‘Hoewel ze niet zonder elkaar kunnen, spreken ze nog steeds elkaars taal niet; is er nog steeds een groot wantrouwen. Nog steeds is er weinig waardering voor elkaars belangen. Toch, als je alle partijen vraagt wat hun ideale stad is, komen ze vrij snel bij dezelfde droom uit. Macht en geld staan het realiseren van die droom echter in de weg: wie heeft de macht en wie betaalt er? Het realiseren van die droom is natuurlijk gemakkelijker als die twee componenten in één hand zitten. Maar als dat niet zo is, moet je er samen uit zien te komen.’
Kennisoverdracht is daarbij het beste wapen. Daarbij denkt Kern aan een onderwijsprogramma met zes modules, gebaseerd op de kernwaarden van het kennisplatform (zie kader). Het is bedoeling dat cursisten uit alle geledingen gaan samenwerken. Kern hoopt daarmee een ‘jaargevoel’ te creëren tussen de cursisten en zo niet alleen hun kennis over elkaar, maar ook hun netwerk te vergroten. Gedacht wordt aan het indelen in trimesters, waarbij in het eerste trimester de toekomst centraal staat, in het tweede de oplossingen van morgen en in het derde het meest concrete: de oplossingen van vandaag. Gerritse: ‘We willen ook een ‘serious game’ optuigen, waarbij we uitgaan van een fictieve gemeente Meerwaardedam, met een burgemeester en wethouders en zelfs verkiezingen waar je misschien ook je eigen casus kunt inbrengen. Gezamenlijk kun je dan in alle vrijheid zoeken naar oplossingen.’

Geen gelobby
Gaat Kern echter ook verder dan kennisdeling, zou de organisatie ook niet wat lobby-werk richting Den Haag voor haar rekening kunnen nemen? Gerritse beaamt: ‘Dat hebben we ook onderzocht, en we hebben onze leden hierover geraadpleegd. De uitkomst daarvan was dat we dat dus bewust niet willen. Kern moet een platform blijven waar vanuit verschillende invalshoeken inzage in elkaars (financiële) belangen wordt geboden. Dat kan alleen als partijen in alle vrijheid met elkaar kunnen praten, zonder dat iemand met die kennis op een negatieve manier aan de haal gaat.’
Dat Kern ervoor kiest geen lobby-organisatie te zijn, betekent overigens niet dat het de politiek links laat liggen. Gerritse: ‘Juist omdat we onafhankelijk tussen de partijen in staan, kunnen we ons netwerk ter beschikking stellen aan de politiek. Die kan op die manier snel kennis opdoen van de verschillende belangen die spelen. Die rol hebben we al opgepakt tijdens deze coronacrisis door gesprekken tussen politiek, eigenaren en retailers te faciliteren.’
 
Van NRW naar Kern
De Nederlandse Raad voor Winkelcentra werd opgericht in 1986. Leden zijn (institutionele) vastgoedbeleggers, ontwikkelaars, makelaars, consultants, financiers, retailers en overheden. Er worden bijeenkomsten georganiseerd en ieder jaar wordt er een prijs uitgereikt voor de beste retailgebiedsontwikkeling.
Bij de transitie richting Kern (kern.nl) wordt er ingezet op alle kernen van wijken en steden. Daarbij wordt uitgegaan van zes kernwaarden: economisch; sociaal maatschappelijk; de juiste mix aan functies; de juiste verbinding tussen infrastructuur, openbare ruimte en sociale structuren; duurzame toekomstwaarde en samen maken.