Bogaard stadscentrum wordt het nieuwe multifunctionele hart van Rijswijk. Mede met behulp van gelden uit de Impulsaanpak Winkelgebieden worden enorme ingrepen en transformaties gerealiseerd, waardoor het weer een economisch gezond, levendig en leefbaar stadscentrum wordt.
Rijswijk is een middelgrote voorstad van Den Haag en is de afgelopen jaren enorm gegroeid, van ruim 46.000 inwoners in 1995 naar 62.000 inwoners in 2026, en er wordt een verdere groei verwacht. De gemeente heeft twee centrumgebieden: Oud Rijswijk en Bogaard stadscentrum. Het laatste wordt op dit moment grondig aangepakt, om het weer van deze tijd te maken. Hiervoor is er in de tweede ronde van de Impulsaanpak Winkelgebieden een subsidie toegekend van ruim € 1,8 mln.
In de Bogaard
In 1963 was winkelcentrum ‘In de Bogaard’ het eerste overdekte winkelcentrum van ons land. Het werd vernoemd naar de toenmalige burgemeester van Rijswijk, Archibald Bogaardt, die inspiratie had opgedaan tijdens zijn bezoek aan San Francisco. In de Bogaard was in ons land destijds zijn tijd ver vooruit: overdekt en vooral monofunctioneel, gericht op retail.
Er leek echter geen zegen te rusten op het winkelcentrum, dat maar liefst drie keer werd getroffen door brand. De eerste keer was in 1977, als gevolg van kortsluiting bij een meubelwinkel. Een deel van de passage ging in vlammen op en zeven winkels liepen schade op. In het voorjaar van 1993 werd er brand gesticht. Daarbij werden er 16 winkels in de as gelegd, waaronder de vestiging van Albert Heijn en liepen er 40 winkels schade op. In de zomer van datzelfde jaar werd opnieuw brand gesticht, in een deel dat nog niet verwoest was. Persoonlijke ongelukken deden zich gelukkig alle keren niet voor.
Tijdens de laatste twee branden lagen er al plannen klaar om het winkelcentrum opnieuw aan te pakken en brandveiliger te maken. De uitstraling zou moderner worden en er werden veel parkeerplaatsen toegevoegd in de vorm van gebouwd parkeren, ondergronds en bovengronds.
De retailbomen leken toen nog tot in de hemel te groeien en het centrum werd sterk uitgebreid. Dat gebeurde in veel middelgrote steden in die tijd.
Vier passages
Er werden vier passages gerealiseerd: de Terp, de Prinsenpassage en de Sterpassage, en een smalle passage achter de Hema. De winkels van Hema en C&A werden voorzien van een nieuwe pui. Een beperkt deel van het centrum werd in de oorspronkelijke staat gehandhaafd. De renovatie en nieuwbouw vonden plaats tussen 1993 en 2007. Het winkelcentrum werd uitgebreid tot 90.000 m² wvo en 180 winkels. Er kwam een grote ondergrondse parkeergarage op de plek waar eerder een grote parkeerplaats op het maaiveld lag. Daardoor ontstond een ruim plein, dat zich leende voor een warenmarkt en activiteiten en evenementen. Aan dit plein vestigde de gemeente in 2003 haar nieuwe gemeentehuis, in het bestaande kantoorgebouw Hoogvoorde.
Al vrij snel bleek dat het vernieuwde winkelcentrum over meer winkelmeters beschikte dan de markt nodig had. Dit werd niet alleen veroorzaakt door de eigen groei, maar ook doordat de binnensteden van Delft en Den Haag grondig aangepakt werden, net als winkelcentrum De Tuinen in Naaldwijk.
Er ontstond leegstand, die in 2014–2015 al opliep tot 20–25%. Het faillissement van de toen nog belangrijke trekker V&D eind 2015 hielp daarbij niet. Daardoor namen de bezoekersaantallen verder af en raakte de ontwikkeling van het centrum in een negatieve spiraal.
Gemeentebrede stadsvisie
In het najaar van 2016 stelde de gemeente Rijswijk de Stadsvisie Rijswijk 2030 vast, die de agenda van de stad zou zijn voor de komende 15 jaar en bepaalde hoe de stad aan de toekomst zou werken. Voor het specifieke gebied van In de Bogaard en directe omgeving werd in 2017 de ‘Gebiedsvisie In de Bogaard en omgeving’ vastgesteld, in samenwerking met vele betrokken partners, onder wie de vastgoedeigenaren.
Deze visie is in 2019 verder uitgewerkt tot een Masterplan, dat het kader vormt waarbinnen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Het plan is richtinggevend en niet bindend, wat betekent dat bij voortschrijdend inzicht veranderingen mogelijk zijn als dit (een deel van) het project ten goede komt.
