Woningcorporaties hebben grote ambities op het gebied van nieuwbouw, maar komen geld tekort om die de komende jaren ook waar te maken, meldt Aedes.
De koepel stelde de jaarlijkse Aedes-forecast op, waarin de plannen voor de komende jaren op een rij worden gezet. Corporaties willen de komende jaren doorgaan met nog meer nieuwe woningen opleveren, maar die moeten vooral worden gefinancierd met geleend geld en de kosten voor verduurzaming en onderhoud van bestaande woningen lopen hard op.
Scherpe keuzes maken
Dat gaat financieel knellen. 'Het huishoudboekje van corporaties is al jaren verlieslatend. Op iedere corporatiewoning leggen we gemiddeld € 48 per maand toe', schetst Aedes-voorzitter Liesbeth Spies. 'We dichten dat gat met extra leningen, terwijl rentelasten hierdoor flink oplopen. Op afzienbare termijn moeten corporaties scherpe keuzes maken tussen nieuwbouwambities en noodzakelijk onderhoud, woningverbetering, betaalbare huren en het vormgeven van leefbare wijken.'
Corporaties moeten namelijk steeds meer lenen om de doelstellingen te halen. De financieringsvraag loopt op van € 6,9 mrd in 2025 naar € 12,2 mrd in 2027. Inmiddels heeft de sector voor meer dan € 100 mrd aan leningen uitstaan. 'Het deel van de corporaties dat vrijwel geen nieuwe leningen meer kan afsluiten volgens de richtlijnen van het Waarboergfonds Sociale Woningbouw wordt snel groter. Zij moeten op korte termijn financieel bijsturen door investeringen te schrappen of uit te stellen.'
Spies grijpt dat aan om opnieuw een lans te breken voor het afschaffen van de winstbelasting (Vpb) voor corporaties, die oploopt tot € 1,5 mrd per jaar. 'Dan ontstaat er voorlopig financiële ruimte. Voor de langere termijn zijn fundamentele keuzes nodig om het stelsel financieel gezond te houden.'
Nieuwbouw loopt voor op schema
Ondanks de financiële uitdagingen hebben corporaties vorig jaar meer woningen gebouwd dan het groeipad van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) vereist. Dat pad leidt naar 30.000 nieuwe woningen per jaar vanaf 2029. 'Ook de harde plannen voor 2026 en 2027 zijn in lijn met de beoogde aantallen (2026: 22.660 en 2027: 23.610). In de woningbouwplannen tot en met 2030 staan 182.940 sociale huurwoningen gepland.'
Wel is het merendeel van de plannen vanaf 2028 'zacht': die moeten concreet worden. 'Daarbij zijn corporaties afhankelijk van gemeenten en andere partijen, omdat ze zelf weinig grondposities hebben en er voor veel projecten nog geen overeenstemming bestaat over de grondvoorwaarden. De realisatie van de opgave hangt daarom sterk af van het tempo waarin corporaties de plannen samen met andere partijen hard kunnen maken en procedures worden doorlopen.'
Sinds medio 2022 is het aantal woningen met een E-, F- of G-energielabel teruggebracht van 247.320 naar 114.830 in 2025. Aedes verwacht in 2030 uit te komen op een aantal van minder dan 25.000 woningen met label E, F of G. 'Deze gewenste ontwikkeling op peil houden kost uiteraard ook geld.'
Gasloos maken verloopt traag
In het aardgasvrij maken van woningen lopen corporaties achter bij het NPA-doel van 450.000 gasloze woningen in 2035. Aedes verwacht dat tot dat jaar in totaal 163.000 corporatiewoningen van het gas worden gehaald en schrijft dat toe aan vertraging in wet- en regelgeving, onzekerheden bij de ontwikkeling van warmtenetten, kostenstijgingen en beperkte uitvoeringscapaciteit. 'Daarbij speelt netcongestie een negatieve hoofdrol, waardoor plannen voor warmtepompen zijn afgenomen.'