In dit Masterplan verandert het vooral monofunctionele winkelcentrum In de Bogaard met veel structurele leegstand in een nieuw, multifunctioneel, levendig en bruisend stadshart, Bogaard stadscentrum. Een groot deel van het onroerend goed wordt getransformeerd of gesloopt. In lege winkelruimten komen voor een deel andere centrumvoorzieningen en er worden in totaal zo’n 2500 woningen aan toegevoegd. Hierdoor neemt het economisch draagvlak van het centrum substantieel toe en wordt invulling gegeven aan de grote vraag naar woningen.
Meer openbare ruimte
Door de hoogte in te gaan neemt de omvang van het openbaar gebied toe. Er wordt een fraaie, klimaatadaptieve openbare ruimte gerealiseerd met veel groen en plekken om te verblijven. De verbinding met andere wijken in Rijswijk wordt verbeterd, zodat de aantrekkingskracht van het nieuwe hart verder reikt dan het nu doet. Waar mogelijk worden ook de daken van de (ver)nieuw(d)e gebouwen van groen voorzien en voor een deel voor het publiek toegankelijk gemaakt.
Verschillende kantoorgebouwen worden getransformeerd naar woningen, waaronder het voormalige gemeentehuis, Hoogvoorde. Het Bogaardplein, dat plek biedt aan de warenmarkt, is inmiddels een groen, gezellig en aantrekkelijk verblijfsgebied, dat uitnodigt tot ontmoeting. De realisatie van dit plein was het startschot voor de aanpak van het hele centrum. In totaal wordt er 28% aan retailmeters uit de markt genomen, 25.000 m² bvo.
Kwaliteitsleidraad
Toen het Masterplan vastgesteld werd, was de leegstand in In de Bogaard inmiddels opgelopen tot 30%. Het was duidelijk dat er met spoed opnieuw ingegrepen moest worden. Al in april 2020 werd dit plan nader en concreter uitgewerkt in de ‘Kwaliteitsleidraad’, een richtlijn voor elke transformatie van In de Bogaard, met handvaten voor planvorming en ontwerp. Het bevat een gedetailleerd overzicht van regels voor ontwikkelingen, beeldkwaliteit en bouwenveloppen, zoals voor de openbare ruimte.
Het Masterplan en de Kwaliteitsleidraad vormen samen de bouwstenen voor het realiseren van de ambities voor Bogaard stadscentrum en daarmee voor de verdere versterking en verstedelijking van Rijswijk centrum.
Sterpassage en de Terp
De meeste leegstand was in 2019 te vinden in de Sterpassage en de Terp. Deze twee plekken kregen dan ook prioriteit. In totaal zijn of worden er acht verschillende projecten gefaseerd aangepakt.
De Terp, waar zich voorheen ook de vestiging van V&D bevond, is helemaal gesloopt. Op deze plek wordt Hof van Rijswijk gebouwd, met 345 woningen en voorzieningen in de plinten, die worden gerealiseerd rond een gemeenschappelijke tuin.
De Sterpassage is in 2022 gesloopt, waarmee 8000 m² wvo uit de markt is genomen. Hiervoor komt er 2750 m² aan winkels, horeca en gemeenschappelijke voorzieningen in de plint terug. Er worden 27 koop- en 482 huurwoningen gerealiseerd in twee verschillende nieuwe appartementencomplexen, The Orchard I en Orchard II. 255 van de huurwoningen vallen in de categorie betaalbare huur. Er wordt een inpandige parkeergarage gebouwd met 213 autoparkeerplaatsen, inclusief 12 deelauto’s en een fietsenstalling voor 1250 fietsen.
Voorzien in eigen parkeerbehoefte
In het ontwikkelkader van de Bogaard is opgenomen dat ontwikkelingen moeten voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Voor de Sterpassage betekende dit dat er ruime parkeergelegenheid gerealiseerd moest worden, omdat de oorspronkelijke passage niet over eigen parkeerplaatsen beschikte. Die parkeerplaatsen zouden in het ontwikkelplan in een ingebouwde parkeergarage moeten komen, waardoor de stichtingskosten ruim boven de opbrengsten zouden uitkomen. Dit werd mede veroorzaakt door de veranderde marktomstandigheden in 2022, toen zowel de rente als de inflatie enorm toenamen, onder meer als gevolg van de Russische inval in Oekraïne. Normaliter worden de kosten van het realiseren van parkeerplaatsen goedgemaakt door de opbrengsten van andere functies en voorzieningen, zoals retail en woningbouw, maar dat behoorde onder de actuele omstandigheden op deze plek niet meer tot de mogelijkheden.
Het totale tekort op de ontwikkeling van The Orchard I en II kwam op € 3,7 mln; voor 3W, de ontwikkelaar van dit project, geen haalbare kaart. Van uitstel van realisatie kon geen sprake zijn, want de bouwput had al negatieve gevolgen voor het functioneren van de andere voorzieningen in het centrum.
Met de subsidie van de Impulsaanpak Winkelgebieden en een bijdrage van de gemeente werd het project uit de brand geholpen. Zo kon het commerciële centrum blijven functioneren en konden The Orchard I en II ook voldoen aan de enorme woningvraag, die geen uitstel verdroeg.
Prinsenpassage
De Prinsenpassage met 19.000 m² bvo aan retail blijft gehandhaafd, maar wordt helemaal gerenoveerd. De passage wordt voorzien van nieuwe roltrappen en liften en behoudt zijn twee lagen. Mediamarkt, Intertoys en Action vullen de verdieping. Op dit moment wordt Action nog ontsloten aan de Prins Constantijn Promenade, maar deze entree verhuist naar de Prinsenpassage. Om al deze ingrepen mogelijk te maken, zijn er verschillende winkels verhuisd naar de Prins Constantijn Promenade. Die is op dit moment ook duidelijk de meest succesvolle winkelstraat van het Rijswijkse centrum, met nog maar één leegstaand pand.
Naast deze grote ingrepen is zijn er nog enkele eigenaren die hun eigen vastgoed willen aanpakken. Zo beslaat de vestiging van VanHaren nu nog twee verdiepingen. VanHaren is zelf eigenaar van het pand en wil dit herontwikkelen, waardoor de hele winkel straks op het maaiveld geëxploiteerd wordt. Ook de buren doen mee met deze ingreep.
Logistiek kwetsbaar
Al deze grote herontwikkelingen hebben gevolgen voor de logistiek van het centrum. Telkens moeten er tussentijdse oplossingen komen om de retailbedrijven en andere voorzieningen tijdens de bouwtijd open te kunnen houden. Paul van der Wijk, die namens de gemeente optreedt als projectmanager: ‘De gemeente wil volgend jaar de nieuw ingerichte openbare ruimte opleveren. Dat zet extra druk op de ketel bij partijen die nog iets willen. Als de nieuwe openbare ruimte eenmaal opgeleverd is, is er binnen dit centrumgebied geen plek meer voor bouwactiviteiten.’ Het is ook van groot belang om deze planning te halen, want veel ondernemers zijn inmiddels behoorlijk ‘bouwmoe’. Op dit moment gebruikt de gemeente een parkeerplaats als bouwhub voor de aanpak van de openbare ruimte. Daarna kan deze locatie weer als parkeerplaats ingezet worden of wellicht een andere functie vervullen.
Het voormalige gemeentehuis Hoogvoorde kan nu nog niet aangepakt worden, want daar zit nog een huurder in. Als die eruit is, duurt het zeker nog drie jaar voordat dit gebouw getransformeerd is tot woningbouw. Omdat het aan de rand van het stadscentrum staat, is deze ingreep dan toch nog mogelijk.
Belang Impulsaanpak
De ingrepen in het centrum van Rijswijk zijn heel omvangrijk en behoorlijk gecompliceerd. Bijna elke steen is of wordt omgedraaid, terwijl alle voorzieningen moeten kunnen doorlopen. Dit gebeurt stapje voor stapje. De toegevoegde waarde van de Impulsaanpak Winkelgebieden voor de realisatie van Orchard I en II is evident. Zonder deze aanvulling vanuit het Rijk was het project door de veranderde marktomstandigheden voor de eigenaar/ontwikkelaar en de gemeente samen niet haalbaar, terwijl het nu fungeert als vliegwiel voor de overige projecten.
Impulsaanpak Winkelgebieden
De Impulsaanpak Winkelgebieden is een subsidieregeling van het Rijk waarvoor in totaal € 100 mln is vrijgemaakt. Deze helpt gemeenten hun binnenstedelijke winkelgebieden toekomstbestendig te maken. Centrumgebieden moeten weer aantrekkelijk en levendig worden.
Deze omvangrijke subsidiemaatregel geeft aan hoe belangrijk wij onze centrumgebieden vinden. Daarom besteedt Jorine de Soet eens in de twee maanden aandacht aan de aanpak van veranderende binnensteden. Ze bezoekt steden om te kijken wat het effect van de subsidie is geweest, maar ook hoe centrumgebieden transformeren zonder gebruik te maken van deze subsidie. Eerdere artikelen gingen onder meer over transformaties in Nijmegen, Utrecht en Groningen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 3 juli 2026
